獨(dú)家|美團(tuán)進(jìn)軍房產(chǎn) 勝算幾何？

近日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人圈內(nèi)熱議一則消息：美團(tuán)即將涉足房地產(chǎn)！這一重磅消息如同投下一顆震撼彈，攪動了原本就處在一個(gè)特殊時(shí)刻的房地產(chǎn)行業(yè)。

正值年底收官之際，各地存量房市場走勢、成交量變化成為各大媒體爭相報(bào)道的焦點(diǎn)。業(yè)主們心急如焚地捍衛(wèi)著房價(jià)，而急需資金的賣房人則開始打破這種僵持局面。政策與信貸寬松的環(huán)境下，潛在購房者也開始躍躍欲試，市場正處于一種博弈又滿懷希望的特別狀態(tài)。

目前互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺已是巨頭林立，貝殼、58同城、易居、我愛我家等品牌各據(jù)一方。新房、二手房、租房業(yè)務(wù)雖有交集，但各自領(lǐng)域內(nèi)的競爭已然白熱化。

此時(shí)美團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)，這無疑給市場帶來了新的變數(shù)，錯(cuò)誤的時(shí)間進(jìn)入，美團(tuán)還有機(jī)會嗎？入局房地產(chǎn)，美團(tuán)到底勝算究竟如何？美團(tuán)房產(chǎn)將如何選擇自己的發(fā)展路徑？這將是一場關(guān)乎成敗的抉擇，選對了就是一個(gè)新的重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊，選錯(cuò)了，也不過是美團(tuán)又一次失敗實(shí)驗(yàn)罷了。

美團(tuán)為什么要做房產(chǎn)

美團(tuán)最近的市場口碑大家也都看到了，52周內(nèi)，美團(tuán)在港股最高186.5的價(jià)格到1月9日收盤價(jià)的70.55，幾乎接近70.40的最低價(jià)，跌去6成多，美團(tuán)如果不急肯定不現(xiàn)實(shí)，來自市場和投資者的壓力以及企盼是明擺著的。

美團(tuán)以團(tuán)購入局互聯(lián)網(wǎng)本地生活，做的最好的當(dāng)然是外賣，但互聯(lián)網(wǎng)市場的競爭是激烈的，本地生活市場巨大，美團(tuán)目前面臨的挑戰(zhàn)眾所周知，虎嗅作者秋源俊二認(rèn)為市場對美團(tuán)當(dāng)前面臨的困境已形成強(qiáng)烈共識，主要集中在：一是與拼多多的Temu相比，面臨增長天花板；二是長期與抖音等競爭，利潤受損，還須應(yīng)對快手等本地生活業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)；三是其“無限戰(zhàn)爭”理念下的新業(yè)務(wù)可能損害股東權(quán)益，這些問題恐將長期存在。

說白了，美團(tuán)需要新的、巨大的增長點(diǎn)，比如美團(tuán)優(yōu)選業(yè)務(wù)，去年Q3業(yè)績GMV增速13%，市場占比39%，美團(tuán)買菜還在深度布局，但這些并不妨礙諸如抖音這種量級的巨頭和餓了么、叮咚買菜等對手的貼身肉搏。

想要股票漲，除了在原有的業(yè)務(wù)天花板尋找單量和GMV的業(yè)績增長，還要開拓新的行業(yè)，顯然房產(chǎn)行業(yè)是巨大的，盡管目前市場在特殊時(shí)期，但并不意味著這個(gè)蛋糕小，以港股最新市值，房產(chǎn)頭部平臺貝殼估值近1400億，對于目前4000億徘徊的美團(tuán)而言，房產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然是一塊巨大的肥肉。

美團(tuán)房產(chǎn)亮相的猜想

筆者一直向美團(tuán)公關(guān)部門求證，截止發(fā)稿前，他們表示向業(yè)務(wù)部門詢問，但最終并未收到回復(fù)，其實(shí)美團(tuán)房產(chǎn)頻道的產(chǎn)品頁截圖已經(jīng)在經(jīng)紀(jì)人圈流出。

以美團(tuán)低調(diào)的作風(fēng)，對于房產(chǎn)的布局已經(jīng)有了一段時(shí)間，但并未正式公布，從目前獲得的信息可以預(yù)測：

1. 美團(tuán)會在部分城市首頁開通房產(chǎn)頻道入口

2. 深圳、廣州、杭州作為試點(diǎn)城市

3. 主要合作對象是中介和經(jīng)紀(jì)人

4. 不會躬身入局新房經(jīng)紀(jì)模式

5. 主攻二手房和租房業(yè)務(wù)

6. 經(jīng)紀(jì)人采用CPA計(jì)費(fèi)模式，購買流量，對于經(jīng)紀(jì)人會比較友好，按照效果付費(fèi)。

從目前的信息來看，美團(tuán)房產(chǎn)目前做的還是一個(gè)最基礎(chǔ)的端口模式，這與過去安居客、搜房等平臺做的模式很像，對于美團(tuán)也很重要，畢竟一開始就像貝殼一樣用很重的方式驅(qū)動一個(gè)新的行業(yè)，每家公司的基礎(chǔ)不同，切入行業(yè)的關(guān)鍵點(diǎn)也不同。

這樣的好處是輕，既然是試點(diǎn)，如果效果不好，美團(tuán)可以關(guān)閉房產(chǎn)行業(yè)，但輕和重是相對的，如果美團(tuán)想吃到行業(yè)最豐厚的利潤，在未來必然要介入交易，尤其以傭金方式撬動。在流量紅利時(shí)代，通過自有流量變現(xiàn)，房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)端口模式走了很久，本質(zhì)上是流量批發(fā)生意，至少在當(dāng)下，美團(tuán)沒有過度的流量焦慮，相對房產(chǎn)而言，還需要流量的房地產(chǎn)行業(yè)聚焦，這是基因問題，好在流量足夠。

