頂級(jí)資金，正在悄悄轉(zhuǎn)向

01

紅燈亮起，誰(shuí)是避風(fēng)港？

近日，財(cái)經(jīng)圈熱議的話題是：全球資本市場(chǎng)“紅燈亮起”。

這個(gè)紅燈，就是美國(guó)國(guó)債收益率大幅反彈。美國(guó)10年期國(guó)債收益率一度升至4.665%，創(chuàng)下2025年5月以來(lái)新高。特朗普發(fā)動(dòng)本輪對(duì)伊戰(zhàn)爭(zhēng)前，這一收益率最低曾見到3.926%

看空的人認(rèn)為，國(guó)債收益率的飆升會(huì)抽走流動(dòng)性，進(jìn)而刺破科技股泡沫引發(fā)美股大跌，拖累全球股市包括A股。

這種擔(dān)憂，并非空穴來(lái)風(fēng)。

上周五，過(guò)去一年漲幅最猛的韓國(guó)股市劇烈調(diào)整，KOSPI指數(shù)早盤一度沖上8000點(diǎn)歷史高位，隨后快速跳水，盤中跌幅一度超過(guò)7%，收盤仍大跌6.12%。

伯克希爾一季度現(xiàn)金儲(chǔ)備升至約3970億美元，創(chuàng)下歷史新高，并連續(xù)第14個(gè)季度凈賣出股票。與此同時(shí)，蓋茨基金會(huì)信托也在今年一季度清倉(cāng)了剩余微軟股份。

因?yàn)檫^(guò)去一年全球科技股漲得太猛了，頂級(jí)資金已經(jīng)不再像過(guò)去那樣激進(jìn)追高。

接下來(lái)，錢會(huì)流向哪里？

方向非常清晰，資金會(huì)重新尋找安全邊際。

一部分流向債券、貨幣基金、銀行理財(cái)求穩(wěn)；一部分流向黃金、高股息股票這類防御型資產(chǎn)，用來(lái)對(duì)沖不確定性。

還有一部分更敏銳的資金，開始重新配置核心城市、核心地段、核心資產(chǎn)，因?yàn)橘Y產(chǎn)有周期。

中國(guó)資產(chǎn)正在成為首選，經(jīng)過(guò)5年的調(diào)整，中國(guó)一線城市樓市已基本觸底，租金回報(bào)率歷史性跑贏無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益（30年期國(guó)債收益率）。

高盛認(rèn)為，上海、深圳有望率先引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，并預(yù)計(jì)到2028年底前具備約15%的反彈空間。

摩根大通則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷五年調(diào)整后，可能正迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。香港樓市的復(fù)蘇正在向內(nèi)地主要城市傳導(dǎo)，中國(guó)股市反彈帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，也會(huì)改善住房需求。

事實(shí)上，一批資金已經(jīng)開始動(dòng)了。

02

香港之后，輪到深圳

最先熱起來(lái)的，是香港。

香港樓市是對(duì)利率最敏感的市場(chǎng)之一。

過(guò)去幾年，高利率壓制了香港樓市；而隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息周期，香港按揭成本邊際改善，資金成本下降，資產(chǎn)價(jià)格的彈性開始迅速釋放。

2026年一季度，香港一手住宅實(shí)際新房成交約6300宗，創(chuàng)2013年以來(lái)同期新高；4月內(nèi)地買家購(gòu)買香港住宅1892套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，創(chuàng)兩年新高。

就連“逃頂之王”李嘉誠(chéng)也高調(diào)回歸，長(zhǎng)實(shí)主席李澤鉅在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，地產(chǎn)仍然是集團(tuán)本業(yè)，只要回報(bào)合理，長(zhǎng)實(shí)一定會(huì)參與投地。而香港2026/27年度賣地計(jì)劃中，正好包含9幅住宅用地。

