西安的“東風(fēng)”來了？

鎬京筆記最新獲悉，位于浐灞國際港的招商西安璽項目明日進行第三批次銷售，100套住宅，預(yù)計參與客戶500余組，搖號已成定局，加之項目此前兩開兩磬，在如今的樓市行情下還是比較醒目的。

看似不相關(guān)的新聞，連起來看，會嗅出不一樣的味道。

再如，最近一段時間，新華社、央視、人民日報頻頻聚焦浐灞國際港；西安土拍市場近日溢價15.8%成交一宗地塊，三個月前，另有一宗地塊的成交樓面價創(chuàng)西安近兩年之最——巧合的是，兩宗地均位于浐灞國際港；還有前不久的高層調(diào)研……

顯然，西安城東的關(guān)注度高企，絕非只因為早前的地理空間整合升級。

“實質(zhì)是信心和預(yù)期發(fā)生變化。”

區(qū)域政經(jīng)觀察人士分析，一是浐灞國際港與國家開放戰(zhàn)略深度綁定，隨著全球經(jīng)貿(mào)格局中的中國力量顯著彰顯，給“中國內(nèi)陸第一港”注入更多成長性；二是西安也在努力強化這種成長性，回顧近年來的城市重大戰(zhàn)略部署，浐灞國際港多以“核心引擎”定位出現(xiàn)；三是深耕商貿(mào)物流、臨港制造、文體旅游等產(chǎn)業(yè)多年，到了規(guī)模效應(yīng)釋放階段，區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資邊際成本有效降低。

“其實，從西安的空間格局來說，也該‘東風(fēng)’烈起來了！”

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股市投資看預(yù)期，區(qū)域投資也是同樣的邏輯。

像工業(yè)投資、土拍市場等方面表現(xiàn)，都是觀察一座區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）發(fā)展預(yù)期的直觀指標(biāo)。

拿浐灞國際港來說，2024年工業(yè)投資同比增長62.4%，這是一個非常爆發(fā)性的數(shù)據(jù)，也印證了前面提到的臨港制造規(guī)模效應(yīng)釋放的觀點。

另一組讓人“刮目相看”的數(shù)據(jù)，來自土拍市場：

5月7日，綠城在浐灞國際港競得約82畝商住用地，以139320萬元總價成交，樓面價10111元/平方米，溢價率15.8%；還有三個月前浐灞國際港82畝土地被華潤拿下，樓面價為11911元/平方米，是近兩年來區(qū)域最高樓面地價。

值得一提的是，5月7日很有標(biāo)志性意義。

當(dāng)天中午，央行官網(wǎng)掛出重磅公告：“自次日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。”

這也是繼2022年以來，公積金貸款利率的第三次下調(diào)，現(xiàn)在5年期以上首套房利率降至2.6%，妥妥處于歷史低位。受政策等影響，土拍市場漸顯復(fù)蘇跡象，比如2025年一季度，全國300城住宅用地出讓金同比增長超兩成。

在此背景下，5月7日這天的土拍市場表現(xiàn)，多少有點“風(fēng)向標(biāo)”的意味。

那么，“風(fēng)向”往哪兒吹呢？

如果說綠城的溢價拿地只是巧合，再來看一組中指研究院的數(shù)據(jù)：

2025年一季度，西安推出18宗住宅用地，成交17宗。在西安各區(qū)域中，規(guī)劃建筑面積占比最大者為雁塔區(qū)，其次是高新區(qū)，第三則為西咸新區(qū)；成交樓面價均價最高的為浐灞國際港，而后是高新區(qū)、雁塔區(qū)。

數(shù)據(jù)背后是價值地位的提升。

換句話說，浐灞國際港地理空間整合升級之后，其在西安城市能級躍升中的“核心引擎”定位進一步鞏固。固投計劃也充分印證了這一點：西安計劃2025年完成固定資產(chǎn)投資5500億元以上。其中，西咸新區(qū)、高新區(qū)、浐灞國際港三大開發(fā)區(qū)固投預(yù)期目標(biāo)3105億元，占全市比超56%。

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繼續(xù)解剖浐灞國際港這只“麻雀”。

工業(yè)投資也好，土拍市場也罷，數(shù)據(jù)說到底略顯冰冷。其實“風(fēng)向”的變化，公眾從就業(yè)和購房角度感知是最為生動的。“欲戴王冠，必承其重”，浐灞國際港要擔(dān)當(dāng)“核心引擎”，必須在這些方面拿出過人表現(xiàn)。

先說就業(yè)，人隨產(chǎn)業(yè)走，成長性強的開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)和項目必須活力四射。

這一點很直觀，為什么央媒高頻關(guān)注浐灞國際港，因為重大項目建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)動態(tài)確實活躍，且特色優(yōu)勢明顯。

