樓市企穩(wěn)，五大行壓降涉房風(fēng)險，加碼零售，基本面迎拐點(diǎn)

在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的背景下，五大行主動壓降高風(fēng)險敞口，零售信貸客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)向低違約概率區(qū)間傾斜，整體信貸風(fēng)險壓力逐步緩解。

作者/楊練

2025年，五大國有銀行（工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行）零售信貸業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“敞口收縮、客群分化、質(zhì)量承壓”的特征，作為零售信貸業(yè)務(wù)核心組成部分的個人住房貸款在房地產(chǎn)調(diào)整周期中風(fēng)險持續(xù)釋放。

在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的背景下，五大行主動壓降高風(fēng)險敞口，持續(xù)加碼非房零售領(lǐng)域布局，風(fēng)險抵補(bǔ)能力依然穩(wěn)固，零售信貸風(fēng)險壓力逐步緩解，行業(yè)基本面有望迎來邊際改善。

低風(fēng)險區(qū)間客戶集中度普遍提升

零售信貸風(fēng)險暴露（EAD）是衡量銀行信貸風(fēng)險的核心指標(biāo)之一，直接反映銀行在客戶違約情況下可能承受的損失規(guī)模，而客戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)化程度則決定了風(fēng)險暴露的集中性與可控性。

根據(jù)五大行公布的《2025年資本管理第三支柱信息披露報告》，2025年，受監(jiān)管引導(dǎo)、市場環(huán)境變化及銀行自身風(fēng)險管理需求影響，五大行零售信貸客戶結(jié)構(gòu)持續(xù)向低違約概率區(qū)間傾斜，低風(fēng)險區(qū)間的客戶集中度普遍提升，成為各行零售信貸客群優(yōu)化的核心方向。

不過，由于各家銀行的市場定位、客戶基礎(chǔ)及發(fā)展策略存在差異，客群定位與敞口分布分化特征顯著。

數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)業(yè)銀行與建設(shè)銀行2025年零售信貸戶均敞口約為40萬元，體現(xiàn)其分散化下沉的策略導(dǎo)向，即通過降低單戶敞口規(guī)模，分散單一客戶違約帶來的風(fēng)險損失。通過在零售信貸客群布局上偏向分散化下沉，農(nóng)業(yè)銀行與建設(shè)銀行做到既避免過度集中于高凈值客群，同時兼顧普惠客群服務(wù)與風(fēng)險控制的平衡。

從風(fēng)險敞口分布來看，兩家銀行零售信貸風(fēng)險敞口主要集中于中等風(fēng)險區(qū)間，這一區(qū)間的客戶多為縣域居民、小微企業(yè)主及普通工薪階層，還款能力中等，違約概率相對可控。

具體來看，農(nóng)業(yè)銀行依托其廣泛的縣域網(wǎng)點(diǎn)布局，重點(diǎn)拓展縣域居民按揭貸款、農(nóng)戶消費(fèi)貸等業(yè)務(wù)，2025年縣域零售信貸占比達(dá)45%以上，同時通過建立縣域客戶信用評級體系，精準(zhǔn)篩選優(yōu)質(zhì)普惠客群，有效控制風(fēng)險；建設(shè)銀行則在下沉市場重點(diǎn)發(fā)力個人經(jīng)營貸，聚焦小微企業(yè)主的經(jīng)營周轉(zhuǎn)需求，結(jié)合線上化風(fēng)控模型，實(shí)現(xiàn)普惠客群的批量拓展與風(fēng)險管控，2025年個人經(jīng)營貸余額同比增長18%，不良率控制在1.5%以下，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量的雙提升。

工商銀行與中國銀行作為全球系統(tǒng)重要性銀行，零售信貸業(yè)務(wù)布局更加注重均衡性，避免客群過度集中于某一區(qū)間或某一領(lǐng)域，2025年兩家銀行零售信貸客群結(jié)構(gòu)相對均衡，低、中風(fēng)險區(qū)間分布均勻，風(fēng)險敞口波動較小。