香港樓市的火爆極具風(fēng)向標(biāo)意義，說(shuō)明資本開始非常看好中國(guó)資產(chǎn)。

那么在內(nèi)地市場(chǎng)，哪個(gè)城市更被看好？答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳實(shí)際使用外資約170億元，同比增長(zhǎng)超47%，全國(guó)同比下降7.3%。深圳新設(shè)外商投資企業(yè)超2700家，占全國(guó)的19.3%。

在全國(guó)外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉(cāng)中國(guó)的重要入口。

深圳的確定性，來(lái)自它一直站在產(chǎn)業(yè)風(fēng)口之上。在《中國(guó)新質(zhì)生產(chǎn)力區(qū)域發(fā)展評(píng)估報(bào)告(2025)》中，地級(jí)行政區(qū)和副省級(jí)城市層面，深圳是唯一進(jìn)入領(lǐng)先發(fā)展類A+等級(jí)的城市。

持續(xù)創(chuàng)造新公司、新崗位、新財(cái)富，這些才是資產(chǎn)最硬核的支撐。

尤其深圳這次429新政，給這波資金流入再添一把火！

新政后，全市一、二手商品住宅10天累計(jì)網(wǎng)簽2776套，同比增加52.9%；新政后，福田某一手房銷售突然放大，外來(lái)客戶占到五成。

這些新變化已經(jīng)開始體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格上，深圳核心區(qū)正迎來(lái)一波漲價(jià)潮。

4月19日，前海招商海晏府開盤，備案均價(jià)約14.2萬(wàn)/㎡，折后均價(jià)達(dá)到12萬(wàn)/㎡，官宣去化9成。

4月26日，寶中觀潮府備案均價(jià)約15.09萬(wàn)/㎡，折后均價(jià)約14.2萬(wàn)/㎡，刷新片區(qū)價(jià)格高度，整體去化率達(dá)到95%。

過(guò)去兩年，很多人看深圳豪宅，總覺得“再等等，可能還會(huì)更便宜”。

但真正核心的資產(chǎn)，非但沒(méi)有下探，反而在一輪輪新盤入市中，重新把價(jià)格錨點(diǎn)抬了起來(lái)。

03

新一輪資產(chǎn)風(fēng)口上的南山

在深圳，哪一類資產(chǎn)會(huì)率先被資金選中？

數(shù)據(jù)顯示是南山，尤其是南山核心區(qū)。

429新政之后，深圳樓市最先被點(diǎn)燃的區(qū)域，正是南山。新政落地首周，南山區(qū)新房簽約量同比上漲105%，二手住宅簽約量同比上漲85%，增幅明顯跑贏全市平均水平。

南山某項(xiàng)目“五一”期間接待看房客戶700余批，成交額達(dá)5億元；項(xiàng)目銷售總監(jiān)表示，上海、長(zhǎng)沙、武漢等外地客戶赴深看房，部分客戶委托親友看房、代辦居住證并線上簽約，港澳客戶也明顯增加。

之所以被資金看中，是因?yàn)槟仙椒旁谌珖?guó)城市版圖中，都是極其特殊的存在。

它是全國(guó)萬(wàn)億城區(qū)中，地均GDP、人均GDP、上市公司密度、發(fā)明專利密度、專精特新“小巨人”密度、上市公司密度最高的城區(qū)。

而在南山內(nèi)部，真正能把這種確定性進(jìn)一步濃縮的地方，就是后海。

如果說(shuō)南山是中國(guó)產(chǎn)業(yè)能級(jí)的高地，那么后海，就是南山的心臟。

它把南山最核心的產(chǎn)業(yè)、資本、總部、商業(yè)、文化和國(guó)際資源，匯聚到同一片城市界面里。

第一，后海濃縮了中國(guó)高密度的科創(chuàng)力量。

這里連接粵海科技走廊、深圳灣超級(jí)總部基地和蛇口產(chǎn)業(yè)腹地，周邊集聚了騰訊、大疆等科技龍頭，也正在承接人工智能、機(jī)器人、低空經(jīng)濟(jì)等新產(chǎn)業(yè)資源。

