調(diào)研札記?| 天序1958：主城新開(kāi)鋪片區(qū)高定改善大宅

2025年7月起，"2025年高品質(zhì)住宅示范案例征集暨產(chǎn)品力測(cè)評(píng)活動(dòng)"進(jìn)入實(shí)地調(diào)研階段，由克而瑞湖南區(qū)域與湖南省房協(xié)聯(lián)合組建專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研小組，赴多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，并形成了調(diào)研札記。

由省房協(xié)指導(dǎo)的本次調(diào)研活動(dòng)將重點(diǎn)圍繞項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、工程質(zhì)量管控體系、智慧社區(qū)建設(shè)、綠色低碳技術(shù)應(yīng)用及客戶服務(wù)創(chuàng)新等維度開(kāi)展專(zhuān)業(yè)評(píng)估，旨在挖掘行業(yè)標(biāo)桿案例，樹(shù)立品質(zhì)住宅典范。

本期項(xiàng)目——長(zhǎng)沙天心區(qū)?天序1958

調(diào)研時(shí)間：2025年8月14日

調(diào)研團(tuán)隊(duì)：克而瑞+省房協(xié)調(diào)研小組

城市煥新的核心承載

在長(zhǎng)沙“一核兩帶多區(qū)”更新框架下，新開(kāi)鋪片區(qū)以5895畝更新體量、200億投資規(guī)模，聚合湘江外灘與省府中軸雙重資源。

天序1958位于長(zhǎng)沙南二環(huán)與天心大道交匯處，是新開(kāi)鋪片區(qū)城市更新的首發(fā)項(xiàng)目，由天心國(guó)資、中建五局、葛洲壩集團(tuán)三家國(guó)央企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，為購(gòu)房者提供“國(guó)企品質(zhì)+主城資源”的雙重保障。

項(xiàng)目總建筑面積約17萬(wàn)㎡，容積率僅3.1，規(guī)劃10棟純板樓高層住宅，全盤(pán)采用兩梯兩戶設(shè)計(jì)，僅打造143㎡、188㎡兩種改善戶型，圈層純粹。

調(diào)研核心亮點(diǎn)解析

1

工藝標(biāo)準(zhǔn)：藏在毛坯里的安心細(xì)節(jié)

天序1958的毛坯交付并非“粗坯”，而是通過(guò)16項(xiàng)精工體系為后續(xù)裝修打下扎實(shí)基礎(chǔ)：

結(jié)構(gòu)穩(wěn)固保障：廚衛(wèi)/空調(diào)孔位提前預(yù)埋鋼套管，避免業(yè)主裝修時(shí)破壞梁體結(jié)構(gòu)；剪力墻優(yōu)化布局避開(kāi)常見(jiàn)改造位，采用高標(biāo)混凝土提升墻體強(qiáng)度。

靜音生活守護(hù)：精密窗框+窗縫三重密封，通過(guò)嚴(yán)苛淋水檢測(cè)；客廳臥室采用裝配式ALC輕質(zhì)隔墻板，隔音效果遠(yuǎn)超傳統(tǒng)。

墻面平整工藝：“界面劑增強(qiáng)→沖筋找平→分層抹灰→滿掛玻纖網(wǎng)→抹面收光”五道工序，2米靠尺嚴(yán)檢墻面實(shí)現(xiàn)毫米級(jí)平整。

防滲防潮系統(tǒng)：煙道增設(shè)擋煙反坎防串味，每建10層進(jìn)行壓力測(cè)試；淋浴區(qū)防水刷涂至2米高，干區(qū)達(dá)1.2米，雙重試水確保零滲漏。

權(quán)威質(zhì)量背書(shū)：施工過(guò)程100%實(shí)測(cè)實(shí)量，政府質(zhì)監(jiān)站季度考評(píng)持續(xù)優(yōu)良，第三方飛檢評(píng)分蟬聯(lián)第一。

調(diào)研小組觀察：

這些工藝沒(méi)有華麗的展示面，卻真實(shí)關(guān)系著十年后的生活品質(zhì)。項(xiàng)目將精工標(biāo)準(zhǔn)具象化——從預(yù)埋鋼套管守護(hù)建筑筋骨，到五重抹灰保證墻面歷久彌新，每一處細(xì)節(jié)都在回應(yīng)購(gòu)房者對(duì)“房子本質(zhì)”的關(guān)切。

