一周綜述：房價跌成這樣，應該叫殘值吧？

最近社交媒體上有一張對比圖片很火，兩套同面積同戶型的套二房子，2018年初夏的成交價格是230萬，2025年6月跌至67萬。

7年跌掉70%，有網友評論說：房價跌成這樣，應該叫殘值吧？

在會計術語里，殘值就是賣廢品的價格，通常低于原值的5%。你家里的沙發、柜子乃至冰箱、彩電，不想要了，拉板車來收走的那個人，出的價錢就叫殘值。

不過才十幾年的房子，就有人不想要了嗎？

這就要從安子片區的特點說起了，圖中的房子位于西海岸的海爾山海灣小區，有地鐵有海景，雖說與傳統意義上的青島市區隔著海峽，但是不管坐地鐵還是開車走海底隧道，十幾、二十分鐘就能到棧橋。

而且小區所在的安子片區商業配套也很成熟，生活足稱便利。

還是品牌開發商，海爾的物業管理不算很好，但是肯定在基本水準線之上。

這么多優點，是誰不想要了呢？

有時候是優點，有時候就是缺點。安子片區本來定位是市區剛需的外溢，沒想到其優點同時也被外地炒房客看中了，兩大波需求迎頭相撞，就把房價抬起來了。房價一高，產權年限短、教育配套差、戶型老舊這些缺點就顯眼了。

花兩百多萬在主城之外買一套又老又小的兩居，教育和產權還不足，剛需不能干。

炒房客，當然也不能叫炒房客，其實就是內陸地區工薪階層的夢想外溢，這些年的青島海景房銷售，域外購買力占比很大。這些購買力中，有錢的買嶗山，沒錢的買乳山，中間的就買兩翼：東邊藍谷西邊黃島。

有海景還要交通便利，方便坐火車趕飛機嘛，當然是安子最好。

但是這些人最不扛跌，又不是剛需又不是富豪，止損的念頭最為強烈。遇到下行，就容易形成踐踏出逃的景象。

為啥山海灣跌得這么狠，一是體量大，二是旅居者多。

跌到什么時候是個頭呢？

我覺得現在就差不多到底了，因為此長彼消，房價足夠高的時候全是缺點，房價足夠低的時候，可愛勁就出來了。

東望市區南臨金沙灘，有地鐵有隧道，品牌開發商的房子，6、7千的價格它不香嗎？

商人最知道香不香吧，前些日子去看又貴又老戶型又差的尚嘉中心，發現新開了許多酒店，那些賣不掉的房子紛紛變成了酒店。

足夠多的游客，就是安子房價的攔阻索。

來看一看，上周青島樓市發生了哪些事兒。

1

大局、大局，啥是大局？

青島星某灣5號園項目的建設一直拖拖拉拉，城陽區住建局回復業主說，項目未能全面復工的原因是開發商與總包單位之間存在經濟糾紛問題沒有解決，目前該局正在督促星某灣集團加緊協調化解雙方糾紛問題，從保交房大局出發，化解爭議趕緊把房子蓋起來。

說起大局，處于谷底才是眼下的樓市最大局，是歷史唯物主義所言的經濟基礎，其他的大局都是局部的、衍生的，是被經濟基礎決定的上層建筑。

忽略上述“決定”的決定性而圖局部茍全、向隅獨笑，就是空中樓閣，無異于緣木求魚。

說這些奇怪的名詞沒有指責誰的意思，只是想表達一個樸素而又硬朗的觀點：

慎買期房，無論開發商曾經多么牛！

2

房產證辦出煉獄感！

拿著購房合同去第一次仲裁，判斷合同是否有效，然后第二次仲裁判斷合同是否履行了，最后還要打一次官司，依照結果才能辦理房產證。

不是開玩笑，這西海岸唐島灣某小區54、58號樓的業主們辦理房產證的程序。

還有更慘的，同樓業主尹先生于2008年以總價84萬元購買了一套134平方米的房子，2016年遷戶口的時候發現，房子于2015年被法院查封，原因是開發商與他人糾紛。

