頂級資金，正在悄悄轉向

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紅燈亮起，誰是避風港？

近日，財經圈熱議的話題是：全球資本市場“紅燈亮起”。

這個紅燈，就是美國國債收益率大幅反彈。美國10年期國債收益率一度升至4.665%，創下2025年5月以來新高。特朗普發動本輪對伊戰爭前，這一收益率最低曾見到3.926%

看空的人認為，國債收益率的飆升會抽走流動性，進而刺破科技股泡沫引發美股大跌，拖累全球股市包括A股。

這種擔憂，并非空穴來風。

上周五，過去一年漲幅最猛的韓國股市劇烈調整，KOSPI指數早盤一度沖上8000點歷史高位，隨后快速跳水，盤中跌幅一度超過7%，收盤仍大跌6.12%。

伯克希爾一季度現金儲備升至約3970億美元，創下歷史新高，并連續第14個季度凈賣出股票。與此同時，蓋茨基金會信托也在今年一季度清倉了剩余微軟股份。

因為過去一年全球科技股漲得太猛了，頂級資金已經不再像過去那樣激進追高。

接下來，錢會流向哪里？

方向非常清晰，資金會重新尋找安全邊際。

一部分流向債券、貨幣基金、銀行理財求穩；一部分流向黃金、高股息股票這類防御型資產，用來對沖不確定性。

還有一部分更敏銳的資金，開始重新配置核心城市、核心地段、核心資產，因為資產有周期。

中國資產正在成為首選，經過5年的調整，中國一線城市樓市已基本觸底，租金回報率歷史性跑贏無風險收益（30年期國債收益率）。

高盛認為，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復蘇，并預計到2028年底前具備約15%的反彈空間。

摩根大通則認為，中國房地產市場在經歷五年調整后，可能正迎來轉折點。香港樓市的復蘇正在向內地主要城市傳導，中國股市反彈帶來的財富效應，也會改善住房需求。

事實上，一批資金已經開始動了。

02

香港之后，輪到深圳

最先熱起來的，是香港。

香港樓市是對利率最敏感的市場之一。

過去幾年，高利率壓制了香港樓市；而隨著美聯儲進入降息周期，香港按揭成本邊際改善，資金成本下降，資產價格的彈性開始迅速釋放。

2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來同期新高；4月內地買家購買香港住宅1892套，環比增長48%，創兩年新高。

就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業績會上明確表示，地產仍然是集團本業，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計劃中，正好包含9幅住宅用地。

香港樓市的火爆極具風向標意義，說明資本開始非常看好中國資產。

那么在內地市場，哪個城市更被看好？答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業超2700家，占全國的19.3%。

在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。

深圳的確定性，來自它一直站在產業風口之上。在《中國新質生產力區域發展評估報告(2025)》中，地級行政區和副省級城市層面，深圳是唯一進入領先發展類A+等級的城市。

持續創造新公司、新崗位、新財富，這些才是資產最硬核的支撐。

尤其深圳這次429新政，給這波資金流入再添一把火！

新政后，全市一、二手商品住宅10天累計網簽2776套，同比增加52.9%；新政后，福田某一手房銷售突然放大，外來客戶占到五成。

這些新變化已經開始體現在資產價格上，深圳核心區正迎來一波漲價潮。

4月19日，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折后均價達到12萬/㎡，官宣去化9成。

4月26日，寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，折后均價約14.2萬/㎡，刷新片區價格高度，整體去化率達到95%。

過去兩年，很多人看深圳豪宅，總覺得“再等等，可能還會更便宜”。

但真正核心的資產，非但沒有下探，反而在一輪輪新盤入市中，重新把價格錨點抬了起來。

03

新一輪資產風口上的南山

在深圳，哪一類資產會率先被資金選中？

數據顯示是南山，尤其是南山核心區。

429新政之后，深圳樓市最先被點燃的區域，正是南山。新政落地首周，南山區新房簽約量同比上漲105%，二手住宅簽約量同比上漲85%，增幅明顯跑贏全市平均水平。

南山某項目“五一”期間接待看房客戶700余批，成交額達5億元；項目銷售總監表示，上海、長沙、武漢等外地客戶赴深看房，部分客戶委托親友看房、代辦居住證并線上簽約，港澳客戶也明顯增加。

之所以被資金看中，是因為南山放在全國城市版圖中，都是極其特殊的存在。

它是全國萬億城區中，地均GDP、人均GDP、上市公司密度、發明專利密度、專精特新“小巨人”密度、上市公司密度最高的城區。

而在南山內部，真正能把這種確定性進一步濃縮的地方，就是后海。

如果說南山是中國產業能級的高地，那么后海，就是南山的心臟。

它把南山最核心的產業、資本、總部、商業、文化和國際資源，匯聚到同一片城市界面里。

第一，后海濃縮了中國高密度的科創力量。

這里連接粵海科技走廊、深圳灣超級總部基地和蛇口產業腹地，周邊集聚了騰訊、大疆等科技龍頭，也正在承接人工智能、機器人、低空經濟等新產業資源。

深圳機器人灣落位于此，眾擎、數字華夏等機器人新勢力持續集聚。

這意味著，后海緊貼深圳新產業、新公司、新財富的生長脈絡，是產業購買力最先外溢的地方。

第二，后海匯聚了全球頂尖企業總部資源。

小米、字節跳動、騰訊、阿里巴巴、百度等科技企業資源在這一帶密集布局，華潤、聯想、中海油等世界500強企業也在周邊形成總部集群。

總部在哪里，高收入人群就在哪里；高收入人群在哪里，核心居住需求就在哪里。這就是后海資產價值最硬的底層支撐。

第三，后海坐擁世界級商業文化配套。

深圳歌劇院、海上世界文化藝術中心、K11 ECOAST、海上世界、太子灣VILLA街區，再疊加成熟商業、濱海公園、國際學校和高端居住社區，形成了深圳少有的國際化生活界面。

