土拍快訊！溢價率超86%，招商21.55億奪前海宅地

限高80米、容積率3.1的純居住用地，以約86.1%的高溢價率落錘，刷新片區價值預期。

7月14日，深圳前海桂灣T201-0232宗地成功出讓。經過線下146輪競拍，最終鎖定21.55億元總價，由招商成功競得，折合樓面地價84179.69元/㎡，刷新涉宅地塊深圳樓面地價記錄，成為新的樓面單價地王。

根據出讓條件，前海桂灣T201-0232宗地為“三無”純居住用地，即沒有配建要求、無70/90戶型限制、無商品房售價限制，是前海合作區近五年來，公開出讓的首宗純商品住宅用地。

按照“價高者得”的原則確定競得人，該宗地塊“未拍先火”，共吸引了12家房企競買，成為近三年來報名人數最多的地塊，這12家競買人分別有中國金茂、中建壹品、華發、天健+深業聯合體、綠城、越秀、中鐵、中海、建發、招商、華潤，以及保利置業。

最終被77號競買人招商收入囊中。

該宗地塊體量并不大，屬于“蚊型”用地，但起始樓面地價已達45234元/㎡，土地面積8287.15㎡，建筑面積25600㎡，容積率3.1，為二類居住用地；值得注意的是，該地塊建筑高度限制在80米內、容積率3.1，是近年深圳掛牌宅地中高度限制最低、前海密度最低的一宗。

T201-0232地塊現狀。深圳樂居攝

配套發展完善的“金融產業集聚”板塊

T201-0232宗地位于南山街道樞紐一街北側，夢海大道和桂灣一路交匯處。

地塊所在的前灣片區，作為前海三灣中成熟度最高的片區，已形成鮮明的金融產業標簽。目前深港國際金融城入駐金融機構超320家，其中港資及外資金融機構占比近30%，包括匯豐、瑞銀、招商金控等巨頭；

商業配套，擁有深圳規模最大的前海山姆會員旗艦店，以及華潤萬象前海綜合商業；生態方面，45萬㎡桂灣濕地公園、雙界河景觀廊道與在建的濱海文化公園二期構成“公園城市”網絡；

交通方面，距離地塊最近的軌道交通為11號線前海灣站，該站還設置有深中跨城巴士上落點，深中通道通車一周年，前海與珠江西岸城市的聯動將進一步加強；

需要注意的是，桂灣一路是聯接赤灣港碼頭與南坪高速的必經之路，日常集裝箱、貨運車輛的出行頻密，未來靠近道路這邊房屋行車噪音不容忽視。

這一點在出讓要求中明確，宗地競得人應按規定編制噪聲污染防治專篇，并按要求落實噪聲防治措施。

近年來前海首宗純商品住宅用地

近五年來，前海共出讓4宗涉宅用地，其中3宗位于桂灣片區，如本次出讓的地塊附近是深業云海灣、天健悅灣府。

深圳近五年來前海出讓宅地概況。深圳樂居整理

但這兩個小區居住并不純粹，除了商品住宅，還配建了部分人才住房。

深業云海灣2023年6月商品房開盤即售罄，均價9.2萬/㎡，其人才房項目以5.52萬/㎡引發萬人搖號，718套房源開放申購兩小時吸引近千人申請；天健悅灣府，目前還有113-164㎡帶裝修大戶型在售，單價8.2-10.9萬/㎡，主力總段950-1800萬元，還配建有只租不售人才房。預計2025年10月交付。

除了這兩個小區，深鐵前海時代尊府二期以及深鐵前海國際樞紐中心項目，皆在周邊。

深業云海灣&天健悅灣府。深圳樂居攝

本次的掛牌出讓條件，延續今年以來的寬松條件。

根據出讓本公告要求，該宗地住宅25000平方米允許分割轉讓；物業服務用房100平方米產權歸全體業主共有，不得轉讓；托育機構500平方米產權歸政府，建成后由受讓人無償移交南山區政府或其指定機構。

此外，競得人須確保項目自《出讓合同》簽訂之日起1年內開工，4年內竣工。

最后，承諾提供“交房即發證”服務；建設用地項目規劃設計需滿足多個要求，地塊規定建筑面積25600 ㎡，其中住宅 25000㎡、物業服務用房 100㎡、托育機構 500㎡；建筑覆蓋率 <22%等。