新世界 K11：再迎破壁時刻

淮海中路商圈的肌理在歲月中不斷更新，一座融合藝術、人文與自然的商業街區K11 ELYSEA即將全新亮相，這是新世界在上海的又一重要落筆。從香江之畔到黃浦江邊，從嶺南都會到江南名城，新世界始終以“銷售物業+經營性資產”雙輪驅動為戰略根基，推動內地與香港商業深度協同，讓K11在藝術與生活、國際與本土、高端與潮流之間，不斷突破邊界、實現自我升級，走出一條沉穩而堅定的道路。

新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚在接受專訪時表示，當下正值“十五五”開局之年，內地與香港的經濟血脈、消費脈絡、文化根脈正以前所未有的密度交織共融。歷經四十余載深耕，新世界旗下文化旗艦項目 K11正迎來新一輪破壁成長，致力于超越傳統購物中心的物理邊界，以內地與香港全域整合協同的發展智慧，打破地域壁壘、重構商業邏輯，努力成為連接國際與本土、高端與大眾、商業與藝術的文化商業生態體。

新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚（圖中）K11中國香港行政總裁林灝哲（圖右）K11中國內地行政總裁李偉文（圖左） 商業快慢之間：新世界的長期主義

商業經營面臨的第一道考驗，通常都是時間。“養”一個商業體需要長期思維、扎實根基與開闊的格局。在市場環境復雜多變的背景下，新世界發展憑借長期堅持的“銷售物業+經營性資產”雙輪驅動戰略，完成從規模擴張到價值深耕的跨越，構建起獨到的核心能力。

銷售物業為集團提供穩定健康的現金流，成為抵御市場波動的壓艙石。

在香港，新世界憑借優秀設計與產品力，先后推出皇都、港島南岸滶晨等精品項目，在行業謹慎推盤階段逆勢熱銷，為集團帶來充沛現金回流。在內地，集團聚焦長三角、大灣區兩大高能級城市群，深圳新世界188號等項目憑借精準定位與品質實力成為區域標桿，首開即創下熱銷紀錄，進一步夯實內地市場基本盤。

穩定的銷售回款，讓K11不必受制于短期業績壓力，得以長期投入文化內容、場景營造與會員服務，跳出短期逐利的傳統模式，堅守長期主義運營理念。

經營性資產以K11為核心載體，成為集團長期價值增長極。與傳統商業重招商、輕內容的模式不同，K11自誕生便將藝術、人文、體驗融入空間基因，以精細化運營實現出租率與經營效益雙優，重新定義商業空間的價值。

在香港，K11 MUSEA出租率長期維持近98%，K11 Art Mall常年保持100%滿租，創下行業少見的穩健表現。在內地，上海、廣州、武漢等成熟項目出租率穩定在90%以上。

K11 Art Mall常年保持100%滿租

黃少媚明確表示，“未來從總量和開發量來說，內地占70%，香港占30%。”隨著內地項目逐步成熟，租賃與銷售利潤將逐步走向均衡，可持續租金收益與經營毛利將成為集團的收益支柱。“未來租賃與銷售利潤將各占一半，可持續租金收入成為集團收益重要組成部分。”

雙輪驅動戰略讓新世界在消費變革中占據先發優勢，也讓K11在同質化競爭中構建起獨特護城河。

讓商業成為門戶：內地與香港的雙向奔赴

內地與香港一衣帶水，商業脈絡本就同源共生。新世界憑借深耕兩地的積淀，以全域視野打破地域壁壘，推動業務、團隊、文化全方位融合，讓K11成為國際品牌“走進來”、內地品牌“走出去”的重要樞紐，在雙向奔赴中釋放巨大勢能。

K11中國香港行政總裁林灝哲在介紹雙城運營思路時表示，香港最大的優勢之一，就是作為中外品牌雙向流通的“雙門戶”，而K11的價值，就在于為品牌提供落地、表達、成長的土壤。

國際品牌進入大中華市場，往往先選擇香港作為起點。K11 MUSEA憑借高端定位、國際化客群與成熟運營，成為眾多國際品牌的大中華區或海外首店的首選之地，如北海道天然香氛品牌SHIRO（中國內地及港澳地區首店）、泰國高端健康及美容品牌PA?PURI（海外首店）、中東“皇室香氛”Amouage（大中華區香港首店）等。通過集團內部協同，國際品牌還可以快速對接內地核心城市K11項目，實現大中華市場一體化布局。

K11 MUSEA成為海外品牌首選之地

與此同時，越來越多內地品牌將香港作為國際化升級的跳板。霸王茶姬等新消費品牌，紛紛將香港首店落子K11 Art Mall；波司登更選擇在K11 MUSEA舉辦聯名系列全球首發，借助香港的國際影響力走向世界。

