房地產(chǎn)風(fēng)險向金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的可能途徑和防范措施是什么？

目前很多民營房企，不是在暴雷，就是走在暴雷的路上。一些上市的民營房企，也在排著隊等待強制退市。

比如根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日收盤，A股有約8家房企的股價連續(xù)低于1元/股。該8家房企分別為美好置業(yè)、泰禾集團、粵泰股份、嘉凱城、陽光城、宋都股份、泛海控股、海航投資。
根據(jù)深交所的相關(guān)規(guī)定，股票連續(xù)20個交易日收盤價均低于1元，則會被交易所強制退市，且沒有退市整理期，直接終止上市。

上述8家房企或觸發(fā)深交所“面值退市”的強制退市規(guī)則而被迫退市。
因此，很多地產(chǎn)大V們紛紛呼吁“史詩級救市政策”，其中比較引人注目的為吳曉波的“5大建議”：盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問題作出具體的法律安排和明示；降低改善型住房的房貸利率；降低存量房貸利率；全面取消限價政策；認(rèn)真落實“三支箭”和保交樓政策。
筆者個人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，有一定的陣痛期，這是可預(yù)期的，但是需盡量平穩(wěn)過渡，特別是要避免房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

那么房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移的可能途徑有哪些呢？筆者個人認(rèn)為可能有以下幾個途徑：

1、在2022-2023年的諸多救市中，降低首套首付比例至兩成，已經(jīng)來到了房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移的臨界點。但是在房企銷售過程中，“首付分期”、“零首付”，甚至“負(fù)首付”仍舊層出不窮，可能會將房地產(chǎn)風(fēng)險一步一步推向金融風(fēng)險邊緣。

據(jù)環(huán)球網(wǎng)2023年5月27日消息報道，廣東深圳某房產(chǎn)中介接受媒體采訪時表示：“房子評估價570萬元，但是業(yè)主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

也就是說，購買一套房子，你不僅不需要支付一分錢，相反還可以從銀行貸到50萬元做裝修款！

這種違反買賣邏輯的奇葩事情，是不是顛覆了你的認(rèn)知？

那么，這種事情是怎么做到的呢？筆者通過了解，才發(fā)現(xiàn)是通過“高評高貸”來做到的。比如，一套房子，房東掛牌600萬出售。但是在交易的過程中，房產(chǎn)中介通過評估機構(gòu)做高評估，將該房產(chǎn)評估到1000萬。按照首付30%來算的話，這套房產(chǎn)在評估價基礎(chǔ)上可按揭貸款700萬（即1000萬*70%）。因此，購買一套房子，不僅不需要支付首付款，還可以拿100萬裝修，妥妥地“付首付”！

在前面文章中，我多次提到過，降低購房首付比例，甚至“負(fù)首付”，本質(zhì)就是降低購房的資信要求。這些資信低的購房人，其能夠承受的風(fēng)險也低。因此，當(dāng)房價下降時，這些購房者可能會因為房子貶值以致資不抵債時而最先停貸。

降低購房首付比例，甚至“負(fù)首付”的另一個負(fù)面影響，可能就是加重購房者的還款壓力。在總價一定的情況下，首付越低，按揭貸款就越多，每月需要償還的月供壓力就更大。這樣當(dāng)購房者收入下降或者銳減，低首付購房者可能會被迫斷貸，從而形成大量不良資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

2、開發(fā)貸金融機構(gòu)的一些不合規(guī)操作，以及房企的盤活監(jiān)管賬戶資金和開發(fā)貸資金的管理要求，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移劇增。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，金融機構(gòu)的開發(fā)貸資金的成本是最低的，成本大概在年化6%左右。因此，很多房企往往傾向于用開發(fā)貸資金用于償還前端融資資金（成本年化9%左右），甚至用于償還股東借款（成本年化15%左右）。

因此，等到開盤后，項目上基本上就只剩下開發(fā)貸融資。這部分融資因融資成本低、還款周期長（一般為2年-3年），房企基本上是通過銷售回款慢慢償還。因此，一旦市場下滑，銷售回款滿，或者銀行停貸、斷貸甚至壓貸導(dǎo)致房企不能“借新還舊”，形成流動性危機，這些開發(fā)貸資金的償還也就首當(dāng)其沖面臨違約的風(fēng)險！

