北京樓市，真正的破局者

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中建智地的“雙盤破局”效應，還在延續(xù)。

▲繼10月高燃開盤攬 83.5億 后，在剛剛過去的11月，北京宸園榮登網(wǎng)簽金額、面積[北京雙冠王]，中建璞園&中建璞園PARK榮獲朝陽區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)第一。

要知道，自9月底新政以來，盡管二手房火爆，但新房整體仍波瀾不驚。 中建智地這兩個紅盤，既出人意料，仔細琢磨后卻又實至名歸。

為什么這么說？以咱們今天重點解讀的中建璞園&中建璞園PARK為例，在拿地前，這個項目所在的前葦溝地塊，其實并非網(wǎng)紅。

然而在拿地后， 中建智地“平地造出一座城”，不僅屢屢榮登朝陽樓市銷售排行榜，更因為“花園城市”的理念，深深震撼了購房者。

對此業(yè)內(nèi)人承認，中建璞園PARK是一個“ 想過它能賣得好，但實在沒想到能賣得這么好 ”的項目。

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在《辭海》里，“破局”是指打破現(xiàn)有的困境或僵局，通過采取積極的行動和策略，建立新的、正面的循環(huán)。

對此個人覺得，中建璞園&中建璞園PARK這個項目 之所以能破局出圈， 首先是因為項目房能夠認清形勢，展現(xiàn)主動破局的決心和勇氣：

市場新周期，需要更IP化的配套和更尖銳的產(chǎn)品策略。

坦白說，中建智地在拿璞園地塊的時候，區(qū)域市場格局已經(jīng)成型，但是中建智地只用了一年，就徹底實現(xiàn)了【區(qū)域破局】。

▲可以看到，中建璞園所在的是金盞板塊，這個板塊在三年前并不惹眼。 三年后，璞園所代表的金盞板塊，已然成為崔各莊、東壩的強勁競爭對手。

為什么會有這么大轉(zhuǎn)變？從上圖可以看到，中建璞園一期西側(cè)臨路，二期（中建璞園PARK）在一期的東北角，非常方方正正的一塊地，緊鄰南側(cè)的一大塊配套地塊，這是璞園樓盤非常閃光獨特，也是最大的一個亮點。

此外，中建璞園PARK地塊，容積率只有1.2，這在朝陽也是獨一份的 （對此我查了下數(shù)據(jù)，北京近年土拍，容積率為1.2的土地，僅有3宗而已，其中上一宗還是2019年土拍成交的恒基天匯） 。

更重要的是，在中建璞園片區(qū)內(nèi)，最近的競品也在2、3公里以外。而 這也意味著，中建璞園在建設之初，基本很難找到區(qū)域競品對標。

當然，對于主動追求有為的開發(fā)商來說，沒有競品，自己就是競品。或者說，最大的競品，即是自身。

所以對于中建智地來說，雖然從表面看，中建璞園一二期地塊，在拍地之初并不起眼，但論稀缺度和性價比，中建璞園park都是傲視群雄的檔次，是真正的大有可為：

（1）地塊周邊擁有大片配套用地和教育用地，結(jié)合住宅，足夠“平地造出一座城”，打造真正宜居的朝陽小城鎮(zhèn)；

（2）地塊容積低密、形態(tài)方正，足夠讓中建智地做出讓人驚呼的好產(chǎn)品。

至此，中建璞園PARK的核心破局思路就出來了：

捕捉地塊上獨一無二的亮點（容積低密+大地塊+完善配套），打造帶有自己IP的獨特配套和創(chuàng)新產(chǎn)品，重新制定游戲規(guī)則，從而以配套和產(chǎn)品帶動區(qū)域，快速奠定自身在區(qū)域內(nèi)的地位、搶奪區(qū)域話語權，快速提升項目在購房者心中的知名度和影響力，成為行業(yè)的一匹野馬，為人矚目。

03

剛剛我們講了中建璞園PARK的區(qū)域破局策略，這個策略，是需要落實到配套和產(chǎn)品上才行。

那么如何做才能打造帶有自己IP屬性的獨特配套呢？

對此，中建智地結(jié)合璞園PARK地塊既是獨立的大片空白地塊，周邊又有專門的配套用地的特點，提出“從營宅到營城”，將一二期地塊聯(lián)動起來，打造一座真正的花園城市。

