從單點突破到生態重構，北京城市煥新加速跑

首鋼園工業遺存與冬奧賽事完美融合，亮馬河串聯起古都與國際風情，模式口街區成為國家級旅游示范樣板，長辛店老鎮煥發國潮魅力……“十四五”期間，北京城市更新交出亮眼答卷。

進入“十五五”時期，城市更新正從“單點突破”轉向“片區統籌”，從“耐心資本”邁入“更新生態”。作為開局之年，2026年北京錨定城市更新固定資產投資2300億元，而2030年劍指年度投資3000億元以上。未來，更多北京城市更新樣本將持續涌現，為首都高質量發展注入強勁動力。

首鋼園四高爐首鋼國際會展中心。資料圖片/新京報記者 浦峰 攝

投資躍升：今年城市更新固投目標錨定2300億

《北京市國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（簡稱《規劃綱要》）明確，將城市更新作為城市建設發展的重點方向和重要動力，突出城市更新整體性、系統性，完善以需求為導向、以項目為牽引的分類實施機制，城市更新年度投資到2030年達到3000億元以上。

今年4月，由北京市城市規劃設計研究院聯合北京城市更新聯盟編寫的《2025北京城市更新白皮書》（以下簡稱“白皮書”）顯示，2025年北京城市更新固定資產投資達1846億元，占全市固投總量約兩成，同比增長154%，已成為擴內需、穩增長的重要抓手。

2026年作為“十五五”開局之年，北京市城市更新工作將緊扣“8+N”重點任務，固定資產投資目標錨定2300億元。其中，“8”是重點實施的8類重點任務，“N”是鼓勵圍繞商務、科技、消費、居住4類主導功能，打造一批功能復合、便捷可達、多元時尚、特色鮮明的城市24小時活力中心。

從2026年北京公布的首批城市更新計劃項目清單來看，共計1321個項目，計劃投資1049.5億元。涵蓋既有建筑改造利用、老舊小區改造、完整社區建設、老舊街區商圈和產業區更新、城市基礎設施更新、城市功能完善與民生保障、城市生態系統修復、歷史文化保護與傳承等8大任務類型。重點項目聚焦歷史文脈傳承與片區綜合提升，包括故宮周邊申請式退租、景山三期片區綜合性城市更新、白塔寺歷史風貌保護區等。

回顧“十四五”期間，北京加快人居環境提升與公共服務補短板。其中，完成市屬老舊小區改造6700萬平方米，惠及超30萬戶居民；實施危舊房改建82.7萬平方米，D級危樓全部納入拆除改造，西城區樺皮廠8號樓“原拆原建”探索出老城更新范本；精準補齊“一老一小”等短板，昌平北科嬰幼學苑填補區域嬰幼兒服務空白，朝陽北投奧園1314打造多元體育休閑園區。

城市更新絕非簡單的拆舊建新，而是在守護城市記憶、延續文化根脈基礎上的有機煥新。“十四五”期間，北京完成核心區平房院落申請式退租9773戶，故宮周邊、菜市口西、法源寺、大柵欄觀音寺等片區深化平房整院退租機制，恢復胡同、四合院城市肌理。在工業遺產活化與區域轉型方面，東城區祿米倉新視聽產業園、懷柔區金隅興發水泥廠等，實現工業遺產保護與產業賦能的有機統一。

多元共治：政企銀研協同下的可持續模式

城市更新是一項系統工程，單靠政府唱“獨角戲”走不遠。北京作為全國第一個實現減量發展的超大城市，建立可持續的更新模式是實現高質量發展的關鍵一環。

從目前來看，北京城市更新共建共治共享格局逐漸形成。北京城市更新聯盟的平臺作用日益突出。責任規劃師、建筑師、估價師、園藝師等專業力量，積極參與項目規劃建設，提供全流程陪伴式服務。

與此同時，北京城市更新多元主體深度參與已成常態。如東城區朝阜路和南北小街環境整治過程中，52家沿街店鋪、天潤財富中心等社會主體自主投資更新門面；豐臺區馬家堡路68號院2號樓項目，居民出資占總投資額55%，形成“誰出資、誰受益”可持續模式；朝陽區酒仙橋將臺片區，責任規劃師團隊提供專業指導，撬動區域功能優化升級。

