新形勢下買房新邏輯：做一個長線包租公！

今天和未來的房地產(chǎn)形勢，對每個人來說，相信都很不容易，這個不容易表現(xiàn)在兩點：1）不知道該怎么去理解這個形勢；2）不知道該怎么做自己的下一步。

我注意到一個有趣的現(xiàn)象：大多數(shù)人把房地產(chǎn)市場的未來都押寶在政策刺激上，每天只關(guān)心又出了什么新政策、接下來政策會怎么出……

在我看來，這個背后深層顯示出，大多數(shù)人的思維和行動都還無法從過往的大牛市里走出來，依然冀望于一個政策可以翻轉(zhuǎn)所有牌面。

這恰恰是我今天要說的：面對未來的新形勢，個人如何調(diào)整新思路，以及如何確立新的買房框架。

01

理解新形勢

談時下和未來的“房地產(chǎn)新形勢”，我用最簡單的兩個看法總結(jié)：1）好城市里的好房子依然值得投資；2）你需要一個全新的思維去建構(gòu)一個新框架。

未來的“故事主線”一定包含如下兩點：

第一點：未來的經(jīng)濟增速會下降、房地產(chǎn)成長性會減弱。

這是全世界所有發(fā)達國家在走完工業(yè)化、城市化過程的歷史，我們例外的可能性不大。花無百日紅，是常識。我們以前年均增速接近10%，近年來是5%，未來也許就到了3%，很正常。城市化慢慢走向尾聲，房地產(chǎn)大爆發(fā)的時代也慢慢過去，房子的成長性會減弱。

這對個人意味著什么？意味著：低增速之下，普通人的投資會變得很難，以往唾手可得的高回報資產(chǎn)不再有。也意味著：以往的高估值不再成立，股市樓市都如此。比如貴州茅臺，在順周期時我們可以接受它60倍的市盈率，但現(xiàn)在23倍你都覺得貴（為什么？就是因為過往高增長可以稀釋掉高估值，越漲越便宜）。而深圳的房子就像茅臺一樣，在大牛市里我們也可以接受只有1.2%左右的租金收益率，沒有關(guān)系，那時成長性強，沒人看那個。但現(xiàn)在和未來，不再是了。

第二點：未來的貨幣利率會下降、貸款成本會降到很低。

成長性減弱并不代表房地產(chǎn)沒有了價值，沒那么絕對。因為，未來的另一個主線是：貨幣利率會繼續(xù)降。全社會投資回報率下降了，錢的成本一定會下降，降到多少不知道，但會很低，并且會在可見的未來繼續(xù)降。

這對個人意味著什么？意味著：你的貸款成本會下降，但同時你的存款回報也會降（最近的3年期定存利率已經(jīng)降到了1.5%，在2年前還能超過3%），你的錢存到銀行里收益只會越來越少。

利率下降總是會利好房地產(chǎn)，何時會發(fā)生效果不清楚（某些時候需要等待較長時間），但總歸方向是會往著利好房地產(chǎn)的那一邊走。人們在低利率的環(huán)境下會越來越不愿意持有現(xiàn)金，資產(chǎn)最終會表現(xiàn)為相對貨幣購買力貶值的上漲。這在美國、日本，無論是房地產(chǎn)還是股市，都表現(xiàn)得非常明顯。

這是我們對形勢“常識般”的理解，不需要復(fù)雜。如此，對于那些手里還有可投資金的個人而言，問題來到下一步：你要怎么做？

02

重建購房邏輯

我的看法：首先你需要確立“新思維”。這包含以下兩點：

第一，快速扭轉(zhuǎn)以往大周期內(nèi)形成的資產(chǎn)快速增值思路，降低期待。基于上述分析，高成長已經(jīng)很難，再死抱著“路徑依賴”不放，會做錯很多事。你需要接受并且尋找到這樣的資產(chǎn)：它可以在每年乃至每個月都為你創(chuàng)造穩(wěn)定、可持續(xù)的投資回報，而不再是像過往那樣等到你賣出時才能一把套現(xiàn)但在賣出之前你要忍受極低的回報率。就像過去2年很多人買高息紅利股發(fā)了財一樣，有一些高手是耐住了寂寞好多年的（那些高息紅利股強勁上漲背后的邏輯，就是如此）。我要強調(diào)好多遍：現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，確定、穩(wěn)定、可持續(xù)的現(xiàn)金流創(chuàng)造，是我們未來很長時間里最重要、最重要的投資關(guān)注點。