從戶均敞口來看，工商銀行與中國銀行的零售信貸戶均敞口在40萬元—55萬元之間，處于行業(yè)中等水平，既涵蓋了一、二線城市優(yōu)質(zhì)客群，也布局了縣域及三、四線城市的普惠客群，形成多元化客群結(jié)構(gòu)。

工商銀行憑借龐大的客戶基礎(chǔ)，重點(diǎn)優(yōu)化零售信貸產(chǎn)品體系，針對不同客群推出差異化產(chǎn)品，對優(yōu)質(zhì)客群提供低利率按揭貸款、信用消費(fèi)貸，對普惠客群推出便捷化經(jīng)營貸，2025年低風(fēng)險區(qū)間客群占比55%，中等風(fēng)險區(qū)間占比35%，高風(fēng)險區(qū)間占比控制在10%以內(nèi)；中國銀行則依托其跨境金融優(yōu)勢，重點(diǎn)服務(wù)有跨境需求的零售客群，同時兼顧國內(nèi)普惠客群布局，2025年跨境零售信貸余額同比增長12%，客群整體質(zhì)量優(yōu)良，風(fēng)險敞口保持穩(wěn)定。

與其他四家銀行不同，交通銀行2025年零售信貸風(fēng)險出現(xiàn)下遷趨勢，低風(fēng)險區(qū)間客群占比有所下降，中高風(fēng)險敞口明顯增加，客戶結(jié)構(gòu)承壓但整體風(fēng)險可控。數(shù)據(jù)顯示，交通銀行低風(fēng)險區(qū)間客群占比從2024年的58%降至2025年的52%，而中高風(fēng)險區(qū)間敞口占比從18%升至25%，主要因其2024年—2025年為拓展零售信貸規(guī)模，適度放寬了部分客群的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致中高風(fēng)險客群占比上升。

不過，交通銀行及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，2025年下半年開始收緊信貸準(zhǔn)入，加大對中高風(fēng)險客群的貸后管理力度，重點(diǎn)排查按揭貸款、消費(fèi)貸的違約隱患，同時核銷部分不良貸款，有效控制了風(fēng)險擴(kuò)散。截至2025年末，交通銀行零售信貸不良率雖較年初上升0.3個百分點(diǎn)，但仍控制在1.8%以下，低于行業(yè)平均水平。

動態(tài)來看，2025年，五大行均響應(yīng)監(jiān)管要求，普遍收縮個人房貸風(fēng)險敞口，房地產(chǎn)貸款（對公+個人按揭）占比均降至21.2%—28.2%區(qū)間，較2024年下降2.3個百分點(diǎn)。建設(shè)銀行、中國銀行收縮力度最為明顯，兩家銀行中高違約率房貸敞口大幅下降，較2024年下降40%以上，主動壓降高風(fēng)險資產(chǎn)意圖明確，進(jìn)一步優(yōu)化了零售信貸風(fēng)險結(jié)構(gòu)。

房貸成主要壓力源 但各行間差異顯著

平均違約概率（PD）與平均違約損失率（LGD）是衡量零售信貸風(fēng)險的兩大核心指標(biāo)，直接反映銀行零售信貸資產(chǎn)質(zhì)量與風(fēng)險損失水平。2025年，受房地產(chǎn)市場調(diào)整、居民收入波動等因素影響，五大行零售信貸PD整體小幅上行，LGD普遍走高，個人住房貸款成為零售信貸風(fēng)險的主要壓力來源，但各行表現(xiàn)存在明顯差異，整體風(fēng)險仍處于可控范圍。

2025年，五大行零售信貸平均違約概率維持在1.7%—3.0%區(qū)間，較2024年的1.5%—2.8%小幅上行，主要受個人房貸、信用卡等業(yè)務(wù)違約率上升影響，但整體仍處于合理區(qū)間，未出現(xiàn)大幅波動。

