你不暈我暈：公共設(shè)施、公用設(shè)施、共有設(shè)施、公建配套、配套設(shè)施

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小區(qū)里面到底哪些公共區(qū)域的房產(chǎn)、設(shè)施屬于全體業(yè)主共有，似乎沒有人你給說清楚，主打的就是揣著明白裝糊涂么?

所以，演繹出各個(gè)部門各管各，自圓其說，業(yè)主兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，若干部門跑完，還是沒人說明白哪個(gè)屬于業(yè)主，哪個(gè)屬于開發(fā)商！何其怪哉！

所以有人擬建言全國(guó)人大法工委，從建立全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)、全國(guó)統(tǒng)一法律術(shù)語、專有名詞角度出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)統(tǒng)一法條概念，避免法條打架、法條不一致現(xiàn)象。

這位南通社區(qū)治理關(guān)注者的建言如下，不代表筆者完全贊同其觀點(diǎn)，僅代表筆者支持其統(tǒng)一法律術(shù)語、統(tǒng)一專有名詞的提法，避免有人鉆法條空子，損害業(yè)主利益或國(guó)家利益。筆者也非常認(rèn)同其“把應(yīng)該屬于全體業(yè)主的，實(shí)實(shí)在在交付給業(yè)主”的觀點(diǎn)。

關(guān)于修正《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條的建議

全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就修正《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第二百七十四條提出建議。

一、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)范性文件所指公共設(shè)施名稱與《民法典》第二百七十四條所指公用設(shè)施名稱高度吻合

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文）第四條第(三)款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理。

1)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

2)建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;

3)建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

該條款很明確把建筑區(qū)劃內(nèi)配置的公建配套設(shè)施稱之為公共設(shè)施。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)（以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文）第十七條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理。

1)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

該條款很明確把建筑區(qū)劃內(nèi)配置的公建配套設(shè)施稱之為配套設(shè)施。

3、《物權(quán)法》第七十三條：……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

4、《民法典》第二百七十四條：……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

綜上，187號(hào)文第四條第 (三)項(xiàng)、31號(hào)文17條對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)配置的公建配套設(shè)施的統(tǒng)稱及所涵蓋的物權(quán)種類應(yīng)與《物權(quán)法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條公用設(shè)施所包含物權(quán)種類其實(shí)是一致的。

二、國(guó)家住建部部門規(guī)章規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始（首次）登記時(shí)應(yīng)當(dāng)把公用設(shè)施登記在業(yè)主名下

1、當(dāng)時(shí)施行有效的《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

2、現(xiàn)行施行有效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條規(guī)定，辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。

綜上，這兩份部門規(guī)章統(tǒng)稱的公用設(shè)施名稱與《物權(quán)法》第七十三條、《民法典》第二百七十四條的公用設(shè)施名稱是保持高度一致性的。

由于現(xiàn)施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條和《民法典》第二百七十四條未對(duì)公用設(shè)施所稱物權(quán)種類屬性類別范疇作出明細(xì)定義，導(dǎo)致大部分開發(fā)建設(shè)單位對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的公建配套的居委會(huì)和警務(wù)站用房、會(huì)所、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文體場(chǎng)館、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務(wù)用房、郵電服務(wù)、變電站、熱力站、水廠、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)（庫）、游泳池、架空層等公有設(shè)施不申請(qǐng)辦理初始（首次）登記并長(zhǎng)期霸占甚至有些非法領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；有些地方政府還出臺(tái)文件規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位必須把小區(qū)配置的公用設(shè)施移交給政府，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記為政府所有；法院在審理小區(qū)公用設(shè)施物權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，大多數(shù)也是把權(quán)屬判給開發(fā)建設(shè)單位或政府，只是判決不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)功能。

三、修正建議

由于全國(guó)范圍內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)公用設(shè)施資產(chǎn)未能物歸業(yè)主使用的同時(shí)，也導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護(hù)維修資金嚴(yán)重不足無法對(duì)住宅設(shè)施設(shè)備維修和更新改造，加劇了住宅小區(qū)道路、綠化和設(shè)施設(shè)備老化，對(duì)房屋“養(yǎng)老”產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。

為確保國(guó)家物權(quán)法律體系的統(tǒng)一性，保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)不受侵犯，按照相關(guān)物權(quán)權(quán)屬法律規(guī)定及誰投資誰擁有誰受益的最基本原則，建議修正《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條、《民法典》第二百七十四條條款，把公用設(shè)施的物權(quán)種類給予清晰、明確的規(guī)定。

一是將《民法典》第二百七十四條修正為：“……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、居委會(huì)和警務(wù)站、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性、幼兒園、文化活動(dòng)、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務(wù)、郵電服務(wù)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等用房及設(shè)施的停車場(chǎng)（庫）、游泳池、架空層等公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。”

二是將《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條修正為：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、居委會(huì)和警務(wù)站、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性、幼兒園、文化活動(dòng)、衛(wèi)生站、居家養(yǎng)老服務(wù)、郵電服務(wù)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等用房及設(shè)施的停車場(chǎng)（庫）、游泳池、架空層等公用設(shè)施及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有。”

如貴會(huì)認(rèn)為以上建議正確，懇請(qǐng)吸收到下一次對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《民法典》的修改條款當(dāng)中去。此爭(zhēng)議涉及全國(guó)持有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證業(yè)主的重大切身利益。懇望貴會(huì)作為重大民生問題慎重考慮。特此建議。

致以

崇高敬禮！

建議人：（名單附前）

2025年7月 日

草根談：

如每個(gè)小區(qū)，都把小區(qū)公共資產(chǎn)用好管好，會(huì)產(chǎn)生租金一大把、公共車位收益一大把、廣告收益一大把，小區(qū)或許根本無需國(guó)家犯愁，因?yàn)檫@些錢若真留在小區(qū)，住宅房屋養(yǎng)老應(yīng)不是大問題。

每個(gè)小區(qū)公共資產(chǎn)，弄清楚、算明白，利國(guó)利民。

歡迎留言討論

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