民法典對(duì)于“跳單”行為認(rèn)定及其法律后果的規(guī)定

《民法典》第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

該條款主要系針對(duì)買房人利用中介找到房源之后，甩掉中介直接和賣房人訂立合同的情形。從法律層面對(duì)“跳單”行為進(jìn)行規(guī)制，保護(hù)中介人的合法利益，同時(shí)，也是對(duì)民事主體在民事活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則的呼應(yīng)。

根據(jù)自愿原則，民事主體有權(quán)根據(jù)自己的利益和需求，決定與誰(shuí)建立民事法律關(guān)系。因此，委托人能夠根據(jù)自身的需求選擇其他中介人為其提供服務(wù)。

跳單”行為主要從三個(gè)方面認(rèn)定：

第一，要看中介合同是否已經(jīng)生效，且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)；

第二，要看中介人向委托人提供服務(wù)之后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)訂立合同；

第三，委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。

隨著中介市場(chǎng)的發(fā)展與成熟，中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多的在居間合同中明確規(guī)定了“反跳單”的條款，用以保護(hù)自身的利益不受損害。

對(duì)此，有法院認(rèn)為，“反跳單”條款雖系格式條款，但具有存在的合理性，該條款并不必然無(wú)效。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)著重審查中介機(jī)構(gòu)是否盡到了合理的提示和說(shuō)明義務(wù)，“反跳單”的條款是否加重了委托人的責(zé)任，并且排除了其主要權(quán)利。

如果出現(xiàn)了上述情形，該條款將會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。如果買房人中途“跳單”，應(yīng)當(dāng)支付中介機(jī)構(gòu)前期投入的合理費(fèi)用，并可根據(jù)雙方訂立的合同承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

實(shí)踐中還會(huì)發(fā)現(xiàn)，部分居間合同中包含“未促成合同成立亦應(yīng)支付傭金或報(bào)酬”的條款，因其違反《合同法》第427條的強(qiáng)制性規(guī)定，一般會(huì)被認(rèn)定無(wú)效。

法官提醒，“跳單”行為不僅會(huì)使委托人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，同時(shí)會(huì)增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)實(shí)生活中也出現(xiàn)過(guò)委托人向買房人支付房款后不能辦理過(guò)戶手續(xù)、買賣雙方因?yàn)榉靠畹闹Ц稌r(shí)間產(chǎn)生糾紛等情況，給買賣雙方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。希望廣大群眾嚴(yán)格遵循契約精神，按照合同約定履行各自義務(wù)，不要因?yàn)樨澬”阋硕源筇潯?/p>