北京建工，左右互搏

開(kāi)發(fā)商們對(duì)外卷產(chǎn)品、卷價(jià)格，是如今樓市的常態(tài)，但你見(jiàn)過(guò)自己“殺死”自己，左右手互搏的奇景嗎？

2026年上半年的北京，大家就見(jiàn)到了。

這一幕，發(fā)生在“北京建工地產(chǎn)”旗下的兩個(gè)高端項(xiàng)目身上，即：

嘉棠璟樾、嘉棠雅序。

兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)在北京西三環(huán)到四環(huán)間，一個(gè)在南三環(huán)至南四環(huán)間，同屬豐臺(tái)地界。

大哥璟樾，已經(jīng)在今年3月開(kāi)盤(pán)，而小弟雅序的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，預(yù)定在今年6月。

中間只隔了差不多3個(gè)月。

同一個(gè)市場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間臨近，都是北京建工地“嘉棠系”新作，大家都覺(jué)得，這又是大哥小弟雙劍合璧，合力圍剿豐臺(tái)改善客的無(wú)聊劇本。

直到不久前，嘉棠雅序項(xiàng)目正式出街，大家才驚覺(jué)，事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

有網(wǎng)友把兩個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型圖放在一起，直言：

很難想象這是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

比如，都是99㎡的三居。

嘉棠璟樾的99㎡，只做了南向兩面寬。而嘉棠雅序，不僅南向三面寬，還南北通透。

嘉棠璟樾那邊，還停留在一個(gè)暗衛(wèi)的布局上，嘉棠雅序這邊，直接掏出了：

兩個(gè)明衛(wèi)。

再比如四居戶(hù)型，嘉棠雅序109㎡就做到了四居兩廳兩衛(wèi)，同樣的配置設(shè)計(jì)，嘉棠璟樾118㎡才有。

嘉棠璟樾123㎡和嘉棠雅序123㎡同為四居，先開(kāi)盤(pán)的大哥，入戶(hù)門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間，沒(méi)有玄關(guān)柜，沒(méi)有餐邊柜。

小弟不但該有的都有，三面寬整體還多了0.5米。

更關(guān)鍵的是價(jià)格。

嘉棠璟樾指導(dǎo)價(jià)高達(dá)8.9萬(wàn)元/㎡，即便后來(lái)銷(xiāo)售端默默給出了7.79-8.5 萬(wàn)元 /㎡的誠(chéng)意價(jià)，項(xiàng)目的整體上車(chē)門(mén)檻，依舊在700萬(wàn)以上。

而嘉棠雅序，放風(fēng)價(jià)只有6.8-7.2 萬(wàn)元 /㎡。

直接把豐臺(tái)3-4環(huán)置業(yè)門(mén)檻拉到了6字頭。

當(dāng)然，嘉棠璟樾賣(mài)得貴，也有自己的道理。

作為一步海淀的新盤(pán)，嘉棠璟樾有機(jī)會(huì)承接一部分來(lái)自海淀的改善客戶(hù)。

只是，這個(gè)優(yōu)勢(shì)值不值一萬(wàn)的價(jià)差，就見(jiàn)仁見(jiàn)智了。

有網(wǎng)友覺(jué)得，畢竟掛了海淀的名號(hào)，貴一點(diǎn)也正常。

也有網(wǎng)友認(rèn)為，一步海淀也不是海淀，享受不了最重要的學(xué)區(qū)配套。相比之下，雅序所在的豐臺(tái)核心，交通便利，周邊生活、醫(yī)療配套更齊全：

過(guò)日子的人，肯定選豐臺(tái)核心。

對(duì)于部分豐臺(tái)的改善客而言，嘉棠璟樾和嘉棠雅序之間的差距，相當(dāng)明顯。

狗蛋打趣，自家小弟把大哥按在地上摩擦，不亞于當(dāng)年中超，郎征飛鏟馬季奇。

一般，開(kāi)發(fā)商在同區(qū)域，碰到兩個(gè)項(xiàng)目前后腳上市的情況，大多會(huì)選擇做出差異化，要么改善+豪宅，要么剛需+改善。

不說(shuō)做到1+1>2，這樣兩個(gè)項(xiàng)目都能有自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

退一萬(wàn)步來(lái)講，即便最后選擇了同系產(chǎn)品，在產(chǎn)品力、性?xún)r(jià)比方面，兩個(gè)項(xiàng)目也得拉齊，起碼不能讓先買(mǎi)的業(yè)主，覺(jué)得自己變成了冤大頭。

這次嘉棠雙子自己完爆自己的情況，實(shí)屬罕見(jiàn)。

狗蛋說(shuō)，有這種操作，其實(shí)也不難理解。

一個(gè)媽的孩子，有時(shí)候都難免出現(xiàn)偏袒，更別提嘉棠雙子，不是一個(gè)媽生的。

大哥嘉棠璟樾，由北京建工地產(chǎn)、城建發(fā)展、住總?cè)铰?lián)合開(kāi)發(fā)，其中城建發(fā)展占股48%，是第一大股東。

小弟嘉棠雅序，明面上也是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)持股35%。但實(shí)際上，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)和建工地產(chǎn)的母公司，都是北京建工集團(tuán)。

