電梯廳變玄關、公攤面積變套內！琶洲千萬豪宅業主集體拒收樓

目前市場上高得房率的新房越來越多，但卻也有一幫前兩年買房的業主臨近交樓之際，發現自己房子的實得套內面積反而大幅“縮水”！

他們不但以高房價換來了低配交付，還遭遇了電梯廳公攤面積變“入戶玄關”套內面積的偷梁換柱……

最近，粉絲朋友發來求助，講述了他們的魔幻購房、收樓經歷。

01得房率有多少 體感很真實

11月30日，位于樓市頂流板塊琶洲東區的樓盤——招商保利海珠天珺，首批單位交付。

原本是業主們新家收樓的大喜日子，但現場卻上演了199名業主遞交聯名信拒絕收樓、要求解除合同的反轉一幕。

海珠天珺2022年中首次開盤，戶型為面積137-262㎡的三至四房，開盤最高均價10萬元/㎡。換句話說，整個項目都是套均總價一兩千萬的豪宅。

樓盤業主粉絲朋友親述，他們買房時正值琶洲樓市最炙手可熱之時。樓盤賣樓時只有異地展廳，對于項目的介紹了解，更多的也是停留在PPT上。直至今年9月30日，才有了部分樣板房的開放日。

眼看交樓日子臨近，越來越多“盼樓心切”的業主，也開始前往項目現場探樓。

不過，不看不要緊，一探就發現問題多多。不少業主發現樓盤公區無論是綠化、外立面，還是無邊泳池這些硬件配套，都與當初宣傳的相去甚遠。

△業主供圖

同時，樓盤室內現場情況也是令人失望。千萬豪宅的交付主打一個極簡風，墻面是大白墻、廚衛是減配的品牌、房門為“紙皮門”質量差等等。

△業主供圖

除了這些，很多業主都覺得140-200多㎡的大平層，怎么不如預期寬敞？甚至有人覺得，新房的得房率還不如自己目前正在居住的120㎡舊房。

有時候不能不相信直覺，業主聘請專業機構測繪后，發現單位的實測套內面積確實要比購房合同中預測的要少了不少。

02涉及金額以數億計

這到底是怎么回事？

隨著套內實用面積無端被“偷走”的事件不斷發酵，業主也向市自規局申請公開小區規劃報建和房產測繪等資料，并申請了重新測繪。

直到圖紙數據資料公開后，終于真相大白。

我隨機抽取了測繪材料中的一頁，可以看到，同樣是13層的01單位，6月11日出具的測繪結果，單位總面積為139.0840㎡，其中套內面積105.1110㎡，分攤面積33.9730㎡，實用率75.5738%。

△《房屋建筑面積測繪成果報告書》2024年6月11日

而11月18日，重新測繪后的結果則是：單位總面積為142.2912㎡，其中套內面積100.4885㎡，分攤面積41.8027㎡，實用率70.6217%。

△《房屋建筑面積測繪成果報告書》2024年11月18日

這里最大的不同就在套內和分攤面積上，為什么會有如此大的出入？

業主們真金白銀，花了近10萬元/㎡買入的房子，最終得到的實用面積為什么單個戶型會相差了近5個㎡？

經過測繪圖紙等對比，業主們發現，問題就出在電梯廳處。由于樓盤基本上都是專梯專戶的設計，因此在初次測繪登記時，電梯廳居然被當作獨立使用的“入戶玄關”，計入了套內面積。

有一定購房經驗的買家都會知道，在目前新產品卷出天際的樓市，專梯專戶基本上就是豪宅的標配，甚至突破100%實用率也已經不再是難事。

因此，專梯設計獲得額外的使用空間只能算是其中的一項附加值，但類似將電梯廳納入套內面積的，卻真是第一次見。

最終主管部門也給出了明確的答案，先后有兩份文件均支持了業主訴求，電梯廳不應納入套內面積的計算。

同時，在目前現行的廣州商品房購房合同示范文本中，均有對“面積差異處理方式”做出規定條款。

即，當套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權解除合同。（套內建筑面積誤差比=｜實測套內建筑面積－預測套內建筑面積｜÷預測套內面積×100%）

如上述列舉的13層01單位，按照公式計算后，套內面積的誤差已經達到了約4.4%，滿足了可以申請退房的條件。

并且，對比兩次測繪數據可以發現，樓盤的總建筑面積基本一致，但套內面積則從73063.0642㎡減少為71070.1353㎡；公攤面積從19329.6237㎡增加到21322.5451㎡。

實測套內面積的縮小，意味著業主買房時花了更多的錢，也影響了單位的居住舒適度。

如果按套內面積均價11.5萬元/㎡計算的話，多出的套內面積近2000㎡，金額超過2億元。

03 套內面積=電梯廳+消防上鎖？

業主們遞交給開發商的聯名信明確指出，樓盤將電梯間計入套內建筑面積，與宣傳內容不符，也不符合法律規定。

所謂的“獨立候梯廳”及私人住宅區域，僅通過一扇消防門進行上鎖隔離，也導致買受人實際上無法對“獨立候梯廳”享有獨立占有、支配及排他性使用的權利。

但面對業主們拒絕收樓，甚至退房的舉動，發展商卻選擇了無視，既沒有提出合理的賠償方案，也不同意退房。

更魔幻的是，為了讓電梯廳變得更像名義上的專屬空間，樓盤還硬生生給原應該是逃生通道的消防門上了鎖。

導致業主無論從里面，還是外面，都無法打開通往樓梯的消防門。這不僅不能改變實測的套內面積，還為高層住宅單位的消防帶來了不小的安全隱患。

樓盤業主們表示，不少人在買房后的一年多時間里被迫自學成為了裝修材料專家、文案專家和法務專家等等。

種種購房、收樓經歷讓他們震驚之余又心酸無奈，希望有關部門能重視其遭遇。

集體選擇拒絕收樓就是一種抗議，希望通過自己的努力，維護業主的合法權益。