重慶加速向“核心”進發(fā)！

近期重慶菜園壩火車站標(biāo)志性建筑華鐵賓館爆破拆除，引發(fā)很多重慶人的回憶，菜園壩火車站是很多重慶人走向世界的第一站，包括我自己也一樣，大學(xué)求學(xué)從這里出發(fā)，也是第一次坐火車，對外面的世界滿懷期待。

老的重慶站已成歷史，新的重慶站正在拔地而起，這預(yù)示著老重慶老板塊也在煥發(fā)新生。

重慶正在加速向“核心”進發(fā)！

為什么重慶未來會加速向“核心”進發(fā)呢？個人覺得有如下3個原因：

01

新區(qū)開發(fā)飽和

毫無疑問，在過去城鎮(zhèn)化率快速拉升的時代，全國各地都是崇尚新區(qū)開發(fā)的，重慶也不例外，且重慶還會進行的更徹底一點。

這是因為重慶是8D魔幻山城，核心區(qū)土地極其稀缺，特別是住宅用地，因此重慶核心區(qū)的房子普遍容積率很高，筒子樓、超高層遍地都是，山坡坡上面修房子。隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升，大量農(nóng)村人口涌入主城，人口暴增，平均每年凈流入約30萬人，繼續(xù)在螺螄殼里面做道場肯定不行，核心區(qū)要繼續(xù)裝人，就只有搞拆遷，但是重慶這些高容積率社區(qū)要拆遷，速度肯定很慢也很耗錢。

于是在21年以前，重慶便開啟了浩浩蕩蕩開發(fā)新區(qū)的進程，東西南北都在開發(fā)，因為這些新區(qū)有大量的空白土地，哪怕是跨江跨橋跨山脈，也要堅定進行。

可是從98年房改到21年，20多年的開發(fā)，這些新區(qū)也逐漸飽和了，也帶來了重慶連續(xù)很多年土地成交量、新房成交量位居全國第一，供應(yīng)量自然也不少。

解決一個矛盾點，又會出現(xiàn)新的矛盾點，不同時間階段有不同的矛盾點，也產(chǎn)生新的機會。21年前，第一個矛盾點，核心區(qū)老破舊，大家向往城市界面更新，更低密的生活環(huán)境，于是遷往新區(qū)。

21年后，第二個矛盾點，新區(qū)太多，供應(yīng)量大，前期TZ客較多，市場不好拋壓大，新區(qū)離核心區(qū)遠(yuǎn)，大多配套不成熟，重慶人是很喜歡湊熱鬧的，喜歡煙火氣。于是很多買新區(qū)的朋友后悔了，又想買回核心區(qū)。

02

核心區(qū)大力城市更新

為了調(diào)和第二個矛盾，核心區(qū)一方面開啟了大力城市更新，讓老城煥發(fā)新面貌，城市界面煥新，交通、商業(yè)、環(huán)境均在升級。

特別是重慶兩江四岸集核區(qū)域是重慶獨有的城市名片，江岸線寬度剛剛好，兩江交匯，四岸雄偉建筑，隨著兩江四岸大力改造升級，燈光秀打造，重慶的江景夜景是獨有的美。新區(qū)有公園環(huán)境生態(tài)的美，核心區(qū)有城市天際線的美。

順便聊另一個話題，哪里才是重慶的核心區(qū)？因為重慶山地地形，被兩江、四大山脈所分隔，很多人說重慶是多組團多中心的發(fā)展模式，但重慶是有絕對的中心的，且千年前在此，千年后亦在此，因為重慶是兩江交匯城市，這兩條江搬不走的，這么大的重慶城也離不開水。

所以重慶的核心區(qū)=兩江四岸核心區(qū)。

核心區(qū)另一方面開啟了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，為了滿足矛盾需求，大家想買入核心區(qū)，但同時需要好房子，近幾年重慶真二八經(jīng)成交的土地，占比絕大多數(shù)都是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地，且容積率較以前是降低了的。

不是說大家不喜歡住核心區(qū)，而是核心區(qū)以前缺乏好的房子，因此觀宸、啟元這些房子賣的最貴還賣的最好。

另一方面，因為新區(qū)的飽和，新區(qū)的新房庫存較大，土地也很難賣出去。

03

核心區(qū)產(chǎn)業(yè)/交通匹配

向核心區(qū)進發(fā)還為了緩和第3個矛盾點，產(chǎn)業(yè)集群與居住區(qū)的距離太遠(yuǎn)。

重慶的產(chǎn)業(yè)集群大多數(shù)還是在核心區(qū)的，兩江四岸核心區(qū)為主，產(chǎn)業(yè)決定購買力，注意真正強的購買力一定不是打螺絲釘?shù)墓S，而這些工廠多在遠(yuǎn)郊新區(qū)，真正強購買力的產(chǎn)業(yè)集群是寫字樓扎堆的地方，是CBD，這里是世界500強總部，白領(lǐng)，中高層收入者聚集。

在重慶，他們在江北嘴CBD、解放碑CBD、彈子石CBD、化龍橋CBD等等，當(dāng)然還有一個離核心區(qū)很近的光電園。

所以很多新區(qū)是離重慶產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（核心區(qū)）很遠(yuǎn)的，加之重慶山地地形，跨江跨橋，交通擁堵，大白話說就是真正住的地方離工作的地方太遠(yuǎn)了。

那就很好理解了，大家買在核心區(qū)，上班更近了。

以前大家還擔(dān)心核心區(qū)堵車，但是現(xiàn)在重慶核心區(qū)軌道很密集了，甚至都不用開車，軌道出行可以快速到達(dá)CBD。

當(dāng)然，如果未來飛行汽車、自動駕駛技術(shù)成熟后，人類的通勤效率大幅提升，也許就沒得上述問題了，遠(yuǎn)郊30公里區(qū)域，半小時就可以快速到達(dá)核心區(qū)CBD，那么遠(yuǎn)郊大別野也許更香。但這個時間一定不短。

綜上，重慶未來至少10年內(nèi)會加速向核心區(qū)進發(fā)，10年后再看人類交通效率能否大幅提升。因此，我們買房的邏輯也很簡單，買入核心區(qū)，特別是想在重慶TZ的朋友。