比如，長安云、長安書院年初投用，加之早前的演藝、會展、公園等重大項目布局，浐灞國際港事實上已經(jīng)是西安文旅版圖的頭部擔(dān)當(dāng)；再如數(shù)字引擎和全球物流網(wǎng)絡(luò)驅(qū)動下的新紀錄——西安國際港站開行中歐班列峰值達到平均一小時一趟，貨物從浙江到歐洲走40多天的海運，如今通過“西安港+跨里海”線路15天抵達；中歐班列西安集結(jié)中心空鐵聯(lián)運項目預(yù)計今年8月完工投用，將有效提升中歐班列（西安）的輻射能級……

與此同時，“班列+產(chǎn)業(yè)+貿(mào)易”的臨港產(chǎn)業(yè)生態(tài)不斷壯大。

諸如康佳智能家電總部、中能建、山東能源、俄羅斯聯(lián)邦總商會、阿伯朗酒業(yè)、騰訊閱文、百度度小滿、與輝同行、理想汽車等招引企業(yè)和項目，無不是中歐班列（西安）集結(jié)中心“虹吸效應(yīng)”的體現(xiàn)。

再看整體態(tài)勢，2024年浐灞國際港GDP同比增長6.1%，規(guī)上工業(yè)增加值增長21.2%，顯著高于全市平均水平。

“風(fēng)向”的另一生動印證是購房表現(xiàn)。

據(jù)媒體報道，今年五一期間，浐灞國際港5天認購452套房，占全市“半壁江山”。2024年，該區(qū)商品房銷售面積完成416.29萬平方米，增長9.7%。

除了就業(yè)帶動，這種購房活躍度，當(dāng)然也與區(qū)域生態(tài)宜居、民生配套水平息息相關(guān)。

浐灞國際港煙波浩渺、綠意盎然的生態(tài)環(huán)境無需贅述，還有鐵一中、高新一中、交大附中、師大附中四大名校，以及西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院陸港院區(qū)等，教育和醫(yī)療等民生配套的大幅升級，也是從更大層面帶動市場熱情的重要因素。

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浐灞國際港成長預(yù)期，需進一步從全球化視角進行探討。

鎬京筆記與前述政經(jīng)觀察人士交流，比較有共識的一點是：浐灞國際港是中國內(nèi)陸城市參與全球競爭的重要方案，重構(gòu)歐亞經(jīng)貿(mào)版圖的關(guān)鍵支點。時間線拉長，其注定要成為“一帶一路”上極具標(biāo)志性的發(fā)展高地，非傳統(tǒng)區(qū)縣（開發(fā)區(qū)）可比擬。

具體而言，可以從這么幾個方面進行跟蹤觀察：

一是與國家開放戰(zhàn)略的深度綁定。

浐灞國際港是西安融入“一帶一路”建設(shè)的戰(zhàn)略門戶，依托“中國第一內(nèi)陸港”的物流樞紐地位，中歐班列（西安）已覆蓋72個國家200個城市，形成雙向暢通的貿(mào)易流，特別是中國-中亞峰會之后，開往中亞方向的班列數(shù)量顯著增長。

隨著中國在全球經(jīng)貿(mào)格局中的力量彰顯，浐灞國際港的國際商事服務(wù)、國際文化交流等功能將逐漸凸顯，有望從更廣泛的層面撬動亞歐大陸人文經(jīng)貿(mào)合作新格局。

二是城市“核心引擎”的功能強化。

浐灞國際港已晉級為“西安城市新中心”，空間布局方面主打國際交往、涇渭文化、奧體活力和臨港制造四大功能，實現(xiàn)了產(chǎn)城融合與功能協(xié)同，與其他開發(fā)區(qū)形成顯著的錯位發(fā)展。作為西安“北跨”發(fā)展的重要支點，其在渭河南北岸協(xié)同發(fā)展、優(yōu)化西安空間結(jié)構(gòu)、激活北部發(fā)展?jié)摿χ械陌l(fā)揮值得期待。

對此，早前的西安市政府工作報告中已明確提出，“打造城市高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)，對浐灞國際港及渭河兩岸地區(qū)進行再規(guī)劃、再設(shè)計、再塑造、再提升，補齊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和人居公共服務(wù)短板，積極承接中心城區(qū)人口，加快功能再造和職能重塑。”

三是全球產(chǎn)業(yè)與人才的聚合。

地理空間整合升級之后，浐灞國際港形成了會議會展、文體旅游、現(xiàn)代金融、臨工制造、醫(yī)工科技、商貿(mào)物流六大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，聚集國家重點實驗室、院士工作站、工程技術(shù)中心等科創(chuàng)平臺13個，500強企業(yè)97家。且基于其生態(tài)宜居和國際化優(yōu)勢，越來越多有志于走向全球化的現(xiàn)代服務(wù)、高新技術(shù)企業(yè)會在此匯聚。公開數(shù)據(jù)顯示，浐灞國際港已引入國家級高新技術(shù)企業(yè)超500家。

（圖片來源：浐灞國際港官微）