萬科殺“回馬槍”重奪中興路地塊70%股權，翡翠雅賓利四期來了？

傳聞已久的翡翠雅賓利四期就要來了？

在萬科披露的2022年12月銷售簡報中，“新增項目”一欄，位于上海靜安區的翡翠雅賓利四期項目赫然排在第一位，萬科擁有權益比例為70%，需支付權益地價為84.42億元。

圖片來源：萬科2022年12月銷售簡報

企查查顯示，項目所在地塊的開發公司上海北萬置業有限公司（以下簡稱“北萬置業”）也在1月4日發生企業人員重大變更。上海靜安國有資產經營有限公司退出，新增股東上海萬科企業有限公司、南通萬語企業管理咨詢有限公司，合計持股70%；企業法定代表人也從吳超變更為于佳興，公開報道顯示，于佳興同時也是上海萬科天空之城的項目合伙人。

圖片來源：企查查

“曲線拿地”？

翡翠雅賓利四期所在地塊為靜安區中興社區C070202單元304-03地塊，屬于近年來上海內環內“稀缺”資源。2022年9月上海第三批集中供地中，北萬置業以120.6億元底價奪得該地塊，起始樓面價47840元/平方米，房地聯動價13.3萬/平方米。

值得一提的是，北萬置業原為萬科與上海靜安國有資產經營有限公司共同持有。2020年，萬科、華潤、中海因為涉嫌“圍標事件”，市場傳言三家被禁止拿地，因此北萬置業拿下中興路地塊普遍被業界視作萬科“解禁”的信號。

不過，變更記錄顯示，土拍前夕萬科卻突然全部退出，上海靜安國有資產經營有限公司持股比例上升至100%。然而地塊到手不足一個月，上海靜安國有資產經營有限公司又在上海聯合產權交易所掛出了其持有的北萬置業70%股權準備轉讓，意欲找到合適的合作方“接盤”。

很難說萬科再度拿下北萬置業是不是“曲線拿地”，但2022年上海市中心豪宅成交的火熱有目共睹，入市的新盤中如龍盛福新里、保利靜安天悅、珠江安康苑、華潤仁恒蘇河世紀都創下開盤即售罄的好成績。而在房天下搜索，萬科上海當前在售的新盤中，也只有位于嘉定安亭的萬科掌心湖·原舍，還有位于嘉定新城等待上市的中建萬科未來城市，想要補貨的心情不難理解。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，首先萬科其實對于上海房地產市場還是很看好的，其次就上海豪宅市場來看，匯集全國乃至境外的資金，整體行情仍然向好。此外上海豪宅市場仍然有供求矛盾點，價格“天花板”還沒打開，管控比較嚴格。換句話來說，豪宅的價格和價值是不匹配的。所以對于開發商而言，只要拿到市中心的土地，又有明確的房地聯動價，可獲得的利潤很容易計算，加上當下的市場行情，只要建造完畢并沒有太大的銷售壓力。

預計貨值可達約159.6億元

從地塊指標來看，萬科雅賓利四期容積率5.75，限高170米（商辦部分），總計容建面約25.2萬㎡（萬科總權益建面約17.6萬㎡），商業占比≥11.9%，辦公≤35.7%，住宅≤47.6%。

其中，住宅部分計容建面約12萬㎡，下限套數660套，最大套均面積約182㎡，房地聯動價13.3萬/㎡，住宅預計貨值可達約159.6億元。市場消息稱，項目將推出100㎡2房，140㎡3房、180㎡3-4房，250㎡4房。

公開資料顯示，萬科翡翠雅賓利前期總建筑面積約50萬平方米，占地面積為20.624公頃。項目是由9幢29-32層高層、5幢疊加別墅組成，總共777戶。作為靜安的品牌豪宅，項目以高端奢華為主要設計理念，以翡翠系列功能體驗為主動線。

項目位處靜安區中興路699號近西藏北路，距離人民廣場約2.5公里，離蘇河灣僅1公里，項目周邊環伺南京路商圈、陸家嘴商圈、靜安寺商圈、蘇河灣商圈、四川北路商圈、大寧商圈等多個市級商圈，居住氛圍成熟。

交通方面，項目屬地鐵8號線中興路站上蓋物業，距離1號口僅620米，兩站路即可到達人民廣場；距離4號線寶山路站721米，3號線東寶興路站990米。對于市中心擁堵的交通情況來看，三線環繞，地鐵更方便出行。如果選擇自駕，項目毗鄰南北高架、內環高架，距離南北高架永興路口僅500米，可快速到達蘇河灣、人民廣場、陸家嘴、靜安寺等多個市級商圈，出行便利。

商業方面，由于項目地處市中心，商業、教育及醫療等各方面配套較為完善。項目一公里范圍內就有虹口龍之夢及大悅城兩大購物中心，且尤其是在大悅城二期開業的情況下，整體生活氛圍提升，市中心的便捷生活觸手可及。

醫療方面，小區200米外有靜安中心醫院（長征醫院分院）、毗鄰第一人民醫院、長征醫院、閘北中心醫院、中醫醫院、上海市第十人民醫院等優質醫療機構。

生態休閑方面，項目對面是占地4萬㎡中興綠地、閘北公園距離小區不到800米，周邊還有大寧綠地、浙北綠地、四川北路綠地、延中綠地、海倫公園、魯迅公園等生態景觀。