深圳機(jī)器人灣落位于此，眾擎、數(shù)字華夏等機(jī)器人新勢(shì)力持續(xù)集聚。

這意味著，后海緊貼深圳新產(chǎn)業(yè)、新公司、新財(cái)富的生長(zhǎng)脈絡(luò)，是產(chǎn)業(yè)購(gòu)買力最先外溢的地方。

第二，后海匯聚了全球頂尖企業(yè)總部資源。

小米、字節(jié)跳動(dòng)、騰訊、阿里巴巴、百度等科技企業(yè)資源在這一帶密集布局，華潤(rùn)、聯(lián)想、中海油等世界500強(qiáng)企業(yè)也在周邊形成總部集群。

總部在哪里，高收入人群就在哪里；高收入人群在哪里，核心居住需求就在哪里。這就是后海資產(chǎn)價(jià)值最硬的底層支撐。

第三，后海坐擁世界級(jí)商業(yè)文化配套。

深圳歌劇院、海上世界文化藝術(shù)中心、K11 ECOAST、海上世界、太子灣VILLA街區(qū)，再疊加成熟商業(yè)、濱海公園、國(guó)際學(xué)校和高端居住社區(qū)，形成了深圳少有的國(guó)際化生活界面。

這里濃縮的，是深圳發(fā)展40多年沉淀下來(lái)的精華城市配套。

總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際消費(fèi)、灣區(qū)景觀、公共文化和高端生活方式，在后海完美融合，構(gòu)成了深圳面向世界的一張城市封面。

第四，后海是深圳聯(lián)通香港、面向世界的重要窗口。

后海的特殊性，在于它一頭連著南山科創(chuàng)腹地、總部經(jīng)濟(jì)和深圳灣超級(jí)總部，一頭連著深圳灣口岸、郵輪母港和深港跨境交通。港深西部鐵路（規(guī)劃中）實(shí)現(xiàn)深圳灣到香港僅需15分鐘，世界級(jí)的科創(chuàng)中心（深圳）與世界級(jí)的金融中心（香港）實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接。

后海承接的是南山產(chǎn)業(yè)人群、總部人群、高凈值家庭，也承接深港之間的資金流、商務(wù)流和國(guó)際生活方式。

更重要的是，后海現(xiàn)在很好，未來(lái)更好。

南山區(qū)2035空間規(guī)劃明確，后海片區(qū)是南山區(qū)“兩核”之一的深圳灣CBD重要組成部分，將持續(xù)推進(jìn)后海金融商務(wù)總部基地建設(shè)，打造總部商務(wù)與公共生活融合的都市樣板。

后海商務(wù)風(fēng)貌區(qū)，也被定位為高效緊湊、多元混合、開放包容的濱海總部商務(wù)都會(huì)，未來(lái)將進(jìn)一步承接總部經(jīng)濟(jì)、國(guó)際消費(fèi)、公共文化、灣區(qū)門戶和深港聯(lián)動(dòng)等更高能級(jí)的城市功能。

這意味著，今天的后海，匯聚的是深圳過(guò)去40多年發(fā)展沉淀下來(lái)的精華城市配套；未來(lái)的后海，承接的將是深圳邁向全球城市的更高定位。

萬(wàn)億南山，只是這片區(qū)域價(jià)值釋放的開始。后海真正的想象力，在于它將繼續(xù)代表深圳城市能級(jí)的上限，也將成為深圳下一個(gè)40年面向世界的核心界面。

所以，回到資產(chǎn)選擇，南山后海的確定性已經(jīng)非常清晰：它濃縮了南山的城區(qū)能級(jí)、科創(chuàng)密度、總部資源、海灣界面、商業(yè)文化和深港聯(lián)通能力，是復(fù)合型確定性的集大成者，名副其實(shí)的深圳1號(hào)地。

但也正是在這樣一個(gè)高度成熟的核心片區(qū)，長(zhǎng)期面臨一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：土地極其稀缺，供應(yīng)極其有限。

