第一批自籌資金重建老舊住宅的深圳人：不靠開發商，沒有補償款

4月下旬，劉東良搬離了深圳市第一幼兒園宿舍樓，他已在這棟老舊居民樓里生活了26年。他與鄰居們盼了數年，這棟樓齡接近50年、已被鑒定為危險住宅的樓房，終于迎來了拆除重建的機會。

市第一幼兒園宿舍樓始建于1979年，共有10戶住宅，其中8戶為個人業主所有，另外兩套為深圳保障房系統的周轉房。今年春天，劉東良和鄰居們按產權面積分攤建安成本，共同籌集了拆除重建所需的全部資金。

按照施工計劃，半年以后新樓完工。搬入新房后，往后臺風暴雨天，劉東良和鄰居們再也不必躲出去避險了。

一棟老舊宿舍樓的困境

2000年，劉東良調入市第一幼兒園工作，并申購了該園宿舍樓的福利房。市第一幼兒園宿舍樓共有5層，有66平方米和77平方米兩種戶型。樓棟緊鄰布吉河，景色宜人，距離東門不到500米，周邊配套齊全，且與他的工作單位僅一墻之隔，“位置很舒服”。

然而過去十年，樓房老化帶來的問題越來越多，這個唯一的住所，漸漸成為劉東良的一塊心病。“外墻破破爛爛，能掉的都掉光了，管線老化，一樓地面比旁邊馬路低幾十公分，一下大雨就要淹水”。

由于處于低洼地帶，洪澇天氣，這棟住宅樓雨水河水倒灌嚴重，一樓住戶更是苦不堪言。劉東良記得，2023年“9.7特大暴雨”期間，整個一樓幾乎被水淹沒。

深圳市第一幼兒園宿舍樓改造前狀況

更緊迫的，是房子的安全問題。2016年，住戶們籌錢請第三方機構對樓房進行鑒定，鑒定結果為危房C級。根據住房城鄉建設部發布的《危險房屋鑒定標準》（JGJ125），房屋危險鑒定結果C 級和D級被認定為危房，其中C級，是指部分承重結構不能滿足安全使用要求，房屋局部處于危險狀態，構成局部危房。這之后，相關部門又先后主導過兩次鑒定，鑒定結果都是危房C級。

考慮到安全性，每逢臺風暴雨等極端天氣，社區工作站要求樓里的居民出去避險。“好麻煩，每次臺風暴雨天，去住酒店也要花不少錢”。

到底該怎么辦？多年來，劉東良和鄰居們一直在尋求解決辦法。過去，由開發商主導的舊改，是深圳許多老舊住宅的更新路徑。該宿舍樓與深圳市第一幼兒園同屬一宗地，但幼兒園已于2017年左右進行重建，該獨棟宿舍樓后續難以再按原城市更新路徑進行拆除重建。

劉東良和鄰居們曾提議將住宅置換至其他區域的保障房，受限于相關政策，未獲主管部門批準。區住建部門曾提議業主們籌集資金，對樓體進行加固，考慮到加固工程無法真正改善居住條件，業主們沒有接受。劉東良也記得，有一年在社區，有業主也曾隨口提過“自己建行不行”，在場的人都沒把這句話當回事。“誰也沒敢認真去想”，劉東良說。

眼看著房子一天天老舊，卻又苦于找不到解決之道，這漸漸成了劉東良的一塊心病。

房子已是危房，況且受限于產權，想出售幾乎不可能。2000年前后，深圳著手解決全市福利房的產權問題，但由于市第一幼兒園宿舍樓的建設施工資料缺失，業主們無法取得完整產權。劉東良的鄰居中，有兩戶曾進行過房產買賣，但僅簽署了購房合同，并未辦理產權過戶。他臨近退休，一度盤算過，如果房子的問題就這么拖下去，等退休了，他和家人就另找個住處生活。

危樓“重生”

一直到2026年1月上旬，羅湖區住建局聯系上劉東良和其他業主。

2025年8月，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》明確提出了“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，將“自主更新”納入中央層面的城市更新戰略框架，為老舊小區的原拆原建提供了最高政策層面的支持。

同一月，廣東省發布《關于推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》，明確統籌實施老舊小區與危險住房改造，鼓勵產權所有人自主更新。按照該意見稿的規定，滿足四個條件中的任意一個就可以申請拆除重建，包括房屋危險等級為B級、C級和D級；無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；磚木結構房屋，建筑結構差等等……

在國家和廣東省自主更新相關意見出臺之前，羅湖區住建局一直在推進紅崗花園的自拆自建項目，但因涉及戶數眾多，業主意見始終難以統一，項目至今未能進入下一階段。

今年年初，羅湖區住建局決定將市第一幼兒園宿舍樓作為羅湖區老舊住宅自主更新的試點。依據危房重建審批路徑，在不增加戶數、不改變用地性質、不增加產權面積的情況下，對該宿舍樓進行原址原拆原建。

