未科房價(jià)，短期重任看蔣凡

一個(gè)人對一個(gè)企業(yè)來說，能起到多大的作用？讓我們看看小鵬的王鳳英，看一看阿里的蔣凡，就會得到答案。

過去幾年，余杭未科板塊很多人為了如何把房賣掉而發(fā)愁，最近他們在為了要不要繼續(xù)賣房而發(fā)愁。

在未科混的人都有一個(gè)共識，阿里好起來，這里就會好起來，房價(jià)也會漲起來，反之也同樣。

現(xiàn)在人人都知道小米的股價(jià)在瘋漲，但事實(shí)上，進(jìn)入2025年后，阿里巴巴股票已經(jīng)累計(jì)漲幅超過65.4%（截2月21日），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過小米49.28%的漲幅。

昨日晚間，阿里巴巴發(fā)布了截至2024年12月31日的2025財(cái)年第三財(cái)季財(cái)報(bào)，營收為2801.54億元，市場預(yù)期為2793.4億元，同比增長8%，歸屬于普通股股東的凈利潤為人民幣489.45億元（67.05億美元）。凈利潤為人民幣464.34億元，同比增長333%。

過去幾年時(shí)間里，未來科技城板塊的房價(jià)距離最高值，已經(jīng)出現(xiàn)了攔腰斬，很多被裁員的年輕人在苦苦掙扎。EFC據(jù)說出現(xiàn)了只要支付物業(yè)費(fèi)就可以繼續(xù)租住的免費(fèi)寫字樓，余杭第一高樓AUX大廈也出現(xiàn)了1.2元的超低寫字樓報(bào)價(jià)，外加周邊大量在建住宅小區(qū)，有人開玩笑說，現(xiàn)在未科什么都缺，就是不缺房子。

這些上揚(yáng)的數(shù)字，讓很多深陷痛苦中的人，看到了希望，大量的前大廠人，在高點(diǎn)接盤，但是后面的裁員浪潮來襲，遲遲找不到高薪的工作，導(dǎo)致房貸一直是壓在身上的大山，賣掉又會虧損嚴(yán)重，只能強(qiáng)忍痛苦，如今雖然房價(jià)還在低位，但是他們看到了希望。

加上前段時(shí)間，馬云的強(qiáng)勢回歸，仿佛一夜之間，烏云煙消云散。

最激動的不是股東，而是未科的房產(chǎn)中介。一位中介小哥在朋友圈寫道：“馬云回來了，西溪濕地旁的樓盤今晚漲價(jià)5%！速來！”配圖是馬云揮手的照片，并附贈靈魂拷問：“你和首富做鄰居的機(jī)會，還要錯(cuò)過嗎？”

在余杭，有一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象，幾乎每個(gè)人都是阿里巴巴專家，從網(wǎng)約車司機(jī)，到小飯店老板，再到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，每個(gè)人都能跟你侃侃而談半天自己對阿里巴巴的看法，并且角度刁鉆犀利。

我們隨機(jī)與幾名鏈家的經(jīng)紀(jì)人聊了一會，其中一名來自湖北的經(jīng)紀(jì)人觀點(diǎn)很犀利，在他看來，余杭的房價(jià)行不行，真的不是看馬云，而是要看蔣凡，馬云如果是一顆定心丸，那么蔣凡才是興奮劑。

在他看來，阿里正在從一家什么都想干的公司，回歸電商的老本行，因?yàn)樽吡艘煌◤澛分螅⒗锇桶桶l(fā)現(xiàn)自己撿了芝麻，就要丟掉西瓜，別的行業(yè)沒賺到錢，自己的電商大本營就快被拼多多偷家，去年拼多多市值一度超過阿里巴巴的時(shí)候，整個(gè)余杭都是消沉的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)從業(yè)者對這個(gè)最敏感，信心大于黃金。

為什么說蔣凡才是真正的救星？因?yàn)閹缀跛械挠嗪挤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都有一個(gè)共識，阿里巴巴最能干的年輕人，就是蔣凡，換了這么多人之后發(fā)現(xiàn)，只有他能把電商業(yè)務(wù)真正做好。

“你看看事實(shí)是不是也是這樣？他回來后，阿里巴巴電商業(yè)務(wù)恢復(fù)了多少，比上個(gè)季度營收提高了4個(gè)點(diǎn)，不搞低價(jià)了吧？跟拼多多拼低價(jià)就是昏招，蔣凡要不是以前跟張大奕那個(gè)事，現(xiàn)在估計(jì)早就是更核心的管理層了，但是這個(gè)也可能是好事，更成熟了。”他一邊抽煙一邊跟我們侃大山。

這個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的談吐，令我非常驚嚇，我從未見過如此有見識的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但是他跟我說，他的同事中專家更多。通過這側(cè)面，我也充分理解了杭州這座城市，為何能誕生阿里巴巴、農(nóng)夫山泉、娃哈哈、吉利以及現(xiàn)在六小龍這些偉大的企業(yè)，人人都非常關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)，關(guān)注大企業(yè)的一舉一動，人人都有搞錢的欲望和創(chuàng)業(yè)的心。

