CBD已經(jīng)過時了

過去十多年，全國各城市規(guī)劃了無數(shù)個CBD，地方政府曾經(jīng)想象那些高聳入云的玻璃幕墻在陽光照耀之下熠熠生輝，這代表城市的高度和雄心。

然而，疫情之后，各地的雄心已經(jīng)如肥皂泡一樣輕輕消散。那些未完工的樓宇很可能再也無法完工，未裝滿的樓宇也很可能再也無法裝滿，未能出讓的地塊很可能再也無法出讓。

即使是頂級的深圳，也不乏停工的樓宇。

前海碳云大廈，項目總投資約45.5 億元，2018 年開工，原計劃 2025 年投入使用，2022年主體結構封頂后停工。

寫字樓空置，不僅僅是中國的困難，其實全球?qū)懽謽嵌家呀?jīng)過剩了。

CBD曾是現(xiàn)代城市繁華的終極象征，是城市經(jīng)濟核心、財富集聚高地與現(xiàn)代化的標桿。從紐約曼哈頓到倫敦金絲雀碼頭，再到國內(nèi)北上廣深的核心商務區(qū)，摩天樓宇集群、高密度辦公空間、集聚化的高端服務業(yè)態(tài)，構筑了過去百年城市發(fā)展的核心范式。

工業(yè)時代的經(jīng)濟發(fā)展高度依賴面對面交易，資本、人才、信息、物資的流通是緩慢的，為提升寫作效率，物理空間的高度集中模式應運而生。20世紀初，紐約曼哈頓開啟大規(guī)模城市更新與樓宇建設，密集的高層寫字樓、銀行總部、證券交易所、高端商業(yè)綜合體集中落地，逐步形成了世界首個標準化中央商務區(qū)。

高聳入云的樓宇、純凈的玻璃幕墻、俯瞰大地的視野，高度契合鍍金時代人們對于財富和權力的想象。金融機構、法律服務、會計師事務所、咨詢、地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)引領時代潮流，進駐CBD是縮短溝通成本需要，也是形象塑造需要。

但新的時代，產(chǎn)業(yè)結構與人類的協(xié)作工具都發(fā)生了天翻地覆的變化。人類的生產(chǎn)形態(tài)已經(jīng)徹底變革，從高勞動力密集轉(zhuǎn)向了高智力密集。

100多年前的石油、鋼鐵、煤礦等傳統(tǒng)工業(yè)對城市生活的污染，人們天然的認同產(chǎn)業(yè)布局在城市之外，而為工礦業(yè)服務的金融、法律、會計等“純凈”服務在CBD集中。然而，引領當下經(jīng)濟增長的核心產(chǎn)業(yè)已徹底更迭，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、大數(shù)據(jù)、芯片研發(fā)、高端智能制造等新興產(chǎn)業(yè)，雖然依然是成千上萬人密集集中，但卻是智力上的高度集成，并非重勞力和重污染，對城市環(huán)境無害。工作者不再是能忍受惡劣生活工作條件的產(chǎn)業(yè)勞動者，而是講究生活與工作品質(zhì)的科技工作者。他們需要生活工作在便捷與齊備的城市服務之中。

一方面是依然大規(guī)模人員密集的用工自然追求成本低廉的產(chǎn)業(yè)空間，一方面是智力密集的工作者依然需要便捷與齊備的城市服務，這決定了新興科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將不斷催生多中心的城市產(chǎn)業(yè)格局。因為如果存量企業(yè)抬高了中關村的成本，下一波企業(yè)便去西二旗；如果粵海大街已經(jīng)成本高企，那么新興企業(yè)就會搬去光明或?qū)毎病?/p>

城市將不再是單一核心商務區(qū)，而是形成多個科創(chuàng)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新走廊多點分布的格局，北京中關村、上海張江、深圳南山科技園等新興產(chǎn)業(yè)高地，遠比CBD重要。

新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢注定城市不再是單一中心的，會隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展而變動。

此外，傳統(tǒng)金融、商務服務業(yè)逐步數(shù)字化、輕量化，線下集聚的必要性大幅降低。互聯(lián)網(wǎng)辦公、遠程會議、線上交易系統(tǒng)全面普及，金融結算、法律咨詢、財稅服務等傳統(tǒng)業(yè)務均可通過線上渠道完成，不再依賴高密度的核心商務區(qū)辦公場景。雖然今天我們?nèi)ャy行貸款，還需要面簽和按下猩紅的指模，但在網(wǎng)絡上，每分每秒都有萬億級財富無障礙流動。

上個世紀，或許一個城市最核心的企業(yè)都在CBD之中，但在今天，一個城市最硬核、市值最高的科技巨頭都在CBD之外。

騰訊企鵝島是騰訊新規(guī)劃總部園區(qū)，位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道大鏟灣碼頭東側(cè)，2021年開始施工建設，建成后總建面超300萬平方米，規(guī)劃自南向北分為5個街區(qū)，可容納超8萬人在園區(qū)內(nèi)辦公。圖為04街區(qū)騰云中心及云海大廈俯瞰圖。

蘋果公司總部，加州庫比蒂諾

谷歌新總部，加州山景城

事后諸葛亮的說，各地政府遠未預見城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的根本性變化。不少城市即使現(xiàn)在，都還在生硬的切割城市規(guī)劃。想象著城市中心是光鮮亮麗的CBD，而工業(yè)和產(chǎn)業(yè)就布局偏僻的郊外。最終一方面導致城市的成熟區(qū)域空有便利的生活配套，但是規(guī)劃了CBD導致土地成本高企和空間生硬；另一方面又導致城市外圍區(qū)域空有產(chǎn)業(yè)空間，卻缺乏便利的生活配套。城市空間規(guī)劃與現(xiàn)實條件錯位，要么無法集聚產(chǎn)業(yè)，要么只能集聚老舊工業(yè)，跟不上新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐。

傳統(tǒng)CBD已經(jīng)毫無疑問的過時了。CBD的下一步必須轉(zhuǎn)型。目前，中國社會提出的概念叫產(chǎn)業(yè)型CBD，歐美提出的概念叫CAZ（中央活力區(qū)）或CSD（中央社交區(qū)）。

產(chǎn)業(yè)型CBD強調(diào)擯棄對摩天大樓密集的城市形象偏好，著眼于注入產(chǎn)業(yè)動能，在城市空間上降低開發(fā)密度和商務辦公用地比例，增加生產(chǎn)生活配套，推進職住平衡，吸納新興產(chǎn)業(yè)。

CAZ（中央活力區(qū)）或者CSD（中央社交區(qū)）強調(diào)從純粹商務辦公向 “功能混合” 轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展以“社交與人本為核心”。城市核心區(qū)不再以“辦公密度”為衡量，而是以人才吸引力、社交網(wǎng)絡、文化創(chuàng)意、綠色韌性為核心。

無論那種方向，本質(zhì)上都是破除城市空間對人的發(fā)展的束縛，尊重人類產(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會生活的演進規(guī)律。

無論哪個方向，它依然都只是一個想象，而不是一個答案，它無法代替人們深入思考每一個爛尾的CBD的具體解決方案。我們無法確定它們能重生，但我們可以確定它絕對已經(jīng)無法按原有想象重生。