2

地下車(chē)庫(kù)：比星級(jí)酒店更體貼的歸家第一站

天序1958將傳統(tǒng)陰暗的地下車(chē)庫(kù)，升級(jí)為 “星光鎏云”泊車(chē)廳，三大改變刷新體驗(yàn)。

入口處以云石吊頂漫射柔光+銀河流光星空頂破除了傳統(tǒng)車(chē)庫(kù)的昏暗感，配合遞進(jìn)式智能照明系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)車(chē)行光啟、離場(chǎng)燈隱的動(dòng)態(tài)指引，顯著降低夜間泊車(chē)的視覺(jué)疲勞。

空間結(jié)構(gòu)上采用魯班獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)的三維管線工藝，BIM技術(shù)模擬管線排布，車(chē)道區(qū)挑高約2.7米，搭配鋁制格柵吊頂，將雜亂管線轉(zhuǎn)化為藝術(shù)展廊級(jí)的整潔頂面。

實(shí)用性革新則體現(xiàn)在2.5米超寬車(chē)位設(shè)計(jì)與金剛砂恒固地坪的組合——前者為主流SUV提供從容的開(kāi)門(mén)空間，后者采用美國(guó)施貝固化劑強(qiáng)化抗剮蹭性能，即使在暴雨沖刷下仍能保障防滑安全。

調(diào)研小組觀察：

項(xiàng)目的車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)跳脫傳統(tǒng)功能性思維，以光影美學(xué)、工程巧思、人性化預(yù)判三重創(chuàng)新，將歸途轉(zhuǎn)化為生活儀式。其價(jià)值不在于堆砌高端材質(zhì)，而在于對(duì)高頻痛點(diǎn)的精準(zhǔn)回應(yīng)。這種對(duì)隱蔽空間體驗(yàn)的高標(biāo)準(zhǔn)追求，正是當(dāng)下改善型產(chǎn)品差異化的核心突破點(diǎn)。

3

全封窗立面與園林共生

主城沉浸式生活劇場(chǎng)

天序1958突破主城高密度社區(qū)的局限，以“晶鉆”光幕立面公建化封窗與中軸園林形成光影共生。

高約

4.5米金屬格柵搭配“銀翼”懸挑鋁板

古銅色鋁板勾勒的“晶鉆立面”

不僅提升建筑顏值，更通過(guò)

南北全封窗設(shè)計(jì)

實(shí)現(xiàn)景觀視野，讓約140米中央景觀軸、4000㎡闊景中庭成為業(yè)主美好生活的框景畫(huà)作，與好房子產(chǎn)品系中對(duì)居住生態(tài)環(huán)境的重視深度契合。

項(xiàng)目于7月25日開(kāi)放10000㎡全維實(shí)景展示區(qū)，以約140米超長(zhǎng)中軸為主脈，延展約4000㎡闊景中庭，漸次鋪展 “三序風(fēng)光”，為高階客群量身打造1.6萬(wàn)方中軸式園林。

開(kāi)闔45米的禮序門(mén)庭、3000片鎏金鋁板手工拼接的“金鱗”挑檐、高達(dá)5.8米的宇宙金奢石雙面照壁、進(jìn)口黑沙金整石打造的24級(jí)弧面疊水等匠造細(xì)節(jié)，均是主城不多見(jiàn)的園林設(shè)計(jì)。

室內(nèi)外空間聯(lián)動(dòng)頗有亮點(diǎn)：1600㎡架空層泛會(huì)所——涵蓋健身房、商務(wù)會(huì)客、游樂(lè)場(chǎng)、咖啡茶室等6大主題功能，精準(zhǔn)匹配居者高頻生活場(chǎng)景，采用全景玻璃幕墻，讓園林綠意無(wú)縫銜接室內(nèi)。

調(diào)研小組觀察：

項(xiàng)目讓公建化立面成為園林的‘取景框’，全封窗不僅為顏值，更讓家成為自然延伸的容器，其園林公區(qū)就像是“會(huì)生長(zhǎng)的生活劇場(chǎng)”，沒(méi)有炫技式的水景堆砌，而是讓自然真切融入日常。

4

全域五房戶型：為真實(shí)生活預(yù)留的成長(zhǎng)空間

無(wú)論是143㎡的“全能五房”還是188㎡的“央景樓王”，都以家庭真實(shí)生活為藍(lán)本重構(gòu)空間邏輯。

143㎡“成長(zhǎng)型五房”