從這個角度說，國家提倡的“耐心資本”其實是成立的，只不過這個詞被鐮刀們搞壞了。如果我們想跑贏未來，現(xiàn)在必須要耐心下來，用好“長期+復(fù)利”的思維。

第二，你要把錢繼續(xù)放到房地產(chǎn)里去，只是要調(diào)校好比較基準。時下風(fēng)氣流行躺平，但我必須要指出：對于手中有可投資金的家庭，躺平的風(fēng)險長期看一定大于收益。因為，基于上述分析，很快你的存款會沒有收益/收益接近于0。同時，相較于A股，我更主張把錢繼續(xù)放到房地產(chǎn)里，只是你要更換比較基準。以往人們會普遍比較房價漲了多少，但未來我們要比較那套房子的租金回報率。

用什么為基準？以10年期國債收益率為基準。因為國債收益率是一國的無風(fēng)險收益率，就是你借錢給國家，而后者違約不給你利息的概率極低。所以，如果租金回報率低于這個，那真不如存錢什么都不干。但如果你買一套房租金回報率高于它，那長期就是正確的（尤其是加入“復(fù)利”計算）。

目前我們最新的10年國債收益率略微超過2%，考慮到摩擦成本，我們可將租金收益率設(shè)定在3%或者未來12個月預(yù)期3%（如果預(yù)期非常好租、未來租金上升的概率高，那么暫時低于3%也OK）。

如此，你買一套房子，便可以實現(xiàn)“進可攻退可守”，房價漲了你可以升值，房價不漲你可以收租，好過存錢，也好過什么都不干。由于是做“耐心資本”，你還可以減少對短期房價漲跌、政策波動的關(guān)注度，讓家庭的財務(wù)與生活都可以變得更加的從容。

簡單說，就是一個長線包租公。

我主張按照這樣的“新思維”去尋找樓盤，它應(yīng)該滿足但不限于如下條件。

1)要在有充足的產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群聚集處，職住分離度要比較高。這樣好租，空置期短，租金也更有機會漲。

2）精裝現(xiàn)樓交付，這樣盡可能的減省時間成本、裝修費用。

3）戶型不要太大，1-2房為好，好租，單位租金更高。

4）測算（預(yù)期）租金回報率要滿足上述比較標準。

5）總價、單價都不能太貴，一定要有價差，價差代表著安全墊。

6）要有好的物業(yè)管理，因為是長線。

按照這樣的邏輯去買，你大體上可以得到一個好的“確定性”。

沿著上述思路，我找到了一個盤，非常的好，它的名字叫：深創(chuàng)雅苑。

03

不一樣的鳳崗

深創(chuàng)雅苑位處東莞鳳崗的天安深創(chuàng)谷項目，這個區(qū)域深圳人都知道，說它是東莞，它離深圳核心區(qū)比深圳大部分區(qū)域都近。用一句話總結(jié)：東莞的房價，深圳的區(qū)位。

我之前寫過很多篇文章講鳳崗的獨特，時隔經(jīng)年，今天回頭看去，我發(fā)現(xiàn)很多深圳人可能根本沒有注意到：鳳崗不單單是融入深圳都市圈的問題了，而是它無論在實力、還是在影響力方面都令深圳有“危機感”了！它不但在實力上超過了龍崗的大部分區(qū)域，而且正在越來越強烈的反向影響著深圳！