換句話說(shuō)：

嘉棠雅序才是北京建工的嫡出項(xiàng)目。

這一點(diǎn)，從兩個(gè)項(xiàng)目公司的負(fù)責(zé)人構(gòu)成中也能看出。

負(fù)責(zé)打造嘉棠雅序的項(xiàng)目公司，董事長(zhǎng)為張浩，是北京建工地產(chǎn)的副總經(jīng)理。公司二把手，也就是真正把控操盤(pán)細(xì)節(jié)總經(jīng)理一職，由李京昆擔(dān)任。

李京昆是北京建工集團(tuán)的老人，在嘉棠雙子之前，還主持過(guò)北京建工地產(chǎn)“熙華臺(tái)”項(xiàng)目的操盤(pán)工作。

嘉棠璟樾項(xiàng)目公司的二把手也是李京昆，但一把手，則換成了來(lái)自城建發(fā)展系的高管李峰。

一個(gè)是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，一個(gè)是獨(dú)立開(kāi)發(fā)，不說(shuō)親親疏疏，至少在決策效率上，二者就不是一個(gè)級(jí)別。

更重要的是，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)主體不同，兩個(gè)項(xiàng)目誕生之初的目標(biāo)，也是不同的。

對(duì)于嘉棠璟樾這個(gè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，它需要對(duì)參股方集團(tuán)，主要目標(biāo)是保證利潤(rùn)。

也就是讓大家都能賺到錢(qián)。

而對(duì)于獨(dú)立開(kāi)發(fā)的嘉棠雅序而言，保證去化明顯更為重要。

因?yàn)殛P(guān)乎集團(tuán)資金的順利流轉(zhuǎn)。

因此，嘉棠雅序也更容易去做一些討好購(gòu)房者的行為，比如更精致的戶(hù)型細(xì)節(jié)，更低的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

加上這兩年北京建工地產(chǎn)對(duì)快速去化，也有執(zhí)念。

從已公布的最新信息來(lái)看，北京建工地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀。

據(jù)東方金誠(chéng)出具的，北京建工地產(chǎn)跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示：2025年前三季度，公司營(yíng)業(yè)收入43.86億元，同比下跌約50%；公司凈利潤(rùn)2.07億元，同比下滑11.23%。

公司資產(chǎn)總額約556.92億元，負(fù)債達(dá)403.87億元，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。

營(yíng)收腰斬、利潤(rùn)下滑、負(fù)債壓頂，對(duì)于北京建工地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，核心指標(biāo)只有一個(gè)：

能不能在最短的時(shí)間里，把混凝土換成熱乎乎的現(xiàn)金流？

如果關(guān)注北京建工最近幾年的動(dòng)態(tài)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，公司“降價(jià)甩賣(mài)老項(xiàng)目”的操作，已成常態(tài)。

從房山的攬星樾、璟賢瑞庭，到昌平區(qū)的嘉境里熙華臺(tái)，都曾有突然打折背刺老業(yè)主的消息傳出。

年初的時(shí)候，還有媒體公開(kāi)點(diǎn)名批評(píng)，北京建工地產(chǎn)2022年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目硅谷ONE，項(xiàng)目還沒(méi)交付，就被開(kāi)發(fā)商以66折拋售。

最終逼得業(yè)主站上天臺(tái)以死相逼，要求退房。

有網(wǎng)友表示：

建工地產(chǎn)已經(jīng)是現(xiàn)階段北京，最敢降價(jià)的國(guó)央企之一了。

甩賣(mài)老項(xiàng)目，也是開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的常見(jiàn)手段。

今年3月嘉棠璟樾開(kāi)盤(pán)，憑借優(yōu)越的地理位置和不錯(cuò)的產(chǎn)品表現(xiàn)，收獲了一大批豐臺(tái)購(gòu)房者的青睞。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售266套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，網(wǎng)簽量70套，拿下3月份豐臺(tái)網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額三冠王。截至4月30日，項(xiàng)目去化已經(jīng)超過(guò)30%。

在當(dāng)下的豐臺(tái)市場(chǎng)，可以說(shuō)是難得的現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

只是隨著嘉棠雅序項(xiàng)目出街，部分剛剛掏出真金白銀的璟樾業(yè)主，心里有些膈應(yīng)。

有人在社交平臺(tái)上吐槽：

長(zhǎng)江后浪推前浪，沒(méi)想到這么快就成了前浪，被拍死在沙灘上。

狗蛋說(shuō)，市場(chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)商有些特別的操作，大家其實(shí)都能理解。大不了就當(dāng)是早買(mǎi)早享受，晚買(mǎi)享折扣了。

可后浪和前浪出現(xiàn)的間隔，不能只有3個(gè)月吧？