突破傳統(tǒng)格局，創(chuàng)新性打造“第五自由空間”——類(lèi)獨(dú)梯獨(dú)戶、四開(kāi)間朝南的采光優(yōu)勢(shì)、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，約7.6㎡的可變區(qū)域，通過(guò)靈活隔墻實(shí)現(xiàn)書(shū)房/兒童游戲室/茶室的三重變身，讓二胎家庭也能享有獨(dú)立成長(zhǎng)天地。

188㎡戶型則用約3.15米層高，17.5米南向面寬重構(gòu)空間尺度。獨(dú)創(chuàng)雙入戶動(dòng)線，約9.5米空中浮島串聯(lián)起客廳與餐廳，形成約78㎡LDKB超大聚會(huì)空間；主臥270°飄窗將湘江風(fēng)光與社區(qū)園林雙重框景。

共性?xún)r(jià)值：

小戶型大容量：143㎡兩梯兩戶純板五房設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)四開(kāi)間朝南，通過(guò)極少剪力墻設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)四房至五房靈活演變。

大宅社交屬性：188㎡以雙入戶動(dòng)線實(shí)現(xiàn)臟凈分離，約78㎡LDKB空間成為家庭社交樞紐，獨(dú)創(chuàng)9.5m空中浮島滿足觀景的同時(shí)可探索更多功能場(chǎng)景運(yùn)用。

全齡細(xì)節(jié)：雙陽(yáng)臺(tái)帶家政間配置，滿足晾曬與觀景雙重需求。

調(diào)研小組觀察：

這兩個(gè)戶型精準(zhǔn)回應(yīng)長(zhǎng)沙家庭的核心訴求——3-3.15米舒適層高，143㎡讓普通預(yù)算獲得五房可能性，188㎡用‘一室三用’提升空間效率。當(dāng)房子能伴隨孩子成長(zhǎng)、適應(yīng)老人照護(hù)、承載朋友歡聚，便是對(duì)‘好戶型’最務(wù)實(shí)的詮釋。

市場(chǎng)價(jià)值

滿足改善圈層的置業(yè)需求

項(xiàng)目以“主城核心地段資源+天序系高度產(chǎn)品力”雙核驅(qū)動(dòng)，在長(zhǎng)沙主城改善市場(chǎng)開(kāi)辟獨(dú)特賽道，成為區(qū)域主力熱銷(xiāo)項(xiàng)目。

價(jià)值邏輯：不可復(fù)制的資源護(hù)城河

主城核芯地段資源：占據(jù)城市價(jià)值核芯，坐擁二環(huán)樞紐、享500畝南郊公園主城高端生活圈、瞬達(dá)五一繁華商圈、配套超一梯隊(duì)名校等多維資源矩陣。

天序系高定產(chǎn)品力：主城難得新規(guī)低密純板大宅，面積143㎡起步的純改善住區(qū)，大門(mén)、公區(qū)、園林等實(shí)景品質(zhì)可見(jiàn)。

精工細(xì)節(jié)技術(shù)壁壘：全砼外墻杜絕滲漏、BIM技術(shù)優(yōu)化車(chē)庫(kù)層高、五重防水體系，構(gòu)建隱性品質(zhì)護(hù)城河。

三家國(guó)央企聯(lián)合背書(shū)：天心國(guó)資+中建五局+葛洲壩集團(tuán)三重保障，兌現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”的品質(zhì)承諾。

在售信息速覽：

高層：建面約143-188㎡主城低密高定大宅，價(jià)格13500-15500元/㎡。

超10000㎡全維實(shí)景已開(kāi)發(fā)，143㎡【瞰江五房】新品火爆熱售中

調(diào)研總結(jié)：

長(zhǎng)沙天序1958作為新開(kāi)鋪城市更新首發(fā)之作，以國(guó)企精工基因+純粹改善內(nèi)核為雙核驅(qū)動(dòng)，通過(guò)三大國(guó)匠聯(lián)袂開(kāi)發(fā)、143㎡起純粹社區(qū)，在長(zhǎng)沙主城更新浪潮中樹(shù)立了“好房子”實(shí)踐樣本。

其以中建【天序系】高定產(chǎn)品力、高得房靈動(dòng)戶型、雙名校目送式教育、精工毛坯交付體系為價(jià)值錨點(diǎn)，借力200億城市更新紅利+500畝南郊公園生態(tài)半徑形成稀缺價(jià)值支撐，為長(zhǎng)沙改善市場(chǎng)提供了“資源確定性+高定產(chǎn)品力”的高效解決方案，將持續(xù)定義主城品質(zhì)住宅的基準(zhǔn)線。