去庫存，壓債務，頭部房企上半年以退為進

時間進入8月份，距離“924”新政發布，已經過了300余天。

在近一年的時間，市場在政策刺激下有過一次次脈沖行情，但短暫的高呼、狂喜過后，又回歸到波瀾不驚。

截至8月15日，兩市共有72家房地產上市公司發布業績預告，在上半年，一些佼佼者業績也出現了顯著下滑。比如保利發展上半年或實現歸母凈利潤27.35億元，同比下降63.15%。自2023年起，保利發展已連續兩年在銷售額榜單居首，在今年1-7月，仍是房地產TOP100榜單的頭把交椅，但上半年的利潤率已降至3%以下。

8月15日，龍湖集團也發布了業績預告，預計上半年公司擁有人應占溢利錄得45%左右的下降，仍為已發布業績預告的房企中，為數不多的正向盈利成績。

相較于保利、龍湖這些優等生，更多企業則是在過去的半年里錄得虧損。房企深陷盈利的困局里，政策是市場的阻尼，平滑市場的走勢，卻沒有照亮房企的報表。

當然，也有觀點認為，利潤或者不是當下最緊要的，比起撈上來多少魚，活下去并積聚面向未來的能力，變得更為重要。

01 超六成房企“預虧”

2025年上半年，房地產市場仍在震蕩筑底。

8月15日，根據國家統計局數據，上半年，全國70城新房平均價格同比去年下跌4.49%，其中7月單月，全國70個大中城市新房價格同比下降3.37%，自去年10月以來，已連續9個月同比降幅收窄。

數據里有積極的一面，樓市新的趨勢已有雛形，自2021年起的下行周期或將接近筑底；積極之外的內容，則是調整周期尚未結束，行業持續筑底的巨大挑戰仍籠罩著房企的利潤表。

據Wind數據顯示，截至8月15日，共有72家房企發布2025年上半年業績預告，其中，業績“預增”的僅5家、業績“扭虧”的12家，而預虧者更眾，報告期內預計出現虧損的公司有46家，占比超過六成。

其中，預計虧損額度最高的是萬科，半年度或將虧損100億元至120億元，同比去年虧損進一步擴大。在2024年上半年，萬科虧損98.52億元，全年歸屬母公司凈利潤虧損金額494.78億元，錄得1991年上市以來的首次虧損。

利潤表的持續惡化，在近三年的房企中并非個例，數據顯示，2022年以來，虧損的上市房企在不斷增多，A股、港股的上市房企虧損數量，從2022年56家增至2023年69家，在2024年上升到了95家。

在2025年上半年，再度有14家公司預計同比由盈轉虧。其中，亞通股份、沙河股份、中國武夷、香江控股4家企業，在去年全年的歸屬母公司凈利潤均為正值。

業績預告的公告里，萬科將本期業績虧損歸納為三個原因：一是房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；二是結合行業、市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口升高，新增計提了資產減值；三是部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

萬科的解釋幾乎是當前房企的普遍處境，有業內人士表示，多數地產開發企業都面臨兩個難題，一是沒項目可結算，二是結算了沒利潤。

如此困境，即便是表現尚可的企業同樣不能幸免，例如，保利發展在業績快報中，解釋相關利潤指標同比下降時表示，房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

龍湖也在預告中提到，由于受房地產行業下行的影響，其地產開發業務的結算收入及結算毛利率下降。

02 利潤保衛戰

據華泰證券統計，截至2025年4月，將近4年的調整周期，新房和二手房價格，累計回撤幅度達到10.1%、17.4%。

這其中，有房企主動的降價促銷，也有被動的隨行就市。房價之于房企利潤的影響不言而喻，換句話說，在曠日持久的利潤保衛戰里，不論上升或下降，房企能夠交出一份正向盈利的“半年卷”，已是佼佼者。

統計顯示，2025年上半年，共有26家房企預計實現盈利，天保基建、深深房A、新黃浦、深物業A、濱江集團等5家房企業績“預增”，渝開發、城建發展、廣宇集團、城投控股等12家房企預計扭虧。

