空鋪不放租，香港真遍地是土豪…

　　上個(gè)周末跟朋友在銅鑼灣閑逛，突然發(fā)現(xiàn)：

　　寸土寸金的香港，有很多在黃金路段的商鋪居然是空置的？

　　跟朋友打趣到：“香港的土豪就是多，這樣的商鋪都不租出去。”

　　朋友的回答卻打開(kāi)了我的新認(rèn)知，她說(shuō)：

　　“這些不一定是所謂的土豪，很有可能是快揭不開(kāi)鍋的貸款人，怕銀行找上門。”

　　在心里默默說(shuō)不至于吧，這么好的地段降點(diǎn)租金不愁沒(méi)人租。

　　朋友像是聽(tīng)到心聲，“降租金出租？銀行來(lái)call loan（償還貸款）的話，這些業(yè)主恐怕死得更快。”

　　銀行call loan 是什么？讓業(yè)主寧愿空著還要交管理費(fèi)也不出租？

　　實(shí)在是好奇，我一回到家就好好研究了一番。

　　截至今年3月底，香港核心區(qū)域街鋪空置率上升至10.6%。

　　第一季度核心街鋪?zhàn)饨?/strong>更是下跌近1%，優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)店鋪?zhàn)饨饎t下跌0.3%

　　圖源：香港《2025年第一季度市場(chǎng)概覽》

　　下降的租金不僅帶來(lái)金錢上的損失，更帶來(lái)了銀行的催命符——Call Loan

　　所謂的銀行call loan就是提前償還貸款。

　　指的是銀行因用作抵押的店鋪價(jià)值向下調(diào)整，不愿做原先那么高的貸款。

　　因而要求借了銀行的業(yè)主，按鋪價(jià)下跌的幅度償還部分貸款。

　　圖源：按揭大師

　　乍一聽(tīng)是不是還挺難理解？其實(shí)就是補(bǔ)差價(jià)，舉個(gè)例子：

　　假如我是商鋪業(yè)主，幾年前拿名下原來(lái)市值2000萬(wàn)的商鋪去貸款，銀行愿意給50%貸款，即1000萬(wàn)。

　　但由于租金下降導(dǎo)致現(xiàn)在商鋪市值跌落至1000萬(wàn)，銀行仍是堅(jiān)持貸款商鋪市值50%，即500萬(wàn)元。

　　這一來(lái)一回就相當(dāng)于我向銀行多借500萬(wàn)。

　　這時(shí)，銀行就會(huì)來(lái)催債，要求業(yè)主償還這500萬(wàn)的差價(jià)。

　　這么高額的差價(jià)，并不是每一位業(yè)主都能出得起。（我肯定拿不出來(lái)）

　　當(dāng)業(yè)主無(wú)力償還，銀行則有權(quán)接受業(yè)權(quán)，將店鋪出售以償還貸款。（這下是真正的“人去樓空”，啥也沒(méi)撈著）

　　圖源：香港文匯報(bào)

　　所以，若業(yè)主接受下調(diào)租金，則提醒銀行店鋪價(jià)值會(huì)下降而來(lái)重新估價(jià)，要求業(yè)主補(bǔ)差價(jià)。

　　部分業(yè)主為躲避銀行call loan，寧愿空著鋪?zhàn)右膊辉附祪r(jià)出租。

　　甚至鋌而走險(xiǎn)，假扮租客來(lái)交付與原先一樣的租金來(lái)確保商鋪市值。

　　圖源：Youtube

　　但話說(shuō)回來(lái)，街區(qū)那么多空置商鋪都是為了躲避銀行壓力？

　　我看不見(jiàn)得。

　　多數(shù)空置商鋪并非業(yè)主不想租，而是老跟租客在“極限拉扯”，

　　習(xí)慣性地采取“擠牙膏式”的降價(jià)策略，不是不肯降價(jià)，而是每次降價(jià)都像“擠牙膏”。

　　總想著“再等等，說(shuō)不定能租個(gè)更好的價(jià)錢”。

　　圖源：香港01

　　談來(lái)談去，市場(chǎng)租金又跌了，租客轉(zhuǎn)頭就找了更劃算的店。

　　這下業(yè)主才發(fā)現(xiàn)“今夕是何年”！

　　自己降的那點(diǎn)錢根本跟不上市場(chǎng)行情，要是早點(diǎn)痛快降價(jià)，說(shuō)不定早租出去了，白白浪費(fèi)了一年租金！

　　所以啊，香港街頭的空鋪背后，可能不是“土豪任性”，

　　而是一場(chǎng)銀行、業(yè)主和租客的“三國(guó)殺”：

　　銀行：“鋪?zhàn)硬恢靛X了？趕緊補(bǔ)差價(jià)！”

