廣東
房子作為一項資產，收益投入比也是衡量其價格是否高估或低估一個很重要的指標。記得在2024年，央行在《第二季度中國貨幣政策執行報告》中，闡述了一個觀點：租金是影響住房價值的核心變量。
當時有一些人認為這個算是比較少見的。其實，從資產的角度來看，這才是房子作為資產最基本的收益來源，而租金回報率作為房價一個重要變量也是理所應當的。
那么租金回報率的高低如何來判斷？主要可以從兩個維度來比較一下：
一是與購房者/投資者的資金機會成本來比較，這個也比較容易理解。如果把房子作為一項資產進行投資，如果其收益率不及你其他投資其他資產的收益率，那你就沒有必要來投資房產了。
二是從更一般性來看，可與房貸利率進行比較。房貸利息是房子持有期間最大的持有成本項。如果房產持有期間，其租金收益無法覆蓋其持有成本，則意味著在持有期間購房者是虧損的。
不過，本質來說，還是要與無風險回報率來比較。說到底，無風險回報率才是大多數人的機會成本。
若是從租金回報率的角度來看，過去幾年的房價下跌就很容易解釋了。
在國內房價漲到頂峰那幾年里，一線城市的住宅租金回報率普遍在1%左右，而二線城市的租金回報率也很難超過3%。這個數值無論是與購房者的機會成本（哪怕是無風險回報率），還是與房貸利率相比，都是偏低的。
僅從資產估值的角度來看，這種情況就算是資產價格高估了。市場會通過幾種方式來實現價值回歸，比如說資產價格穩定，租金繼續上漲；租金穩定，資產價格下降，等等。
當然國內住宅市場是房價下跌，租金也下跌，而房價下跌的幅度要大于租金下跌的幅度，繼而是實現了租金回報率的上升，也一定程度上算是房子價值的回歸。
房屋租金的上漲，一定程度是有利于推動房價的上漲的。從去年起，香港樓價連續數月的上漲，與其租金的上漲也有一定的關聯，香港房價也算是率先漲起來了。
而隨著最近幾年市場的下行調整，市場自身也在調節。近期，一線城市等部分城市的房屋租金開始出現上漲的跡象。據中指院數據，一線城市住宅平均租金由跌轉漲，今年1-4月份累計上漲0.05%；4月份，50城平均租金房價比為2.27%，較2023年初低點提高0.29個百分點。
租金的回漲對于房價的企穩具有積極作用。房屋租金的轉漲與最近幾個月一線城市的房價出現了明顯的止跌回漲跡象也算是相互印證了。
當然，目前的租金上漲幅度依然比較小，只能作為房價止跌回穩的一個輔助的指標來看，而不能作為唯一的因素來推動房價的漲跌。
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