04

高價(jià)值土地，遇上高價(jià)值產(chǎn)品力

稀缺，永遠(yuǎn)是判斷價(jià)值的第一原則。

放在后海，這個(gè)邏輯會(huì)更加清晰。

這里已經(jīng)高度成熟，總部、商業(yè)、學(xué)校、公園、軌道、海岸線和街區(qū)生活都已兌現(xiàn)。過(guò)去很多年，后海并不缺需求，缺的是能真正匹配這片土地的新供應(yīng)。

老錢想在這里得到改善，新貴想在這里安放生活，當(dāng)需求足夠旺盛，而產(chǎn)品足夠有限，稀缺性就會(huì)變成市場(chǎng)共識(shí)。

后海招商璽的出現(xiàn)，更像是后海核心高價(jià)值土地與高價(jià)值產(chǎn)品力的一次相遇。

效果圖

稀缺土地，決定下限；產(chǎn)品識(shí)別度，決定上限。

這也是“璽系”對(duì)后海價(jià)值的一次再升級(jí)，它帶來(lái)的是一套已經(jīng)被反復(fù)驗(yàn)證過(guò)的資產(chǎn)符號(hào)。

從2014年海上世界雙璽開始，璽系已經(jīng)走過(guò)12年。它落到深圳、上海、北京、成都、合肥這些核心城市時(shí)，每一次都站在城市資源高度稀缺、客戶極度挑剔、定價(jià)相當(dāng)敏感的位置上，接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

海上世界雙璽2014年首開均價(jià)約9.8萬(wàn)/㎡，當(dāng)日銷售近九成，銷售額超20億元；四次打破頂豪吉尼斯紀(jì)錄，十多年后，依然是蛇口豪宅二手市場(chǎng)的標(biāo)桿。

上海外灘璽，單價(jià)約13萬(wàn)+，首開日罄，成就外灘沿線標(biāo)志性豪宅；
北京中國(guó)璽，開盤日售罄，約52.29億登頂北京銷售榜，刷新豪宅新紀(jì)錄；
合肥招商璽，創(chuàng)下合肥三項(xiàng)紀(jì)錄，以斷層優(yōu)勢(shì)穩(wěn)居千萬(wàn)級(jí)豪宅TOP級(jí)；
成都招商璽，首開攬金約10.7億，成為成都豪宅風(fēng)向標(biāo)。

這些案例放在一起，證明璽系已經(jīng)形成了跨城市的資產(chǎn)識(shí)別度。

璽系走了12年，又回到深圳后海。

后海招商璽去年12月首開售罄，銷售額超120億元，這是深圳高凈值資金對(duì)后海資產(chǎn)的一次集中投票。

今年6月，后海招商璽二批次即將入市。這一次，加推的是2棟樓王看海單位，建面約188㎡、237㎡、247㎡，共108套。

土地、品牌、海景，三重價(jià)值同時(shí)疊加，也讓這一批次樓王看海單位的價(jià)值濃度拉滿。

后海長(zhǎng)期斷供，給了它第一重稀缺；璽系十二年回歸后海，給了它第二重稀缺；而二批次樓王看海單位，則讓后海招商璽稀缺價(jià)值被進(jìn)一步推到極致。

尤其是這一次的海景，不是普通意義上的海景房，它的視野層次非常豐富，有城市燈火，有總部樓宇，有深灣海岸線，還有香港天際線……怎么看都不膩。

效果圖

當(dāng)城市確定性、居住確定性、景觀確定性同時(shí)疊加，后海招商璽所承接的，就不只是一批深圳買家的改善需求，更是這一輪全球資金尋找避風(fēng)港時(shí)，中國(guó)資產(chǎn)給出的一個(gè)高確定性答案。

據(jù)了解，后海招商璽預(yù)計(jì)6月開放樣板房，樣板房開放后將很快開盤，請(qǐng)珍惜這個(gè)不可多得的時(shí)代機(jī)遇。