2026年，北京將搭建全方位、多層次資源對接平臺，激發各類市場主體活力，探索社會資本參與新模式，發揮城市更新聯盟橋梁作用，推動政企銀研在項目謀劃、資金籌措、運營管理等方面深化合作。

政策加碼：75項改革創新舉措破解堵點

根據《規劃綱要》，“十五五”時期北京將加強制度創新和政策集成，健全多元化投融資方式。持續探索優化存量產業用地續期、地價評估等政策機制，完善項目審批流程。豐富金融信貸支持產品。同時建立城市更新專項體檢機制，實現“體檢－更新－評估”良性互動。暢通從規劃、評估、征詢、啟動到建設的全過程公眾參與機制。

從目前政策體系來看，北京不是“一刀切”，而是當“老中醫”，強調政策精準發力。2025年底，北京發布了《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》，推出75項改革創新舉措，以破解城市更新實踐中的堵點問題。包括強化建筑指標統籌、支持功能混合與復合利用、優化歷史遺留問題解決和土地續期、加強區域綜合性更新保障等7方面。

北京將75項政策分為三類，其中41項為全面實施類，實行“免申即享”，直接惠及項目主體，比如組建區域綜合性更新統籌謀劃實施平臺、簡化老舊廠房內部加層改造審批流程等；20項為試點推進類，各區專班研提試點項目，報各牽頭單位研究確定后推動實施，包括存量工商業土地使用權續期試點、歷史遺留無手續建筑分類認定標準等；14項為探索研究類，由牽頭單位研提方案，包括城市更新“一件事”集成辦理、技術標準完善等。

值得一提的是，為了加快推進城市更新項目實施，《北京市城市更新范圍內無手續建筑認定處理指導意見（試行）》于2025年12月31日印發。無手續建筑指土地權屬清晰但建筑物存在審批手續缺失、不全或現狀與審批不符的情形。這一政策為部分亟待更新的存量空間掃清了關鍵障礙。

理念升維：從“耐心資本”邁入“更新生態”

隨著城市更新進入“深水區”，“十五五”時期，北京城市更新的理念也在發生變化。

在4月27日舉行的《2025北京城市更新白皮書》發布現場上，北京市委副秘書長、市委城市工作辦常務副主任王灝在回顧“十四五”初期的北京城市更新工作時表示，那時的關鍵卡點是資金，因此提出了“耐心資本”。“耐心資本”的理念被廣泛接受后，北京在金融領域接連創新，比如經營權抵押貸款、REITs成為重要金融手段。

目前，北京加速構建多元化資金支持體系，比如首農產業園等4單REITs項目成功上市，面向民間資本推介項目239個、總投資約2350億元；首鋼園區創新推行“專項債+政策性金融+社會資本”組合模式，累計撬動社會資本超百億元。

進入“十五五”時期，局面已然不同。王灝認為，當前資金壓力已相對緩解，“十五五”時期，“錢、人、空間和業態都要統籌起來，不能單打一，更不能顧此失彼，所以提出‘更新生態’的說法。”他說，現在關注的重點是東西南北四個活力中心、職住商服平衡、八站兩場、軌道站點周邊一體化、成片區老舊小區綜合改造……這些都需要用建立生態的思維去謀劃和推進。

根據《規劃綱要》，在實施區域綜合性更新上，北京將探索形成整體謀劃、資源統籌、政策集成、多元參與的更新模式，保障項目高效順暢落地；打造中軸線沿線、磁器口東片區、永定灣等一批功能復合、特色鮮明的區域綜合性更新片區。

2026年是“十五五”開局之年，也是北京城市更新向成片區、規模化、高質量邁進的關鍵之年。北京城市更新將聚焦組團發展，推動城市更新從“單點突破”向“片區統籌”轉型。其中，重點啟動實施綜合性組團項目約50個，持續儲備120個，打造一批職住商服平衡的活力中心，實現成片區、上規模。

隨著“更新生態”理念的深入實踐，北京城市更新也將走向“系統推進”的新階段。每一處片區的煥新，都在為首都市民勾勒更有歸屬感、更有品質感的幸福生活新場景。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 王心