“在銷售商品之前，我們一定要說好城市的故事。”林灝哲表示，讓海外品牌讀懂中國市場，讓內地品牌對接全球資源，正是K11在雙城協同中最獨特的價值。

團隊的無間融合，更為雙城發展注入活力。

新世界打破內地與香港團隊的邊界，推動人才雙向流動、經驗共享互補。香港團隊帶來國際視野、高端招商經驗與藝術資源，內地團隊深諳本土消費趨勢、城市文化與市場環境。兩地攜手讓項目落地更高效、運營更精準。廣州漢溪K11僅用22個月建設、10個月籌備開業，正是雙城團隊協同作戰的體現。

文化內容的跨境聯動，更讓商業超越交易本身，成為情感與審美的紐帶。香港轟動一時的哆啦A夢特展，經兩地團隊協作，主辦方其后也決定落地廣州K11，引爆全城熱度；上海K11推出的《久仰了蘇東坡》沉浸式文化展，以年輕化表達打動年輕群體，未來亦有望登陸香港。

K11中國內地行政總裁李偉文表示，兩地IP資源可以雙向流動、互相賦能，讓文化成為連接雙城消費市場最柔軟也最堅韌的紐帶。

讓商業演繹城市氣質：各美其美的精準定位

真正優秀的商業，是尊重每一座城市的性格，傾聽每一類客群的需求。K11在內地與香港的布局，始終堅持因地制宜，在香港以雙塔策略互補共生，在內地以一城一定位各展所長，讓每一座項目都成為城市氣質的延伸。

在香港尖沙咀，兩座K11近在咫尺，卻走出完全不同的商業路徑。K11 MUSEA依托維港景觀與瑰麗酒店高端配套，聚焦國際奢品與高端生活方式。品牌升級之后，奢侈品牌數量創開業新高，預計引入超過60個全新品牌，相關鋪位租金有望實現雙位數增幅。剛剛過去的“五一”黃金周，旅客消費額按年增1.25倍，奢侈品牌按年升近2倍，高凈值會員消費貢獻突出。

“五一”黃金周期間，K11 MUSEA各主要類別商戶中，國際奢侈品牌及鐘表珠寶類別的銷售均有亮眼增長

而不遠處的K11 Art Mall，則積極擁抱Z世代，聚焦潮玩、運動、首店、特色餐飲。過去幾年超七成面積完成煥新，出租率常年保持100%，2025年客流創下開業以來新高。

“兩個項目在同一個片區，我們一定要差異化。”林灝哲坦言。團隊主動將高單價品牌調至K11 MUSEA，讓K11 Art Mall專注年輕化、潮流化、高頻次消費，最終實現兩大項目錯位經營，共同激活片區商業活力。

在內地，K11同樣堅持“不復制、只適配”的原則。廣州K11以藝奢融合為特色，補齊城市高端商業版圖，銷售與客流同步實現雙位數增長；武漢K11定位潮流青年集中地，以品牌煥新帶動會員活躍度持續提升；深圳K11 ECOAST依托海濱資源，打造文旅商業目的地，2025年4月試營業以來，項目人氣持續攀升，2025年度累計客流突破1600萬人次。

而即將亮相的上海與杭州新項目，則分別以高端藝術商業與江南文化氣質為特色，在激烈的市場環境中走出差異化路線。

已進入收尾階段的上海K11 ELYSEA

新世界的精準深耕，是基于對消費趨勢的深刻洞察和對城市文化的由衷敬畏。

在物質消費日益豐盈的時代，人們早已不再滿足于“買得到”，而是追求“感受得到”——感受藝術的熏陶、文化的滋養、情感的共鳴。

K11恰好抓住了這一時代脈搏，用差異化定位覆蓋不同圈層，用文化內容提升消費質感，用空間美學治愈都市心靈，讓商業不再是冰冷的交易，而是有溫度、有故事、有底蘊的美好體驗。

當前消費市場已從單純購物轉向體驗、社交、文化、情感的綜合需求，同質化商業逐漸失去吸引力，這與K11長期堅持的藝術商業理念高度契合。以文化賦能商業，既是K11的核心競爭力，也是新世界堅定看好兩地商業前景的根本原因。

黃少媚表示，“年輕人對娛樂、體驗、多元場景的需求越來越高，我們必須轉型對接新消費模式。用內容吸引客流、用體驗留住客群、用文化提升黏性，打破傳統商業‘以促銷引流量’ 的固有邏輯。”

同時集團將探索K11與新世界百貨的融合轉型，以更靈活姿態擁抱市場變化。黃少媚透露，“但必須先把產品做好、把團隊建好、把市場吃透。”

從打破物理邊界，到跨越地域隔閡、重構消費邏輯、升級商業體驗，新世界K11始終在突破中成長，在革新中前行。穩健擴張、精益求精，持續突破、不斷向前，從來都是K11面向未來的發展底色。