北京
買投資房和買自住房，首付門檻完全是兩回事。很多人第一次接觸投資房貸款時才發現，銀行要求的現金比例遠高于預期——通常15%起步，多數情況下要到20%-25%。這不是銀行故意刁難，而是投資房在 lenders 眼里天然帶著更高的違約風險。
風險定價邏輯很簡單：借款人對自己住的房子和對收租的房子，上心程度不一樣。一旦財務吃緊，先斷供的往往是那套自己不住的。所以銀行用更高的首付比例來對沖這種道德風險，同時也篩選出資金實力更強的買家。
單戶住宅的投資房，最低可以壓到15%，但代價是更嚴苛的資質審核和更高的利率。多數有經驗的投資者會選擇20%或以上，一來能拿到更好的貸款條件，二來可以避開 private mortgage insurance（私人抵押貸款保險，簡稱 PMI）這筆額外開銷。PMI 在自住房貸款中常見，但在投資房里，首付不足20%時也會被迫購買，進一步推高持有成本。
多戶型物業——比如 duplex、triplex——門檻更高，通常20%-25%起跳。單元數越多，銀行越謹慎，對現金儲備和信用記錄的要求也同步提升。這類物業的空置風險、維修復雜度都高于單戶住宅，銀行需要看到你有足夠的流動性來應對突發狀況。
個人資質會直接影響首付比例。信用評分高、債務收入比健康的借款人，有機會拿到下限；反之則可能被要求加碼。銀行還會核查你的現金儲備，通常要覆蓋數月房貸月供，以防租金斷流時你還不起貸款。準備充分的材料——銀行流水、收入證明、租金預期——能顯著提高過審概率。
投資房的資金拼圖不止首付一塊。closing cost、維修預算、空置期的現金流缺口，都需要提前算清。很多人在計算器上只按了首付和月供，忽略了真實的持有成本，最后發現租金回報被各種費用吃掉大半。
要不要把投資房放進你的資產組合，取決于現金流結構和風險承受能力。這不是追熱點，而是算細賬。
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