但是，阿里巴巴的面子，一定不是蔣凡，也不是電商業(yè)務(wù)，那是阿里的里子，新的故事和想象空間是AI。

其實(shí)現(xiàn)在的社會，已經(jīng)有了共識，AI正在改變社會的一切，之前所有的成功和積淀都有可能會消失，但是需要多少時(shí)間，誰會留下來，誰會消失，這是動態(tài)的。

真正能夠讓阿里以及余杭重新再一次站上快速發(fā)展機(jī)遇的重任，本質(zhì)上，是阿里云為主體的云智能集團(tuán)；放到整個(gè)城市來看，而杭州六小龍的的主題也是AI和智能制造，杭州這座城市的未來主題，除了電商之外，就是AI。

最后，讓我們再回到房價(jià)上來。

過去十年間，余杭房價(jià)與阿里巴巴的發(fā)展呈現(xiàn)出高度關(guān)聯(lián)性，尤其在阿里總部所在的未來科技城板塊，兩者的聯(lián)動效應(yīng)堪稱中國“產(chǎn)城共生”的典型案例。

2013-2015年：阿里西遷，余杭房價(jià)啟動造富神話。

2013年，阿里巴巴將總部從濱江遷至余杭未來科技城，1.2萬名員工隨之遷徙。彼時(shí)未來科技城尚為郊區(qū)荒地，房價(jià)僅約8000元/㎡，但阿里帶來的高薪群體迅速激活區(qū)域需求。例如，青楓墅園等周邊樓盤均價(jià)一年內(nèi)從7000元/㎡漲至1.2萬元/㎡，漲幅超70%。

2014年阿里上市，房價(jià)加速上漲。

阿里紐交所上市后，員工財(cái)富效應(yīng)外溢，疊加市場對“中國硅谷”的預(yù)期，未來科技城房價(jià)進(jìn)入快車道。2015年，萬科星空等新盤開盤價(jià)翻番，二手房價(jià)格突破2萬元/㎡，遠(yuǎn)超同期杭州主城區(qū)漲幅。

2016-2020年：互聯(lián)網(wǎng)紅利期，房價(jià)一飛沖天。

阿里帶動字節(jié)跳動、OPPO、vivo等企業(yè)入駐未來科技城，形成互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群。至2019年，區(qū)域人口從6萬增至40萬，平均年齡32.5歲，高收入年輕群體成為購房主力。同期，未來科技城房價(jià)年均漲幅超30%，部分樓盤如歐美金融城單價(jià)從1萬漲至6萬，六年漲幅達(dá)600%。

2020年，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館959套房源吸引超6萬人搖號，中簽率僅1.6%，成為全國現(xiàn)象級“網(wǎng)紅盤”。新房限價(jià)3.5萬元/㎡與二手房6萬+/㎡的倒掛，進(jìn)一步推高市場熱度。

2021-2023年：行業(yè)調(diào)整，房價(jià)泡沫擠出。

未來科技城“三兄弟”（陽光城未來悅、中南樾府、東原印）二手房單價(jià)在2021年沖至8萬-9萬元/㎡，但隨后因互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)降溫、樓市調(diào)控收緊，房價(jià)開始下跌。至2023年，陽光城未來悅成交價(jià)回落至5萬-6萬元/㎡，較峰值跌幅超30%。

2022-2023年，阿里裁員約2.3萬人，員工購房需求驟減。未來科技城二手房掛牌量激增，部分業(yè)主降價(jià)百萬拋售，如陽光城未來悅一套房源兩年內(nèi)掛牌價(jià)從820萬降至530萬，跌幅35%。同期，余杭區(qū)整體房價(jià)同比下跌8.43%，核心區(qū)成交量銳減至每月不足5套。

2024年至今：企穩(wěn)與分化，阿里依賴度下降。

2024年，蔣凡回歸整合電商業(yè)務(wù)、阿里與蘋果合作等利好消息帶動股價(jià)回升，未來科技城房價(jià)止跌企穩(wěn)，部分核心樓盤掛牌均價(jià)回升至5萬元/㎡左右，但較歷史高點(diǎn)仍縮水20%。

隨著字節(jié)跳動、菜鳥等企業(yè)入駐，未來科技城對阿里的單一依賴減弱。

2025年2月余杭二手房均價(jià)環(huán)比微漲0.76%，其中老余杭商圈近三個(gè)月漲幅較大，部分樓盤如未來科技城房價(jià)已達(dá)3.8萬元/㎡，同比微漲0.01%。核心商圈，如靠近阿里總部的未來科技城，已顯現(xiàn)“抗跌性”。

在我們看來，未來未科房價(jià)的走勢，就看兩個(gè)指標(biāo)，蔣凡所帶領(lǐng)的電商業(yè)務(wù)能不能擴(kuò)大市場份額，阿里云的AI化進(jìn)程能不能有重大的商業(yè)突破。

新一輪的AI產(chǎn)業(yè)升級，能不能重新創(chuàng)造出就業(yè)崗位，帶動年輕人的流入，讓我們拭目以待。