這里濃縮的，是深圳發展40多年沉淀下來的精華城市配套。

總部經濟、國際消費、灣區景觀、公共文化和高端生活方式，在后海完美融合，構成了深圳面向世界的一張城市封面。

第四，后海是深圳聯通香港、面向世界的重要窗口。

后海的特殊性，在于它一頭連著南山科創腹地、總部經濟和深圳灣超級總部，一頭連著深圳灣口岸、郵輪母港和深港跨境交通。港深西部鐵路（規劃中）實現深圳灣到香港僅需15分鐘，世界級的科創中心（深圳）與世界級的金融中心（香港）實現了無縫對接。

后海承接的是南山產業人群、總部人群、高凈值家庭，也承接深港之間的資金流、商務流和國際生活方式。

更重要的是，后海現在很好，未來更好。

南山區2035空間規劃明確，后海片區是南山區“兩核”之一的深圳灣CBD重要組成部分，將持續推進后海金融商務總部基地建設，打造總部商務與公共生活融合的都市樣板。

后海商務風貌區，也被定位為高效緊湊、多元混合、開放包容的濱海總部商務都會，未來將進一步承接總部經濟、國際消費、公共文化、灣區門戶和深港聯動等更高能級的城市功能。

這意味著，今天的后海，匯聚的是深圳過去40多年發展沉淀下來的精華城市配套；未來的后海，承接的將是深圳邁向全球城市的更高定位。

萬億南山，只是這片區域價值釋放的開始。后海真正的想象力，在于它將繼續代表深圳城市能級的上限，也將成為深圳下一個40年面向世界的核心界面。

所以，回到資產選擇，南山后海的確定性已經非常清晰：它濃縮了南山的城區能級、科創密度、總部資源、海灣界面、商業文化和深港聯通能力，是復合型確定性的集大成者，名副其實的深圳1號地。

但也正是在這樣一個高度成熟的核心片區，長期面臨一個非常現實的問題：土地極其稀缺，供應極其有限。

04

高價值土地，遇上高價值產品力

稀缺，永遠是判斷價值的第一原則。

放在后海，這個邏輯會更加清晰。

這里已經高度成熟，總部、商業、學校、公園、軌道、海岸線和街區生活都已兌現。過去很多年，后海并不缺需求，缺的是能真正匹配這片土地的新供應。

老錢想在這里得到改善，新貴想在這里安放生活，當需求足夠旺盛，而產品足夠有限，稀缺性就會變成市場共識。

后海招商璽的出現，更像是后海核心高價值土地與高價值產品力的一次相遇。

效果圖

稀缺土地，決定下限；產品識別度，決定上限。

這也是“璽系”對后海價值的一次再升級，它帶來的是一套已經被反復驗證過的資產符號。

從2014年海上世界雙璽開始，璽系已經走過12年。它落到深圳、上海、北京、成都、合肥這些核心城市時，每一次都站在城市資源高度稀缺、客戶極度挑剔、定價相當敏感的位置上，接受市場檢驗。

海上世界雙璽2014年首開均價約9.8萬/㎡，當日銷售近九成，銷售額超20億元；四次打破頂豪吉尼斯紀錄，十多年后，依然是蛇口豪宅二手市場的標桿。
上海外灘璽，單價約13萬+，首開日罄，成就外灘沿線標志性豪宅；
北京中國璽，開盤日售罄，約52.29億登頂北京銷售榜，刷新豪宅新紀錄；
合肥招商璽，創下合肥三項紀錄，以斷層優勢穩居千萬級豪宅TOP級；
成都招商璽，首開攬金約10.7億，成為成都豪宅風向標。

這些案例放在一起，證明璽系已經形成了跨城市的資產識別度。

璽系走了12年，又回到深圳后海。

后海招商璽去年12月首開售罄，銷售額超120億元，這是深圳高凈值資金對后海資產的一次集中投票。

今年6月，后海招商璽二批次即將入市。這一次，加推的是2棟樓王看海單位，建面約188㎡、237㎡、247㎡，共108套。

土地、品牌、海景，三重價值同時疊加，也讓這一批次樓王看海單位的價值濃度拉滿。

后海長期斷供，給了它第一重稀缺；璽系十二年回歸后海，給了它第二重稀缺；而二批次樓王看海單位，則讓后海招商璽稀缺價值被進一步推到極致。

尤其是這一次的海景，不是普通意義上的海景房，它的視野層次非常豐富，有城市燈火，有總部樓宇，有深灣海岸線，還有香港天際線……怎么看都不膩。

效果圖

當城市確定性、居住確定性、景觀確定性同時疊加，后海招商璽所承接的，就不只是一批深圳買家的改善需求，更是這一輪全球資金尋找避風港時，中國資產給出的一個高確定性答案。

據了解，后海招商璽預計6月開放樣板房，樣板房開放后將很快開盤，請珍惜這個不可多得的時代機遇。