　　業(yè)主：“降價(jià)出租？銀行立馬來(lái)催債！空著還能裝死…”

　　租客：“租金還是貴？那我再等等！”

　　結(jié)果呢？商鋪空著，業(yè)主肉疼，銀行緊逼，租客觀望……最后誰(shuí)贏了？

　　可能只有“全款付清”的祖?zhèn)骼箱?/strong>和收管理費(fèi)的物業(yè)公司吧！（畢竟空著也得交錢...）

　　圖源：香港豪宅網(wǎng)

　　在香港街頭，越觀察越發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：

　　家樓下破破的云吞面館就是能一直開(kāi)下去，對(duì)面光鮮亮麗的咖啡館卻一直換老板。

　　圖源：HONGKONG D

　　探聽(tīng)一番才知道。這些店鋪的鋪位大多是祖輩幾十年前買下的。

　　如今成了抵御天價(jià)租金的“護(hù)身符”。

　　比如上環(huán)的蘭芳園，1952年開(kāi)業(yè)的茶餐廳。

　　創(chuàng)始人林木河當(dāng)年以低價(jià)購(gòu)入中環(huán)鋪位，如今物業(yè)估值已超億元。

　　第二代老板林俊業(yè)曾坦言：“要不是有自己的鋪?zhàn)樱缇捅蛔饨饓嚎辶恕！?/strong>

　　所以說(shuō)還得是老字號(hào)。

　　“零租金”不僅獲得了獨(dú)特的生存優(yōu)勢(shì)，更是一筆精明的投資。

　　比如說(shuō)中環(huán)的“富豪飯店”——鏞記酒家。

　　圖源：上香港

　　創(chuàng)始人甘穗輝當(dāng)年以低價(jià)購(gòu)入威靈頓街鋪位，雖然后來(lái)因?yàn)榧易寮m紛而縮減營(yíng)業(yè)規(guī)模。

　　但其持有的物業(yè)至今仍是香港最值錢的餐飲業(yè)地產(chǎn)之一，市值十億港元！

　　小店鋪搖身一變成了“金餑餑”。（怎么會(huì)那么有眼光，羨慕了）

　　相比之下，那些貸款炒鋪的投資者就沒(méi)這么幸運(yùn)了。

　　雖說(shuō)是“富貴險(xiǎn)中求”，

　　結(jié)果險(xiǎn)是有了，富貴沒(méi)見(jiàn)著。

　　2018年銅鑼灣羅素街那個(gè)1.8億的黃金鋪位，現(xiàn)在成了教科書級(jí)的炒鋪翻車現(xiàn)場(chǎng)。

　　當(dāng)時(shí)的羅素街月租隨隨便便就五六十萬(wàn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)確實(shí)是三年回本不是夢(mèng)。

　　但沒(méi)想到還真是大夢(mèng)一場(chǎng)。

　　圖源：網(wǎng)絡(luò)

　　先是租金暴跌，再是疫情期間，游客更是直接清零。

　　最慘的是銀行突然call loan要補(bǔ)2000萬(wàn)差價(jià)，最終只能虧本甩賣。

　　前陣子才聽(tīng)說(shuō)香港“炒鋪王”鄧成波家族，即使是在虧損超過(guò)4.2億港元的情況下也要拋售了名下3項(xiàng)大額物業(yè)。

　　圖源：香港01

　　那套全棟海景酒店更是以18.7億港元賣給了南洋商業(yè)銀行。

　　很難不讓人懷疑是不是被銀行call loan了。

　　所以說(shuō)，空著鋪?zhàn)硬蛔獠灰欢ㄊ窍愀弁梁纻內(nèi)涡?/strong>，也有可能是被逼到?jīng)]招了...

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