海外房價普漲，國內房價為何走跌？看懂房地產背后的深層邏輯

我們今天來聊一聊房地產。大家先看幾張圖。在過去的幾年里，日本的房價在漲，美國的房價在漲，歐洲的房價在漲。我們中國房價的走勢圖就不列了，大家應該清楚。尤其對比隔壁那個號稱失落三十年的日本，東京的房價從二零年到現在大概已經漲了兩三倍了。

我問大家一個問題，你什么時候覺得你家開始有錢了？是因為工資漲了，還是產業開花結果了，還是買了一套房？然后在過去的三四年里，你覺得你是變窮了還是變富了？視頻的開頭我不想講什么人口，不想講什么利率，不想講什么供需，我想聊一下房地產是什么。

從某種程度上來講，房地產是一張契約。什么意思？你買了一套房子，其中大概一半的錢是政府的土地出讓金。三萬一平的房子，一萬五是地價，這還不包括契稅、個稅、印花稅。政府拿到這個錢也沒有亂花，去修學校、蓋地鐵、蓋公園、蓋醫院，還拿出了很大一筆錢去補貼產業。

你知道產業拿地有多便宜嗎？我們買幾萬塊錢一平米，產業拿地大概幾千塊錢一平米，甚至幾百塊。而且有時候你的住宅就在這些產業的旁邊。為什么？這就是這張契約的核心，用住房的高溢價去補貼產業的低成本。最近長新上市了，那合肥補貼長新的錢哪里來的？他當年投資京東方、投資蔚來的錢哪里來的？

其中很大一部分是賣地來的，或者是用地抵押換來的。我們耳熟能詳的那些公司，無論是杭州的六小龍，深圳的華為、騰訊、大疆，他們拿到的各種補貼，享受的各種福利，本質上都是千千萬萬的老百姓把錢通過買房交給了政府，政府再把錢發給企業。企業創造稅收，創造就業，反哺這個城市。

然后企業變多了，產業變好了，人口變多了，城市發展得更好了，城市的房價也繼續漲，你的房子自然也就增值了。所以說買房本質上其實是買了這個城市的股票，隨著這個城市的增值，你也享受了增值的紅利。這本質上是一個三方共贏的局面。

買房者實現了城市配套和房產增值，地方政府收獲了稅收、GDP，企業獲得了低成本的土地和基礎設施。注意，我剛才上面講的這些，是我們中國這幾十年以來突飛猛進的核心發動機之一?？梢哉f沒有房地產，就沒有我們在各個產業如此的一日千里?？梢哉f很多國家說我們中國在作弊，那他們是眼紅，因為他們沒有這個模式，他們實現不了。

問題來了，既然這么好，那為什么要調控呢？尤其是在過去的幾年，調控如此厲害。因為人性貪婪。你仔細看，這個契約本身沒有問題，但是有一個巨大的bug，賣地來錢太容易了。你想，辛辛苦苦搞產業，一年搞十幾億的稅收已經很厲害了，但如果你賣地，一塊地就能賣幾十億甚至上百億。

換你是地方的操盤手，你選哪個？而且更可怕的是劣幣驅逐良幣。還有開發商。如果你是開發商，有兩塊地，一塊靠近城市核心，地價十分昂貴，另一塊地荒涼得要死，但地價超級便宜，你選哪塊？兩者一合謀，金風玉露一相逢，便勝卻人間無數。

在某些地方政府的貪婪之下，在開發商的貪婪之下，于是一座座新城拔地而起，管你有沒有產業，管你有沒有配套，吹出去再說嘛。只要你敢吹，那就有人敢信，就有人敢買。為什么？因為老百姓被卷了進來。人心貪婪，因為越來越多的人相信房價永遠漲，掏空六個錢包也要買房，買完兩套買三套。

如果只是一方貪，那還好解決?，F在是兩方貪，連中國老百姓也貪。那么當所有人都想著賺快錢的時候，這就從一張契約變成了擊鼓傳花，必須被打斷。所以這一輪調控力度之大、范圍之廣、時間之長，超乎了所有人的想象。為什么？因為這幾條調控對抗的不是某一個開發商，不是某一個利益群體，對抗的是一個深入骨髓的神話，房價永遠漲。

這個觀念有多恐怖？他能讓一個普通人拿出一生的積蓄，拿出六個錢包去賭。他能讓一個企業放棄主業去炒房。他能讓一個城市放棄產業去賣地。這就是為什么在過去幾年，全世界稍微好一點的城市房價都在上漲的情況下，而我們的房價反而下跌了。根本不是什么人口的原因。所有跟你講什么人口下降、產業不行的全是扯淡，因為真正的原因根本就不是這個。

但是這一刀下來，必有誤傷。沒有任何一場調控是沒有代價的。房地產是金融之根。我們的銀行你扒開了所有表象去看，基本都是房子或者是土地。今天我不去評價這場調控，因為沒有資格，沒有權利，站在不同的角度會有不同的結論。我只是把這個事實擺在你面前。為了打破房價永遠漲的神話，我們付出了代價，而這個代價是所有人承受。

最后我想說的是，房價永遠漲的神話破碎了，房地產的黃金時代結束了。但是房地產作為中國經濟的支柱，作為整個經濟活動的壓艙石，作為那張契約本質沒有變化。在未來，那些真正能把土地出讓金轉化為產業競爭力、轉化為城市配套的城市，房價依然有競爭力，依然會穩中有升。

而那些只會賣地、不會搞產業的城市，如同潮水落去，你才知道誰在裸泳。最后大家一定關心一個問題，房價還能漲嗎？什么時候漲？還能買房嗎？給大家上兩個報告吧。一份是高盛預測中國香港的房價今年會漲百分之十五。另一份是預測中國的一線城市上海和深圳在今年會觸底反彈，并同時預測在未來的幾年會上漲百分之十五，因為中國的房地產其實進入了新模式。