鳳崗的許多發(fā)展大家都知道，但我想額外強調(diào)兩件事，大家感受一下。

第一件事：11月27日，天安數(shù)碼城集團第九屆企業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈大會又將舉辦！

天安創(chuàng)新生態(tài)圈大會最早是2014年開始舉辦，到今年是第九屆。我見過很多這樣的論壇，最終都不了了之，但這個創(chuàng)新生態(tài)圈大會生命力極其旺盛，現(xiàn)在已經(jīng)成了深圳的重要公共事件（注意，它的影響輻射圈是深圳）。

伴隨著國家和深圳在全球地位的重要，數(shù)年來，創(chuàng)新生態(tài)圈大會累計邀請來了超過50位海內(nèi)外大牛來到鳳崗分享寶貴看法——幾乎每年都有一位諾獎得主來到。其中包括了諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主托馬斯·薩金特教授、蘋果聯(lián)合創(chuàng)始人斯蒂夫·蓋瑞·沃茲尼亞克(Stephen Gary Wozniak)、前特斯拉CTO﹠聯(lián)合創(chuàng)始人J.B.Straubel、星巴克創(chuàng)始總裁霍華德·貝哈爾、波士頓動力創(chuàng)始人馬克·雷波特等等。

這些人不要說是在鳳崗，他們來哪一個地方，都會引起很重要的轟動，這本身就是一場城市/區(qū)域的對外推廣！相當于是這些海內(nèi)外知名人士每一年都在把鳳崗、把深圳推向全球一次！

今年，我們還將會看到重量級大咖登場！前段時間因直言得到廣大群眾喜愛的著名經(jīng)濟學(xué)家、人大教授吳曉求教授，今年將在現(xiàn)場有一場接近1個小時的重要分享！他會對時下的經(jīng)濟、房地產(chǎn)、股市形勢做出重要判斷！

同時，我還有一個大驚喜：在那天，你還可以近距離聽到諾獎得主愛德華·莫澤關(guān)于腦科學(xué)與AI產(chǎn)業(yè)化的精彩分享。

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他們選擇了鳳崗，恰恰印證了鳳崗獨特而強大的戰(zhàn)略區(qū)位價值。正如著名戰(zhàn)略咨詢專家王志綱前不久所說：“鳳崗之于深圳，就像昆山之于上海”。事實上，鳳崗已然成為深圳的一部分，并且，它在通過這樣的世界級論壇，開始反向營銷和影響著深圳。

第二件事，鳳崗的實力已經(jīng)超過龍崗3/4區(qū)域！

這會讓很多人意外，但卻是事實。早在2020年時，鳳崗GDP已經(jīng)達到319億、常住人口接近42萬（現(xiàn)已達60萬）。把它放到整個龍崗區(qū)去對比，我們發(fā)現(xiàn)：鳳崗的經(jīng)濟實力與人口規(guī)模竟然在龍崗11個街道里面排名第4！超過大部分的街道！

到2022年，鳳崗GDP變?yōu)?89億，2023年達到393億元，沖破400億只是一步之遙。據(jù)東莞統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)，過去10多年來，鳳崗GDP累計增長超30倍，增速為東莞所有鎮(zhèn)街第一。

而在產(chǎn)業(yè)和人口方面，鳳崗近些年來都在發(fā)生翻天覆地的置換。過去5年來，鳳崗吸引了約達1500家深圳企業(yè)落地，包括京東、天安、百果園、康佳、中集、深交所南方中心等重大項目也紛至沓來，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也從先前的加工制造快速轉(zhuǎn)向人工智能、電子信息、智能制造等等，上述生態(tài)圈大會本身就是明證。