從利潤金額來看，上半年，保利發展、濱江集團、龍湖集團等3家公司預計歸屬母公司凈利潤在10億元以上，此外，城建發展、中華企業有望在報告期內實現盈利超過5億元。

在市場持續筑底的過程中，房企遇到的困境大同小異，但搏得盈利的途徑卻不盡相同，其中三類企業最為典型：

第一類，得益于非經常性損益。上述盈利企業中，渝開發、天?；?、深物業A、粵宏遠A均明確在變動原因中提及非經常損益，比如，渝開發在報告期內實現扭虧為盈，主要原因為公司轉讓朗福公司1%股權，剩余股權按公允價值重新計量確認投資收益2.4億元；天保基建本期業績同比大幅上升2329.27%，因子公司住宅項目于一季度沖回土地增值稅金額1.7億元。

第二類，經營性業務提升盈利穩定性，代表企業為龍湖集團。在2024年龍湖的經營性業務已是公司的主要利潤貢獻源，在此次中期業績預告中，龍湖表示，集團運營業務及服務業務保持增長，持續貢獻穩定利潤。數據顯示，在今年1-6月，龍湖集團實現經營性收入約141.5億元（含稅），持續增長的同時創下半年歷史新高。

第三類，區域型房企在分化的市場中抓住機會，典型企業如濱江集團、中華企業。截至2024年末，濱江集團在公司于杭州的土地儲備占比達到70%，連續7年成為杭州市場銷冠；中華企業作為上海本地國企，于今年2月份完成中企云萃森林項目東區完成交付，該項目位于上海浦東新區，成為本期業績扭虧為盈的主要來源。

相較偶發性的非經常性損益，與長周期布局的經營性業務，部分區域型房企的表現，更能影射行業的現狀——業績分化，亦是城市間市場分化的縮影。

據統計局數據，在全國70個大中城市中，1-7月僅有3座城市新房房價均值同比上漲，其中即包括中華企業所在的上海，與濱江集團所在的杭州，其余67座城市同比均有不同程度下跌。

有觀點認為，當下房地產已經進入“局部陣營”，從城市維度看，只有局部極少數城市房地產能做到安全與機會兼得，95%的主流城市已經不活躍，或是機會極少。

03 存量時代拉開帷幕

無疑，上海、杭州等少數城市的火爆，并非市場的全貌，也很難帶動市場的全面回暖。

僅從庫存來看，截至2025年7月，全國商品房待售面積為7.65億平方米，雖逐月回落，但自2024年2月以來持續維持為7億平以上的高位。

而據克而瑞研究中心發布的報告顯示，2025年6月末，50個重點城市新建商品住宅狹義庫存為30927萬平方米，按12個月測算去化周期約為21.82個月，也高于18個月的良性水平。

城市緊迫的去庫存任務，于房企而言，直接對應著自身的存貨數量。但存量待售房源的去化，并非一朝一夕之功，翻遍商業世界的法則，去庫存最有效的雷霆手段，就是在價格上讓步，而這自然也會讓房企的利潤進一步承壓。

摩根士丹利在研報中表示，由于房價持續下跌、去庫存和資產減值壓力，預計地產開發利潤率會進一步下降。該機構認為，盡管流動性風險和融資成本可能會降低，但鑒于市場銷售前景充滿挑戰，民營房企的資產負債表在下半年可能會保持疲軟。

從最新的數據來看，房地產市場的徹底止跌，尚有一段路要走。在今年1-7月，全國新建商品房銷售額累計為4.96萬億元，同比降幅較上半年擴大至6.5%，7月單月的銷售額僅有5325億元。

根據機構的測算，2025年銷售額有望在9萬億元左右，剛好為2021年全國房地產18.19萬億元銷售規模的一半。而從長期來看，行業或許會在8萬億元的位置達到較為穩定的供需平衡。

對房企而言，銷售規模的腰斬，對應著城鎮化帶來的增量時代終結，倒逼房企轉型的進程加快。在已經拉開帷幕的存量時代，房企將適應以運營驅動代替開發業務的投資驅動，尋找新的增長點。

穆迪在7月發布的行業報告中就表示，“不斷增長的經常性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。在受評開發商中，華潤和龍湖擁有較高的經常性收入，在過去幾年中，它們在同一評級類別中表現出更高的盈利能力和更穩定的杠桿水平。”

站在當前時點上，房地產的調整周期仍未結束，無論是由北京打響頭槍的新一輪政策預期，還是上海、杭州等市場的熱度傳導，都存在諸多的未知數。

歸根結底，市場依然倔強而又變化莫測。

于房企而言，所謂擁抱變化，即是一場壓上短期利潤的遷徙。而這未嘗不是一種以退為進，畢竟，放大確定性，才是對抗不確定的最好武器。