勝算幾何 取決于決心和行動

端口業(yè)務(wù)到最后，效果好了意味著經(jīng)紀(jì)人要付出更高的成本，而流量成本也會增加。對于現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)人而言，市場格局已經(jīng)發(fā)生巨大變化，美團(tuán)的端口上線，平臺和經(jīng)紀(jì)人之間必然有相互試探的意味，當(dāng)然在平臺初期，會給先入駐的經(jīng)紀(jì)人一些優(yōu)質(zhì)流量，效果先穩(wěn)住，才能讓美團(tuán)在房產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)住。

對于美團(tuán)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)還在于：不少品牌中介已經(jīng)有了自己的流量池，如貝殼、我愛我家等，加上人口紅利效應(yīng)的變化，美團(tuán)在中介行業(yè)能吃到的市場其實(shí)是已經(jīng)被分配的存量市場的一部分，這樣的結(jié)果是美團(tuán)房產(chǎn)未必能在與經(jīng)紀(jì)人的博弈中占據(jù)上風(fēng)，這在發(fā)展中很重要，以安居客為例，是通過母公司入股了多家品牌中介，且收購了SAAS平臺解決。

房地產(chǎn)中介行業(yè)本身是有一定門檻的，無論市場好壞，即便關(guān)關(guān)停停，無論是夫妻老婆小店還是品牌中介的門檻在于交易環(huán)節(jié)眾多，從獲取房源、房源維護(hù)、房源銷售、簽約、金融服務(wù)、過戶等環(huán)節(jié)，需要行業(yè)內(nèi)部協(xié)同才能完成，美團(tuán)如果要深耕房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，不僅要與經(jīng)紀(jì)人打交道，還有有深耕的決心和實(shí)際行動。

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場也發(fā)生了重大的變化，人口增速放緩，對于新加入房產(chǎn)領(lǐng)域的美團(tuán)而言還是有機(jī)會的，可以遇見通過美團(tuán)自身的技術(shù)驅(qū)動，通過新工具、AI、算法等方式驅(qū)動，更精準(zhǔn)的匹配客戶提升房產(chǎn)行業(yè)的匹配效率和數(shù)據(jù)精準(zhǔn)度，都是可以預(yù)見的。

現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)人的獲客渠道也不僅僅依賴端口，各種社交媒體方式、直播、短視頻等都變成了新的或者重要的獲客渠道：更加碎片化的獲客方式，對于端口的依賴性降低，這意味著中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)本身也隨著渠道的變化而變，這在過去是不可想象的。

過去中介依靠門店和經(jīng)紀(jì)人守店，人工智能時(shí)代，多渠道獲客體現(xiàn)出更加個(gè)性化的需求，對于房產(chǎn)行業(yè)的后市場也會是重點(diǎn)。

美團(tuán)以端口合作的方式切入，必須要精細(xì)化運(yùn)營，對于美團(tuán)而言，具有本地生活化屬性，也有龐大的外賣員隊(duì)伍，包括之前與中介合作社區(qū)團(tuán)購，都可以看做能夠深入切入房地產(chǎn)行業(yè)的能力，但能力變現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)還隔著行業(yè)專業(yè)度。

筆者認(rèn)為美團(tuán)未來或可以介入更深層次的房產(chǎn)，比如短租業(yè)務(wù)，美團(tuán)的酒店民宿板塊有著天然的短租屬性，順勢而為。還有對于房源的拓展，精準(zhǔn)的房源信息與經(jīng)紀(jì)人的信息匹配效率也更有價(jià)值，畢竟沒有比外賣這件事更具備本地屬性，完全打通了最后一公里，不過目前美團(tuán)應(yīng)該不會表態(tài)，至少不會得罪目前房產(chǎn)合作的客戶們。

站在更高的緯度：盡管目前美團(tuán)房產(chǎn)切入產(chǎn)業(yè)還很基礎(chǔ)，但房地產(chǎn)行業(yè)本身，尤其互聯(lián)網(wǎng)平臺業(yè)務(wù)這幾年的變化也很大，你很難評判未來的模式，盡管有競對公司已經(jīng)把中介行業(yè)的門檻和成本拉高，但并不意味著美團(tuán)沒有勝算。

這取決于美團(tuán)自己的取舍和業(yè)務(wù)模型設(shè)計(jì)，單純的端口模式僅是權(quán)宜之計(jì)，如果結(jié)合本身本地生活業(yè)務(wù)，以最后一公里突破房地產(chǎn)交易，可以在自己天然的生態(tài)中打造一個(gè)“連接器”，以O(shè)MO模式融合，強(qiáng)化服務(wù)價(jià)值，也許有機(jī)會實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)和整體業(yè)務(wù)上的提升。

畢竟從買房這件事情而言，無論事前還是事后，交易僅僅是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，房子本身是承載居住者漫長生命的時(shí)間和空間，體現(xiàn)了對于未來生活的追求，這也是互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)一直老生常談的最后一公里話題，但平臺可以起到的作用和想象空間太大了，也很難，但值得去做。

也只有具有億級用戶體量的平臺，才有可能具備通過新的模式去變革一個(gè)行業(yè)的能力，在房產(chǎn)周期變化下，這種可能性巨大。

房地產(chǎn)是萬億級的產(chǎn)業(yè)，截止目前也依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，大有可為，且對于目前的美團(tuán)而言，這個(gè)選擇，也很重要！