心大的尹先生一直沒有拿到購房合同，現在無法證明在法院查封之前就已合法擁有該房屋，因此多次訴訟均以失敗告終。

房產證辦出煉獄感，也是沒誰了。

樓市蒸蒸日上的黃金二十年，不知道埋了多少雷，如今下行的時候怕是要踩爆不少。

3

星雨某府為啥這么亂？

2023年夏天，城陽區星雨某府小區召開業主大會進行成立業委會等事項，最終因為實際投票數等問題引發諸多爭議。

本以為承擔監督指導義務的有司能夠厘清亂象，沒想到，制造更多亂象的卻偏偏是有司：城陽區高新便民服務中心先是認定小區業委會成立中存在違規問題，隨后卻同意給業委會做備案，最后又給小區業主發了告知書提示違規問題和風險隱患。

神奇吧，親手將違規行為合法化，然后提醒業主們有風險。

可憐幾千戶業主都懵圈了，這唱的是哪一出啊？

某官媒對此的評價是：行政部門的錯誤不應由業主和物業企業承擔后果。

4

樓穿孔咋辦？

近日自述為西海岸博觀某海五期業主的網友在社交媒體發文稱，新房客廳地面出現一處直徑約10厘米的窟窿。網友說，承建方雖然認領了責任，但是溝通似乎并不順暢。

這里不了解詳情，無意介入爭議，只是聊聊“樓穿孔”該咋辦。

先要確定是否損壞了建筑結構，如果危及了建筑物的整體結構安全，那就沒什么好說的，買受人有權要求解除合同并賠償損失。

如果沒有危及建筑物的整體結構安全，那就是賠償和修復。賠償包括修復費用和其他損失，比如導致房屋無法正常使用或產生其他損失（如租金損失、裝修損壞等）。

5

地拿早了！

7月8日，嶗山王家村二期地塊被四家房企追逐197輪，最終以9.9億元總價被君一控股拿下，折合樓面地價26500元/m2，溢價率17.78%。

為啥叫二期？因為西南側就是去年6月出價364輪、以單價39516元/m2拿下青島地王的一期地塊，現在的項目叫柏悅府。

簡單算一下，二期比一期打了67折。

不知道柏悅府背后的石油大亨有沒有后悔去年的瘋狂。

6

銷售在前面跑，產品在后面追！

東李是前幾年青島樓市最出銷售鬼才的地方，原因是競爭激烈，最多同時在售樓盤達到十余個！不說踐踏出貨吧，也是各種博出位的手段層出不窮，比如賣點就是隨時隨地降價的森林公園，比如拿“營銷總監喜得千金”當降價理由的中海雲境，只有你想不到，沒有他們拿不出的營銷點子。

但就是這樣一個各種“神方案”熠熠生輝的地方，也沒有人能遮住天某灣的銷售之光。

先是在2023年的秋季率先把價格殺破兩萬，誰料冬季就發聲明鄙視價格戰，說是會降低交付品質。然后又拍著胸脯，將原計劃于2025年12月30日交付的日期提前到2025年7月30日。

東李降價泥潭里的同行們都驚呆了，有人裝蒜有人不裝，咋還有人裝白蓮花呢？

蓮花好裝果難結，當初許下的諾言，這個月就要到期了。

近日有業主參加項目交付開放日，發現自己買的新房，7個房間有5個房間漏雨嚴重。業主稱，與開發商交涉也沒有滿意的結果。

銷售當然要在前面跑，但別把產品甩下太遠，不然交付就會遇到麻煩。

7

安子房價接力殺！

西海岸安子板塊的西海瑞苑項目將一手房價格降到了八千出頭，而周邊稍微像樣一點的二手房，價格都在9千以上，這讓二手房還咋賣呢？

這已經是短短三個月內安子房價第三殺了，四月份的時候，金秋悅府和尚嘉中心就從一萬七八降到了一萬二三，后者甚至還把中介傭金提高到4%。

除了價格低于板塊內二手房，西海瑞苑降價更大的殺傷在于信心，因為安子片區是邦達地產的大本營，除了瑞苑這幾期，還有景苑、琪苑等一堆項目，可以說是坐地戶的老大。

這是不過了嗎？

編輯：周道