時間是最好的證明，鳳崗的發(fā)展，尤其是所引進的產(chǎn)業(yè)，事實上已經(jīng)完全不輸于、乃至超過深圳的大多數(shù)街道——至今為止，深圳沒有在同一個街道出現(xiàn)過京東、天安這樣兩個全國性巨頭產(chǎn)業(yè)園。鳳崗已經(jīng)不再是東莞的鳳崗，深圳人也不能再用傳統(tǒng)的眼光去看鳳崗，這里已經(jīng)崛起了！作為尋找投資機會的個人，這里很值得納入關(guān)注了。

為什么要花時間去重新強調(diào)鳳崗的新變化？因為它這樣“不是深圳、勝似深圳”的區(qū)位差，創(chuàng)造了房價差。正是因為不屬于深圳，鳳崗雖然距離深圳核心區(qū)超過深圳的大部分區(qū)域，但是它的房價依然只是深圳的1/3！它有足夠厚的安全邊際！這正是我上面說的“買便宜”，看租金回報率的市場第一紀律便是“絕不能買貴”。

04

深創(chuàng)雅苑全符合“包租公”標準！

下面就來說，為什么我認為深創(chuàng)雅苑是一個非常棒的適合新買房框架的樓盤，它符合我上述的分析框架，更加符合我上述列舉的全部條件，還能多出——不僅僅限于投資，它同時還擁有良好的居住價值。

我說，這樣的新框架要求我們要去尋找在產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群聚集處，尤其是職住分離度比較高的地方，這是首要的要求，它占的權(quán)重很大，天安深創(chuàng)谷首先在這一點上令我非常興奮。

在2024年，天安深創(chuàng)谷也迎來了自己的成熟期。我在現(xiàn)場看到，歷時4年建設(shè)，這個項目已經(jīng)成為鳳崗的城市新地標。項目規(guī)劃有100萬平米，擁有鳳崗第一高樓天安元器件大廈、深創(chuàng)雅苑配套居住、企業(yè)公館、工業(yè)廠房、商業(yè)配套等綜合業(yè)態(tài)。目前項目整體已建成交付，商業(yè)生活配套也會在明年開業(yè)。這些年累計進駐超過180家優(yōu)質(zhì)企業(yè)——其中80%來自深圳，企業(yè)90%入駐率，未來將有擁有產(chǎn)業(yè)人群3萬多人，以及2100多戶業(yè)主。加上一期天安數(shù)碼城T5，入駐企業(yè)已近1000家。

天安深創(chuàng)谷項目圖

這些信息說明了：1）這個項目經(jīng)營成功了，引入了足夠大量的企業(yè)，就業(yè)人群龐大，意味著租房需求活躍；2）大比例企業(yè)為深企，7-8成職員不住在附近，這意味著他們可能需要長距離往返通勤，這會讓他們很容易選擇就近租房。我有幾個同行去年就在這里做了投資，和他們交流，也印證了我的上述判斷。“這里的房子你只要拿出來，2-3天就能租掉，非常快，根本不愁租，30多平米的單間能租到1500-1800塊，裝修好一點租金還可以提高”。

深創(chuàng)雅苑外觀圖

深創(chuàng)雅苑目前還有200多套，面積段豐富，約33平米的陽光單間、約50平米的一房兩廳、約79平米的白領(lǐng)居家兩房、約96平米的三房兩廳、以及最大的可容納三胎家庭的約127平米的四房單位。要點是：房子已經(jīng)入伙交樓，全為精裝修，買到即可放租，不用裝修等待。

深創(chuàng)雅苑實景圖

深創(chuàng)雅苑實景圖

來比較測算兩個回報率，一個是單間，深創(chuàng)雅苑的單價大約是1.3萬平米，單間大約45萬左右，按凈月租1500塊計算，租金回報率有機會達到4%，比我上述3%的要求還要高出3成，是無風(fēng)險收益率的double。

再看下圖的兩房單位，這是和周邊住宅盤的比較。結(jié)果顯示，深創(chuàng)雅苑的兩房單位，總價90萬起，參考月租2600塊，測算租金收益率可以接近3.5%，同樣超過了我的3%標準線。注意：單房和兩房還送全屋家私。