對此，中建璞園PARK不僅在小區(qū)內(nèi)營造各類精致景觀， 在小區(qū)南側(cè)的配套用地上， 項目還配建了約4萬平方米、 帶有自己IP 的公園商業(yè)綜合體，這里融合了度假、商業(yè)、景區(qū)和社交等四種基因，是整個項目的“靈魂之眼”。

▲中建智地真正的野心，是結(jié)合這大片配套用地和周邊的商業(yè)、教育用地，“平地造出一座城”，打造真正宜居的“家門口阿那亞”。

為此，在這塊配套用地上，中建智地規(guī)劃了約1.8萬平方米的丘谷花園，還預留了近1.2萬㎡的養(yǎng)老空間、約6000㎡商業(yè)、約5600㎡的文體館以及約3000㎡的社區(qū)衛(wèi)生服務中心。

當然，這幾樣配套并不是簡單的拼湊在一起，為了有機融合、達到最好效果，這么大一片公園，中建智地是沒有建圍墻的，可以從任何地方走進去。

▲在丘谷花園里，有約2000㎡的湖面， 視野開闊。想一想，夏天的時候在池邊賞魚，冬天的時候在里面溜冰，或者周末與家人在約3000㎡的大草坪上野餐， 無論是老人、小孩，還是遠道而來的路人，在這里均是一片“黃發(fā)垂髫，并怡然自樂”的景象，該是多么美好的一幕啊。

▲ 事實上，按照中建智地的規(guī)劃，整片丘谷花園 將是住在這里的業(yè)主們 一個專門的社區(qū)公共活動中心，只需幾分鐘，業(yè)主就可以從家里出來活動游玩，非常方便。

然而，這個公園商業(yè)綜合體雖然不建圍墻，但卻建了很多獨具“璞園PARK特色”的IP設施。

例如，我們都知道阿那亞有一座名為孤獨圖書館的精神建筑，而中建智地，也在丘谷花園建了一個自己的IP建筑——一座造型獨特的水上禮堂。

▲既高雅，又有來自璞園PARK的煙火氣，“水上禮堂”很有可能成為下一個網(wǎng)紅打卡點。

阿那亞是什么？是居住+度假的理想生活范式。想一想我們忙完工作回到璞園PARK的家， 在這里參加浪漫的草坪婚禮、或者激情四溢的音樂會，或者簡簡單單的一頓抬眼觀賞日落和天上的流云，將是多么愜意啊！

由此，為了能夠?qū)崿F(xiàn)“家門口的阿那亞”這樣有質(zhì)量的度假+居住生活，中建智地專門打造了自己的商業(yè)IP——鯤熙匯LOMO，一個約6200平方米的花園式商業(yè)綜合體，不僅在建筑設計上追求人與自然的和諧，還匯聚了生鮮市場、音樂廳、咖啡館、花店等充滿生活氣息的各個業(yè)態(tài)。

▲據(jù)悉，“北京最美書店”PAGEONE和專業(yè)戶外騎行品牌“騎意”已確認入駐鯤熙匯LOMO。

▲建面約1.2萬㎡的養(yǎng)老空間，等到建設完成后，這將是中建璞園PARK區(qū)域里的又一IP；

還有約5600平方米的文體館，滿足業(yè)主對籃球、乒乓球、閱讀等多種文體活動的熱愛，為業(yè)主營造一個寧靜而專注的環(huán)境......

至此，中建璞園PARK，通過對標阿那亞，打造一個集花園住區(qū)、花園森岸、花園商圈、花園康養(yǎng)等“配套一體”的全方位高品質(zhì)生活空間，一方面高度吸引相關客群，特別是向往與自然和諧共處、與生活幸福相擁的高端群體；

另一方面，這也標志著 中建智地從營宅到營城的戰(zhàn)略提升 ，中建璞園PARK這個項目，其實就是北京花園城市戰(zhàn)略的一個落地縮影。

04

說完了配套，咱們再來說說中建璞園PARK產(chǎn)品破局的核心——戶型。

我們知道，中建璞園PARK的容積率是1.2，這個容積率， 放到普通的開發(fā)商身上，大概率是做疊拼+洋房的強排方案， 但這勢必會犧牲部分舒適度，因為這樣做的話，洋房得做到6-8層；