農(nóng)業(yè)銀行在高風(fēng)險客群優(yōu)化方面成效顯著，2025年高風(fēng)險區(qū)間客戶違約概率較2024年下降3.2個百分點(diǎn)，在五大行中改善最明顯。這一成果主要得益于農(nóng)業(yè)銀行2024年以來啟動的高風(fēng)險客群優(yōu)化計劃，通過排查高違約概率客戶、壓縮高風(fēng)險敞口、加強(qiáng)貸后管理等措施，逐步降低高風(fēng)險客群占比，實(shí)現(xiàn)了PD水平的優(yōu)化。截至2025年末，農(nóng)業(yè)銀行零售信貸平均PD為2.2%，較2024年下降0.1個百分點(diǎn)，風(fēng)險管控成效突出。

交通銀行則呈現(xiàn)相反趨勢，2025年中高風(fēng)險區(qū)間客戶違約概率較2024年上升0.5個百分點(diǎn)，平均PD達(dá)2.8%，居五大行較高水平，主要在于其中高風(fēng)險客群占比上升，且部分普惠客群受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，還款能力出現(xiàn)下降。不過，交通銀行通過加大不良核銷力度、收緊信貸準(zhǔn)入，有效控制了PD的進(jìn)一步上行，整體風(fēng)險可控。

整體來看，個人房貸不良率的上升是五大行零售不良上升的最大推手。2025年，五大行個人房貸不良率從2024年的0.6%—0.7%升至0.9%—1.1%，平均上升0.35個百分點(diǎn)，主要受二、三線城市房價下跌、部分居民還款能力下降等因素影響。其中，交通銀行房貸不良率上升幅度最大，從0.72%升至1.08%；建設(shè)銀行、中國銀行房貸不良率上升幅度較小，分別從0.65%、0.68%升至0.92%、0.95%，其提前壓降高風(fēng)險房貸敞口成效顯著。

2025年，五大行LGD普遍上行，較2024年上升0.8個百分點(diǎn)，這一趨勢集中反映了個人房貸回收端面臨的系統(tǒng)性壓力，主要受抵押物價值承壓和清收周期拉長兩個因素的影響。

具體來看，五大行LGD差異較大，與各行客戶區(qū)域分布、客群質(zhì)量、貸款價值比（LTV）重估頻率等因素有關(guān)。其中，中國銀行LGD升幅最為明顯，2025年平均LGD較2024年上升1.2個百分點(diǎn)，主要原因并非風(fēng)險情況惡化，而是在PD基本平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，中國銀行根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢，審慎調(diào)整了LTV——針對二、三線城市抵押物，適當(dāng)降低了評估價值，導(dǎo)致違約損失率上升，體現(xiàn)了風(fēng)險管理的審慎性。

建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行LGD則保持溫和低位運(yùn)行，2025年平均LGD分別為3.2%、3.1%、3.3%，較2024年上升0.5個百分點(diǎn)—0.7個百分點(diǎn)，絕對水平處于行業(yè)低位，表明這三家銀行抵押物質(zhì)量較好、區(qū)域分布較為分散，有效降低了違約損失。以建設(shè)銀行為例，該行房貸抵押物主要集中于一、二線城市核心區(qū)域，房價穩(wěn)定性較強(qiáng)，同時其LTV重估頻率較高，能夠及時反映抵押物價值變化，有效控制了違約損失。

受房地產(chǎn)市場調(diào)整、監(jiān)管政策引導(dǎo)及銀行自身風(fēng)險管理需求影響，2025年，五大行持續(xù)收縮地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險敞口，房地產(chǎn)貸款（對公+個人按揭）占比均降至21.2%—28.2%區(qū)間，較2024年平均下降2.3個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，五大行2025年個人住房貸款余額合計24.48萬億元，全年凈減少7115億元，連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)下降，其中建設(shè)銀行、中國銀行凈減少額最多，分別達(dá)1890億元、1720億元，凸顯其主動壓降房貸風(fēng)險敞口的決心。　

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）

本文刊于2026年5月16日出版的《證券市場周刊》