52.8億元！深圳又要賣地了！隔壁項(xiàng)目剛剛“日光”

深圳又一核心區(qū)宅地掛牌出讓。5月26日，深圳市公共資源交易中心掛牌出讓寶安中心區(qū)新安街道的A002-0113宗地，即市場(chǎng)高度關(guān)注的寶安中心區(qū)西組團(tuán)北街坊用地。該地塊起始總價(jià)高達(dá)52.8億元，起始樓面地價(jià)約4.42萬元/平方米，將于6月25日公開競(jìng)拍。

南都灣財(cái)社記者留意到，該地塊與不久前深圳熱銷的觀潮府項(xiàng)目僅一街之隔。后者地塊去年剛刷新區(qū)域年度成交總價(jià)紀(jì)錄，也為本宗地塊增添了不少看點(diǎn)與吸引力。

連片開發(fā)打造頂級(jí)住區(qū)

公告顯示，A002-0113宗地土地面積37357.23㎡，總建筑面積119535㎡，其中住宅建面為104600㎡，并配有約1萬㎡的商業(yè)、一所12班幼兒園及托育機(jī)構(gòu)。

值得注意的是，公告并未對(duì)地塊的建筑高度做出具體指標(biāo)限制，僅要求滿足航空限高和國家住宅新規(guī)。市場(chǎng)人士推測(cè)，這給予了開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更大的靈活性，可以在合規(guī)前提下，通過優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最大化。

更重要的一點(diǎn)是，公告明確要求該地塊“須無條件配合政府開展片區(qū)連廊系統(tǒng)的建設(shè)，無償提供片區(qū)連廊系統(tǒng)所需的立柱、垂直交通設(shè)施等所需空間，并預(yù)留與相鄰地塊（A002-0108宗地）商業(yè)部分或過街設(shè)施的接口。”這意味著，未來兩個(gè)地塊的商業(yè)配套、公共空間或融為一體，形成一個(gè)規(guī)模更大、配套更完善、整體感更強(qiáng)的頂級(jí)濱海居住區(qū)。

同時(shí)，公告也指出了地塊開發(fā)的限制條件，如南側(cè)地下空間臨近港深西部鐵路和地鐵28號(hào)線的規(guī)劃控制區(qū)，禁止任何建筑物侵入，這對(duì)項(xiàng)目的地下工程設(shè)計(jì)提出了精確要求。

南都灣財(cái)社記者了解到，目前該宗宅地周邊二手房源掛牌均價(jià)普遍在10萬元/㎡左右。據(jù)深圳房天下數(shù)據(jù)，壹方中心?玖譽(yù)2026年5月掛牌價(jià)格區(qū)間主要在13萬～15萬元/㎡；稍遠(yuǎn)的鴻榮源尚都、深業(yè)新岸線等品質(zhì)小區(qū)均價(jià)約7萬～8.5萬元/㎡。

南街坊熱銷在前

該宗核心區(qū)域的純居住用地掛牌，不僅因其優(yōu)越的地理位置備受矚目，更因其“不設(shè)上限，競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)規(guī)則，以及緊鄰去年“總價(jià)地王”項(xiàng)目的特殊身份，被市場(chǎng)普遍視為觀察深圳高端住宅市場(chǎng)真實(shí)熱度、開發(fā)商資金實(shí)力與未來價(jià)格預(yù)期的關(guān)鍵。

據(jù)了解，此次掛牌的北街坊地塊，其市場(chǎng)價(jià)值最直接的參照物，便是僅一街之隔、前身為“南街坊”地塊的深圳觀潮府項(xiàng)目。

資料顯示，南街坊地塊（A002-0108）于2025年8月出讓，彼時(shí)引發(fā)了三家頭部房企的激烈爭(zhēng)奪。經(jīng)過長達(dá)190輪的競(jìng)價(jià)，最終由華潤置地與招商蛇口的聯(lián)合體以86.4億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面地價(jià)達(dá)59586元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)34.8%，創(chuàng)下區(qū)域年度成交總價(jià)新高。

時(shí)隔不足一年，由南街坊地塊開發(fā)而成的深圳觀潮府項(xiàng)目開盤。今年4月，項(xiàng)目首次開盤，折后均價(jià)約14.2萬元/㎡，當(dāng)日去化率超過九成，單日銷售額突破60億元。5月23日，項(xiàng)目加推40套房源，再次實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄。

值得一提的是，從起始樓面價(jià)看，北街坊與去年南街坊的起拍價(jià)基本持平，這為市場(chǎng)留下了巨大的想象空間。在市場(chǎng)分析人士看來，考慮到觀潮府項(xiàng)目近6萬元/㎡的成交樓面價(jià)和當(dāng)前超過14萬元/㎡的售價(jià)，市場(chǎng)對(duì)北街坊的最終成交價(jià)抱有極高預(yù)期。

深圳核心區(qū)土地持續(xù)“補(bǔ)倉”

南都灣財(cái)社記者注意到，今年以來深圳已先后成交三宗住宅用地，地塊分別落子羅湖、龍華、龍崗三大片區(qū)。

3月20日，羅湖區(qū)筍崗街道H302-0107/0108宗地出讓，深鐵以8.69億元底價(jià)競(jìng)得，該地塊也是羅湖近十年首宗公開出讓的純住宅用地；4月27日，龍華區(qū)民治街道A808-0035宗地開拍，天健地產(chǎn)以13.78億元斬獲地塊，溢價(jià)率達(dá)40.18%；5月6日，龍崗區(qū)龍城街道涉宅用地成交，華潤置地以70.45億元底價(jià)拿地，成交總價(jià)創(chuàng)下階段新高。

而包括此次寶中北街坊地塊在內(nèi)，后續(xù)待拍的南山粵海、前海桂灣地塊，均是位于城市絕對(duì)核心區(qū)域的“靚地”。據(jù)了解，前海桂灣T201-0233地塊定于6月12日出讓，地塊起始價(jià)16.45億元；南山粵海T204-0153地塊也將于6月5日開拍，起始價(jià)23.02億元。

“這反映出深圳土地供應(yīng)策略的清晰思路：在穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，通過在核心區(qū)推出稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，精準(zhǔn)‘補(bǔ)倉’高端住宅供應(yīng)，滿足市場(chǎng)的改善性和高凈值人群的資產(chǎn)配置需求。”一位市場(chǎng)觀察人士指出。

隨著后續(xù)多宗優(yōu)質(zhì)地塊集中掛牌入市，6月深圳也迎來土拍密集期，相應(yīng)的競(jìng)拍結(jié)果或?qū)⒊蔀檠信猩钲诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)走向的重要窗口。

采寫：南都灣財(cái)社記者 孫陽