如果房地產(chǎn)所有的融資按節(jié)點支付，以及銷售回款都能夠進(jìn)入監(jiān)管賬戶，并能夠進(jìn)行專款專用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，那么金融機構(gòu)的開發(fā)貸償還是沒有任何問題的。在實際操作過程中，所有的金融機構(gòu)融資和銷售回款卻經(jīng)常發(fā)生偏離：

首先，金融機構(gòu)的開發(fā)貸資金并不是按照工程節(jié)點進(jìn)行支付到專款專用賬戶，再支付到施工單位賬戶，而是為了最大的獲取利息收入，一次性打到項目專款專用賬戶，并且支付條件審核把關(guān)也不嚴(yán)格，導(dǎo)致很多開發(fā)貸資金被房企通過做高工程款套取出來；

其次，金融機構(gòu)的開發(fā)貸資金一次性打到項目專款專用賬戶上，如果沒有及時使用，對于房企來說就會造成資金閑置。因此，房企內(nèi)部也有盤活開發(fā)貸資金的指標(biāo)要求，在這種指標(biāo)的要求之下，房企都會千萬百計進(jìn)行所謂的盤活監(jiān)管賬戶資金和開發(fā)貸資金。

因此，在上述兩種因素綜合作用之下，金融機構(gòu)風(fēng)險劇增。

3、房企為了保交樓，他就需要支付供應(yīng)商地貨款和施工單位的工程款。在當(dāng)前流動性危機之下，房企往往傾向于將已建成的房產(chǎn)（含住宅、商鋪和車位），通過以物抵債的方式工抵給供應(yīng)商和施工單位。有的房企甚至進(jìn)行跨項目攻抵，從而大大減少了金融機構(gòu)的抵押率，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)移的可能。

如果金融機構(gòu)的資金被房企盤活挪用了，但是還有大量抵押物在，且抵押率充足的話，金融機構(gòu)風(fēng)險還是可控的。

但是現(xiàn)在這種金融機構(gòu)抵押物是否充足的風(fēng)險也逐漸露出了水面。

大家知道，保交樓可以說成為了2023年很多房企的核心任務(wù)。

而保交樓，就是要持續(xù)投入開發(fā)建設(shè)資金，確保項目竣工備案并交付到交付。這對于本來就遇到流動性危機的房企來說，持續(xù)投入開發(fā)建設(shè)資金，真可謂是“有心無力”！

有人說，可以申請紓困資金呀！但是你要注意，一個項目申請紓困資金，有幾個前提條件，一是這個項目得有資產(chǎn)抵押，而且資產(chǎn)抵押價值要超過紓困資金的一倍，二是要經(jīng)過開發(fā)貸金融機構(gòu)同意。

即使紓困資金順利進(jìn)入項目了，但是現(xiàn)在供應(yīng)商和施工單位要先支付預(yù)付款，而紓困資金是需要先干活才付款得，這是不是又形成新得困局？

為了解決這個困局，房企不得不將本項目的資金進(jìn)行工抵。除此之外，在紓困資金進(jìn)來之前，房企也傾向于通過項目資產(chǎn)工抵的形式，去償還供應(yīng)商和施工單位的到期債務(wù)。

總之，現(xiàn)在很多房企都是通過項目資產(chǎn)，或者跨項目資產(chǎn)工抵的方式，去償還供應(yīng)商和施工單位的到期債務(wù)，以獲得他們繼續(xù)供應(yīng)施工材料和施工的支持。否則，暴雷房企想讓供應(yīng)商和施工單位動起來，幾乎比登天還難！

而項目工抵，和跨項目工抵，無疑對金融機構(gòu)貸款的抵押充足率，是有極大損害的！并有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險向金融機構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移！

因此，筆者個人認(rèn)為，為了防止房地產(chǎn)風(fēng)險向金融機構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，需要切實嚴(yán)格把關(guān)付款條件，以及在首付款的付款比例上，以及項目工抵上嚴(yán)格把關(guān)，確保金融機構(gòu)付款滿足付款條件，并確保購房人資質(zhì)優(yōu)良，以及金融機構(gòu)的貸款抵押率充足。

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