講到這里會有質(zhì)疑：開發(fā)商為了賣樓當然會把租金往高了說，到時候租金收益率達不到也白搭。為了回答這個問題，回到我上面說的：“預(yù)期租金實現(xiàn)”。我們需要判斷在天安深創(chuàng)谷這里購置一套單位，它的租金上漲的潛力。如果租金有較大概率實現(xiàn)上漲，那么即便我們保守測算眼下它不能達到3%的標準線，但是遠期也可以實現(xiàn)。如上所言，天安深創(chuàng)谷目前已經(jīng)成熟，一共就只有2100多套高層單元式住宅——意味著未來沒有后續(xù)供應(yīng)，但是未來這里預(yù)計總產(chǎn)業(yè)人口達到3萬人，職住分離度極高——意味著潛在租房需求龐大。關(guān)于未來的供求關(guān)系分析，結(jié)論應(yīng)該是清晰的：未來大概率供不應(yīng)求。是以，我認為持有的時間長一些，預(yù)期租金超過3%是非常有保障的。

可能正是基于這樣的預(yù)期，在天安深創(chuàng)谷，無論是高層住宅深創(chuàng)雅苑、還是商務(wù)會所大宅深創(chuàng)公館，都賣得非常火——目前前者只有15%的尾盤在售，后者只有三套。這個時候買入，要比1年前更加劃算，區(qū)域的成熟度越高，房子越好租。

05

以上是我最新的適應(yīng)新形勢的買房框架，進化論告訴我們，贏到最后的物種，并不是最強大的物種，而是最能適應(yīng)環(huán)境的物種。當下和未來是新的變局，我們沒有能力去左右之讓它們重新回到我們熟悉的窠臼里去。人們必須做出思維調(diào)整，并指引我們產(chǎn)生新的行動。

深創(chuàng)雅苑，就是一個這樣可以落地我們?nèi)沦I房框架的稀缺盤。為了理解方便，我們最后再總結(jié)一下它的優(yōu)點，基于以上我們的框架要求：

1）它有價差帶來的安全墊。深創(chuàng)雅苑是按鳳崗區(qū)位定價，只相當于同品類深圳住宅的1/3左右。但實質(zhì)上鳳崗無論實力還是影響力，都已經(jīng)在崛起，這個價差創(chuàng)造了安全邊際。

2）它擁有潛在租房需求龐大的產(chǎn)業(yè)人群。深創(chuàng)雅苑屬于天安深創(chuàng)谷的一部分，后者經(jīng)過多年耕耘已經(jīng)被驗證成功了，它引入了180家企業(yè)，未來就業(yè)人群多達3萬人之高，并且大比例是深圳人，這將產(chǎn)生巨大的租賃需求。現(xiàn)實中房源非常好租，也印證了這一點。

3）深創(chuàng)雅苑未來的房源供不應(yīng)求。天安深創(chuàng)谷一共只有兩類可居住產(chǎn)品——商務(wù)大宅深創(chuàng)公館、配套住宅深創(chuàng)雅苑，尾盤都所剩無幾，再無后續(xù)。隨著這里的入駐企業(yè)越來越多，這里的產(chǎn)業(yè)人群、居住人群也將增多，住宅將供不應(yīng)求。現(xiàn)實中無論大宅還是單間都非常好賣，也印證了這一點。

4）它可以實現(xiàn)很好的租金回報率。按照單間比較，深創(chuàng)雅苑的租金收益率有機會達到4%，遠遠跑贏無風(fēng)險收益率。即便是保守測算，依據(jù)供求關(guān)系、潛在租賃需求的分析，這里未來也很大概率能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期租金收益率的持續(xù)上升。

這就是花40萬或者100萬在這里買一套房子，作為長線資產(chǎn)配置的理由。你不需要關(guān)心房價如何波動，只需要專注于做一個合格的包租公。

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