豐臺(tái)豪宅，集體感謝

撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

等待兩年多，北京豐臺(tái)土拍市場(chǎng)，終于雄起了一把。

5月19日下午，豐臺(tái)太平橋0001號(hào)地，保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)和廈門(mén)國(guó)貿(mào)四家房企開(kāi)戰(zhàn)。

經(jīng)過(guò)151輪出價(jià)，保利發(fā)展以41.544億元拿下，住宅樓面價(jià)達(dá)到6.67萬(wàn)元/㎡。（詳見(jiàn)《豐臺(tái)土拍，打了一場(chǎng)翻身仗》）

這筆交易的最大亮點(diǎn)，是溢價(jià)率高達(dá)15.4%！

它一掃豐臺(tái)樓市的陰霾。

自打2024年1月4日中建壹品拿下花香壹號(hào)以來(lái)，豐臺(tái)連續(xù)11宗地是底價(jià)成交。

一級(jí)市場(chǎng)的低迷，直接打擊了二級(jí)市場(chǎng)的信心。

現(xiàn)在，保利發(fā)展站出來(lái)了，抗住了壓力。

華潤(rùn)置地笑了，中海地產(chǎn)笑了，連北京建工也笑了，甚至整個(gè)豐臺(tái)豪宅，都眉頭舒展開(kāi)了，松了一口氣。

花姐認(rèn)為，大家應(yīng)該集體感謝地產(chǎn)一哥保利發(fā)展，記住它的勇猛。

四盤(pán)演義

西三環(huán)內(nèi)的太平橋地塊，足以讓大牌房企們瘋狂。

它們大多數(shù)在京快一年沒(méi)拿地了。

拿保利發(fā)展舉例。去年5月20日，它拿下了海淀半壁店地塊，即保利熙瑞后，土拍市場(chǎng)再無(wú)斬獲。

此番殺入豐臺(tái)，堪稱圓滿，精準(zhǔn)卡點(diǎn)，整整一年，一天不少，一天不多。

截至目前，保利發(fā)展在京的主要項(xiàng)目有三個(gè)：海淀的嘉華天珺、保利熙瑞，和朝陽(yáng)區(qū)的朝觀天珺。

這次進(jìn)入三環(huán)內(nèi)，算是一次重要的戰(zhàn)略布局。

當(dāng)保利發(fā)展將太平橋地塊拿下之后，一個(gè)新問(wèn)題來(lái)了：華潤(rùn)置地萬(wàn)泉寺0007地塊，是它的直接對(duì)手嗎？

來(lái)看一下它們的參數(shù)：

1、太平橋地塊

占地3.6萬(wàn)㎡，地上建面約7.21萬(wàn)平米，容積率2.0，限高80米。算上配建近萬(wàn)平米的養(yǎng)老設(shè)施、物管用房和停車位，實(shí)際住宅樓面價(jià)6.67萬(wàn)元/㎡.

2、萬(wàn)泉寺地塊

占地3.95公頃，地上建面9.87萬(wàn)平米，容積率2.5，建筑限高80米（局部不超過(guò)90米），算上配建17公頃河道和一些商業(yè)設(shè)施，實(shí)際住宅樓面地價(jià)6.5萬(wàn)元/平米。

綜合來(lái)看，這兩塊地雖相距3公里，但樓面價(jià)差異不大。

不過(guò)，從地理位置上，華潤(rùn)應(yīng)是占優(yōu)的，更靠近西二環(huán)、麗澤商務(wù)區(qū)、有雙河景，而保利地塊靠近西三環(huán)。

如果算上在售的中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院，西二三環(huán)樓市，將出現(xiàn)"四盤(pán)演義"的格局。

"抬板"尚無(wú)政策支撐

相比華潤(rùn)萬(wàn)泉寺地塊，太平橋地塊打得是明牌。

它需要解決的問(wèn)題是，如何處理好配建和退線問(wèn)題。除此之外，土拍文件對(duì)它并沒(méi)有額外的要求。

但，萬(wàn)泉寺地塊就復(fù)雜了許多。

地塊參數(shù)的備注一欄，寫(xiě)了六條要求。

其核心點(diǎn)是：結(jié)合“好房子”政策，保障品質(zhì)住區(qū)首二層共享開(kāi)放，按需植入商業(yè)零售，文化休閑，社區(qū)服務(wù)等功能，與蓮花河，豐草河濱水空間有機(jī)互動(dòng)。

文件中還提到一個(gè)關(guān)鍵詞：建筑底層界面架空開(kāi)放。

結(jié)合這些信息，大家紛紛喊出了北京首個(gè)“第五代宅”概念，稱它是北京近年來(lái)的第一個(gè)抬板項(xiàng)目。

抬板社區(qū)是一種新型的住宅設(shè)計(jì)模式，通過(guò)將整個(gè)小區(qū)地面整體抬升數(shù)米，形成"板下功能、板上居住"的立體分層結(jié)構(gòu)。

有關(guān)抬板社區(qū)，上海是有政策可循的。

2025年9月26日，上海規(guī)自局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知，里面提到：

“結(jié)合土方減量化，小區(qū)內(nèi)部停車庫(kù)可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率”。

反觀北京，抬板設(shè)計(jì)是沒(méi)有相關(guān)的政策作支撐。

“如果北京一層架空層變成停車庫(kù)，按現(xiàn)行政策，是要計(jì)入容積率的。”一位北京地產(chǎn)人士表示。

他判斷，華潤(rùn)萬(wàn)泉寺項(xiàng)目的首層二層，更多采取的架空層形式、沿街設(shè)置商業(yè)等配套，車庫(kù)依然在地下。

一場(chǎng)漫長(zhǎng)的修行

華潤(rùn)來(lái)了，保利來(lái)了，豐臺(tái)豪宅要“解套”了？

在豐臺(tái)樓市，最有代表性的開(kāi)發(fā)商，就是中海地產(chǎn)。

過(guò)去的三年里，它重倉(cāng)豐臺(tái)樓市。

截至目前，它在豐臺(tái)的在售樓盤(pán)有：中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院、中海豐和叁號(hào)院、中海永定玖里和中海公元里。

它們待售的貨值，分別為154億元、43億元、49億元、20億元、40億元，共計(jì)306億元。

其中，最關(guān)鍵的是中海麗金府。它于2025年4月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)1060套，至今網(wǎng)簽236套，成交均價(jià)10.5萬(wàn)元/平米，成交金額38.9億元，地價(jià)覆蓋率35%。

在豐臺(tái)豪宅圈，中海麗金府的價(jià)格是挺住了，去化速度算是不錯(cuò)的。

不論保利還華潤(rùn)，在豐臺(tái)做豪宅，須得接受一個(gè)事實(shí)，去化速度比較慢。

據(jù)微信號(hào)進(jìn)深分析，在豐臺(tái)二三環(huán)區(qū)域，一千萬(wàn)以上的豪宅，年度去化率在500套以內(nèi)，2000千萬(wàn)以上豪宅，年度去化估計(jì)只有50套左右。

這一點(diǎn)，華潤(rùn)是深有感知的。

它旗下的中環(huán)悅府，2024年3月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)326套，至今網(wǎng)簽280套，均價(jià)8.95萬(wàn)元/平米，平均每個(gè)月去化不足11套。

據(jù)此測(cè)算，保利太平橋項(xiàng)目和華潤(rùn)萬(wàn)泉寺項(xiàng)目，去化周期在三至四年。

在豐臺(tái)做豪宅，注定是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的修行，須熬得住。