由此，為了更低密也更舒朗，中建智地將璞園park社區(qū)的層數(shù)，最低確定為4層，讓業(yè)主用大平層的尺度，享受別墅的舒適度。

此外， 為了區(qū)別于中建璞園一期產(chǎn)品，璞園PARK一步到位、改善拉滿，將戶型設置以四居為主，一期最大的建面約125㎡戶型，在璞園PARK這里，居然是最小的戶型！

這樣的轉(zhuǎn)變，不可謂不大，但中建璞園PARK成功了！

在10月開盤之初，中建璞園PARK先是憑借著一眼心動的爆款建面約210㎡戶型，“戶型越大越好賣”，成為高凈值客戶傾心至選。隨后7#樓王加推，3天即罄。

到了12 月首個周末，中建璞園 PARK，全新建面約160㎡戶型加推，成為繼建面約210㎡戶型之后又一爆款，市場客戶反饋非常積極，據(jù)案場統(tǒng)計，周末來訪客戶約380組，成交28套，客戶的熱情再度被點燃，喜訊此起彼伏。

▲中建璞園PARK建面約160㎡戶型。 坦白說這樣大小的戶型在北京一般是三面寬，但璞園PARK做到了四面寬， 約17.5米的寬闊尺度，在整個北京也是稀缺的。三臥朝南，雙套房設計，讓每個家庭成員，皆可擁有悅納自我、靜泊己心、興趣多元的生活。

一方面，大面寬短進深的設計更利于采光，如果將約3米次臥靈動靈動擴展為宴客廳，這個戶型就可以擁有一個8.6m寬的超大橫廳。

另一方面?，這個項目擁有?????????????????????????????????約94%的使用率，這個使用率在朝陽可不算低，基本可以媲美很多項目200平的豪宅，疊加四面寬的戶型設計，整體尺度空間會非常奢闊。

▲ 建面約160㎡戶型，還有獨立的電梯門廳、鶴山鑄鋁子母門、獨立玄關和家政間，搭配互通開放式廚房、獨立島臺（非交標），對于這個面積段而言，這種配置隱隱有一種“平墅”的設計意味， 整體居住舒適度再上一個臺階。約3.1米的朗闊層高，更見通透、寬域的奢感。

▲項目整體采用原木色系，滿溢著閑適的自然風情，帶給居住者輕松愉悅的心境。

▲ 主臥套房，南北通透，南北皆270度視野（邊戶），在窗下讀書，在陽光或月光下沉睡，都是一番夢幻景色。衣帽間與梳妝臺明凈舒闊，在獨立浴室仰觀園景，私享奢逸時光。

▲主臥衛(wèi)生間采用干濕分離、三段式科學分區(qū)，光之所至，身心怡 然。項目采用旭格窗（僅客廳）、博世全系廚電、唯寶浴缸等高端奢妝品牌，方寸間盡是凈與靜的松弛感。

▲即便是公共區(qū)域，也是真正的 “ 墅質(zhì)公區(qū)”。別致的吊燈、通透的玻璃墻，一種高級酒店的奢華質(zhì)感油然而生。

由此可見，通過對產(chǎn)品戶型、精妝等層面上的“全面改善”，這是中建璞園PARK獲得客戶心智認可的最重要一步。

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還記得，中國2010年上海世界博覽會的主題，是“城市，讓生活更美好（Better City, Better Life）”。

顯然，中建智地追求的，也是通過打造一座帶有自我IP的花園城市，進而讓大家的生活更美好。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度而言，這也是一種高明的破局策略：

通過整合所有環(huán)境資源為我所用，以一個區(qū)域建設者的身份，將樓市以往的規(guī)則徹底打破，快速吹響“花園城市”的號角，并從居者角度，全面擁抱改善群體、打造全面積段產(chǎn)品，從而徹底跑贏市場。

三年前寂靜的前葦溝，到如今一派欣欣向榮、熱火朝天，從結(jié)果看，中建智地，值得點贊！