渝開發定增“大瘦身”高達87%，遠郊滯銷盤撐不起門面？

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5月20日晚，渝開發（000514.SZ）披露定增說明書以及審核問詢函回復的三次更新公告，原本不超過7億元的定增縮減至8114.32萬元，縮水幅度高達87%，從投資多個項目收縮為僅剩“格萊美城項目”和“貫金和府一期”兩個已竣備的住宅項目，且8成用于“貫金和府一期”。

渝開發在“貫金和府”上的開發前前后后已經14年之久，但2022年開盤以來去化始終不溫不火，網傳開發商一度祭出“均價4500元/㎡”的工抵房，號稱重慶主城區最便宜的新房，結果去年底仍舊被自媒體拍到二期“幾乎全面空置”。

定增從“大手筆開發融資”到“小體量保交樓”的轉向，折射出的是渝開發自身經營現實與行業周期雙重壓力下的被動“瘦身”，以及“能保則保”的窘迫。

14年“燙手山芋”，重慶“全城最低價”小區背后

貫金和府位于?九龍坡區華巖新城邊緣，三面被貫金山環繞?，故得名。

自2012年渝開發以2.6億元買進這個280畝地塊，到真正以商品房形式大規模入市，該項目足足耗時近9年。2021年，項目以“貫金和府”之名開盤上市，才算正式被推向市場。

貫金和府，圖源網絡

從拿地直到漫長的“馬拉松式”開發周期，本就意味著資金時間成本高企，但更棘手的是其入市時機已經是房地產的下行通道：樓市降溫背景下，華巖新城地處大渡口以南，屬于原華巖鎮的地界，本身區位熱度不高，配套成熟度遠遠不及主城區板塊；市場新競品增多，疊加改善盤、二手房的價格戰，貫金和府在同片區的競爭中迅速失色。

結果就是，貫金和府開盤4年仍未售罄，去化肉眼可見的艱難。

為換取銷量，項目被迫不斷下調售價，網傳在2025年一度推出約4500元/㎡均價的工抵房，成為“主城區最便宜樓盤”——這是首發價的5折，周邊區域多數二手房的價格甚至都高于這一水平。由于這個價錢只推出了30套工抵房，這些房產確實“秒空”，但沒有掀起多大水花。

網傳貫金和府促銷價，圖源：小樹聊房公眾號

據公司觀察梳理，貫金和府一期項目總投資10.45億元，累計實際投入金額9.87億元，2022-2025年年報顯示，渝開發在該項目合計收入是5.48億元，已累計確認結轉收入6.2億元，入不敷出。

相關分析指出，其地段位于偏遠的華巖鎮以北，并且距離軌道交通5號線華巖中心站的距離仍超過1公里，是銷售困難的根源之一。

貫金和府區位圖

在項目銷售不暢、現金回籠承壓的背景下，渝開發選擇定增進行再融資，希望續上一筆“回血”，情有可原，主要用于建安工程費與公共配套費用。渝開發表示，貫金和府一期的住宅主體已完工竣備，該宗地規劃范圍線內的綠地、道路待建。

圖源：公司公告

此前2023年6月，渝開發推出定增預案，擬募資7億，用于格萊美城、貫金和府一期、南樾天宸一、二期高層以及補充流動資金，控股股東重慶城投還表態要認購5%-30%。

2024年12月，渝開發對募投項目的社區底商和幼兒園部分投入進行了重新測算并扣減，調整后募集資金總額為“不超過6.4億元”；2026年5月，募資縮水到8114萬元，項目從三個砍成兩個，南樾天宸和補流全部被砍。

表面穩健內里虛胖，轉型困局待解

從項目交付角度看，渝開發在近兩年確實交出了一份沒有“爆雷”的答卷：

• 南樾天宸一期低層、南樾天宸二期如期在2023年11月集中交付；
• 貫金和府一期T4在2022年底即提前于計劃交付，T2也于2024年4月底按期交房；
• 山與城1.2期分批交付，第一批已于2023年底交房，第二批預計2025年底完成；
• 緣香醍三期于2025年12月集中交付。

按期交付、未發生大面積群訴與交付糾紛，也成為渝開發在應對監管問詢和市場質疑時的底氣之一，并以此強調自身是典型的“保交樓、保民生”主體。

但貫金和府的銷售表現，可以看出公司對板塊能級的高估、對產品結構與客群匹配度的誤判，以及對市場周期變化的反應滯后，在商業層面上還遠遠不算“勝利”，也很難給股東帶來亮眼收益。

如今定增募資8114萬元，為的是在現金流緊平衡下，盡快把貨值變現，以緩解資金壓力。并且，從7億元“全面開花”下調到8114萬元只保兩個項目，可以看出其在市場與政策之間的艱難平衡。

從近幾年的落地軌跡來看，渝開發秉持求穩姿態。目前公司剔除預收款后的資產負債率近三年及截至2026年Q1分別約為45.85%、43.59%、44.65%、40.86%，歸入“黃檔”，同期凈負債率在28.56%—17.76%之間，低于100%的警戒線；2025年公司實現營業收入約7.28億元，同比大增，歸母凈利潤約675萬元，小幅“扭虧為盈”。

穩健背后仍兩個特點，其一是盈利質量欠佳：2025年扭虧的重要支撐來自轉讓朗福公司股權收益2.4億元，扣非凈利潤仍為明顯虧損，地產開發的盈利能力并不穩固。

其二是現金短債比偏低，流動性承壓。渝開發剔除預收款后的現金短債比在0.47—0.92之間，始終低于1，且明顯低于20家同行平均水平。公司解釋稱，主要系開發項目集中開工、銷售回款偏低，同時償還控股股東借款及支付項目競拍款，導致貨幣資金減少。這也側面說明，渝開發在短期債務兌付與項目建設之間，資金繃得極緊。

再者，公司土儲也比較少，剩余可開發建筑面積僅4塊用地，一共23.93萬平米。

圖源：公司公告

類似去化難題或將持續困擾渝開發。后續“貫金和府”仍有約7.8萬平方米待開發，占總面積近三分之一。批評聲音指出：這種“遠郊+低配”項目在當下樓市寒潮中，幾乎看不到翻身的可能。諷刺的是，如此項目竟還占據著“重慶頭號國字頭房企”開發版圖的重要一角。

對于投資者和消費者而言，“保交樓”從來都只是底線，而非天花板。土儲幾近枯竭、新項目儲備寥寥的渝開發，也近乎一種“躺平式國企”的模樣——在“貫金和府”的泥潭中遲遲難以抽身。如此種種，股東利益又該由誰來保障？(文 | 公司觀察,作者 | 黃田,編輯 | 曹晟源)