羅湖區住建局城中村改造科副科長鐘遼介紹，選擇市第一幼兒園宿舍樓作為試點，主要基于以下考量：該樓被評定為危險住宅，存在一定的安全隱患，改造需求較為迫切；房屋產權關系相對清晰；10套住宅中，個人業主占8戶，戶數較少，大大降低了前期溝通協調的難度；同時，業主們多年來一直在尋求解決途徑，參與意愿較強。

與其他老舊小區相比，這棟樓的產權清晰、戶數少、意愿強，讓后續推進少了不少阻力。

劉東良回憶，1月3日與羅湖區住建局溝通后，8戶業主的意愿非常高，“沒想到還有這個辦法，我們等了這么多年了，不敢錯過機會”。

在項目落地之前，業主委托第三方對該宿舍樓開展房屋適修性評估，經評估，“該建筑物鑒定單元的適修性等級評定為Dr級，建議宜予拆除重建”。

在施工單位選擇上，劉東良和鄰居們傾向于國企。鐘遼透露，前期多家房企及施工企業都對老舊住房自主更新表達了興趣，“都想做成深圳第一個自主更新項目”。在與中建八局深入溝通后，羅湖區住建局將其引薦給了業主，雙方很快達成了初步的合作意向。

值得一提的是，中建八局在危舊樓房“原拆原建”方面已有建成案例。北京市豐臺區開陽里三區19號樓危舊樓房“原拆原建”項目，于近日剛剛完工，該項目由中建八局承建。

合作達成后，施工方案與造價成本經業主、中建八局及市住建局三方多次會商，最終達成一致。劉東良回憶，整個推進過程較為順暢，幾無爭議。至于拆除重建所需的行政報批及各部門協調事宜，業主全權委托施工單位代為處理。

在不增加戶數、不增加產權面積的前提下，重建方案對居住空間進行了一系列改善：將住宅樓首層設計為5米架空層，解決了河水、雨水倒灌引發的安全問題；將住宅內部的房屋層高調高到了3米；調整了衛生間和廚房的布局，將原來的暗衛改為明衛，并新增了電梯……

10戶中，有兩戶原屬市住房保障署的周轉房。進入自主更新流程后，由區住建局統一規劃，申請將這兩套房劃轉至區里，改造資金由區政府分攤，出資標準與業主一致。

除此以外，該棟樓房重建的全部資金均由房屋權利人共同自籌。不過，對于深圳首個自主更新項目，外界不少人的思維慣性仍停留在“拆遷補償”上，“有些熟人會問我有沒有拿到補償，其實我們沒有拿任何補償，我現在在附近租房，每月6000元的房租都是自己掏錢。”劉東良說。

探索還在路上

項目啟動后，羅湖區住建局主要負責自主更新的相關政策銜接與落地執行。鐘遼介紹，作為首個試點，政策層面的銜接和執行，涉及大量跨部門協調與溝通，“項目啟動以來，區住建局逐項梳理可依據的政策條款和其他城市的經驗案例，充分論證必要性和可行性，在市規自、市住建等相關部門地全力支持指導下，共同推動項目開工事宜。但由于是全新方向的探索，每一個環節都需聯合研判、共同破題，將這些設想一一落地并非易事。”

“自主更新，政府的角色是一個服務方。業主自愿是前提，在這個前提下，我們來提供服務。”鐘遼說。

市第一幼兒園宿舍樓的重建，也為深圳探索出一條老舊小區更新的可行路徑。重建的消息發布后，陸續有居民打電話到羅湖區住建局詢問“我們想改造，可不可以”。

“這種意愿在老舊小區中相當普遍：樓齡長、房屋老化嚴重，居住體驗差。許多居民心里清楚，等開發商拆遷并不現實，自主更新提供了一種新的可能。但仍有不少業主選擇觀望——有人擔心重建爛尾，有人還停留在過去的思維里，被動等待政府或企業來牽頭兜底。”鐘遼透露。

“我們也希望通過這個項目，帶動其他老舊小區業主的積極性。羅湖很多老舊小區其實具備自主更新的條件，缺的就是一個看得見、摸得著的案例。有了這個先行先試的項目，大家看到原拆原建以后電梯裝上了、居住條件改善了，確實能帶來便利和好處，意愿肯定會更強烈。很多居民也在等待后續進展。”鐘遼說。

據了解，隨著這棟樓順利進入重建階段，不少此前持觀望態度的小區業主開始主動了解政策、表達改造意愿。市相關部門也在研究細化自主更新的配套政策，推動這項工作從個案探索走向制度規范。“對那些仍在等待的居民來說，這棟小樓的變化，或許比任何政策宣講都更有說服力。”

劉東良已經在憧憬搬進新家的日子。對于深圳許多老舊小區的業主來說，這棟10戶人家的“小樓”，正是改變的起點。

文丨黃小邪

本文由深圳微時光原創發布

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