資產煥新破紅海：一招長短住策略，穩賺全年！（運營拆解）

4月，URI城市租住在兩場游學活動中，高頻參觀了位于深圳南山區的憬黎酒店及服務公寓，并在此進行多晚試住體驗，對此URI團隊的評價是“因為實在太方便了，團隊幾個人還可以住一個帶客廳的房型，開會休息都方便，所以連住了4晚。”

兩次探訪中，我們了解到，該項目前身為全新大體量商業物業，因應市場趨勢，調整為住宿類物業，部分調整為傳統中高端商務酒店，另外273間調改為雅詩閣與錦江酒店合資品牌憬黎酒店及服務公寓，開業以來，出租率快速攀升，長短租結構逐步優化，目前，長租占比穩步升至超50%，現金流穩定性、抗風險能力大幅增強，成為深圳高端旅居市場的標桿項目。

深圳作為全國高端服務式公寓競爭最激烈的城市之一，南山區蛇口板塊憑借自貿區政策紅利與國際化產業集群，成為高端租住需求的核心聚集地。在雅詩閣、輝盛閣、壹棠等國際品牌林立的紅海市場中，憬黎為何接盤后能夠快速突圍，贏得市場與客群的雙重認可？

本期URI城市租住以此項目為藍本，深入剖析“酒店短住+服務公寓長租”復合業態的核心競爭力與行業價值。

備注*本次分享全程干貨密集，所有內容均來自一線經營數據與真實操盤經驗，全程聚焦可落地的實戰打法，把項目從爬坡企穩、結構破局、全年消淡的底層邏輯全盤拆解，從同行、資產方、投資人等多方面視角來看，都極具學習參考價值。此類深度分享，也正是URI城市租住進行行業研學交流的核心價值所在。

URI城市租住

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▲URI獨家考察探盤視頻

項目名片

▲憬黎酒店及服務公寓深圳店外觀實景圖

項目名稱：憬黎酒店及服務公寓深圳南山店

運營主體：錦詩庭酒管（錦江酒店(中國區)×雅詩閣中國合資）

開業時間：2025年10月（憬黎正式接管）

項目地址：深圳南山區招商街道桃花園社區工業八路260號晗山悅海城A座

軌道交通：12號線四海站地鐵上蓋物業，可便捷抵達蛇口自貿區、后海總部基地、深圳灣超級總部基地通勤圈

總套數：273套 涵蓋單身一居室至家庭三居室

運營模式：酒店+服務公寓

物業形態：高低區，低區4-16F/29F層為37㎡-120㎡loft、平層戶型，高區32-42層為70-200㎡平層戶型

租金標準：長租：8500-30000元/月；短租500-2000元/間夜

核心定位：致力營造輕松、自然、樂活旅居生活方式的酒店及服務公寓品牌，無論長居短住，讓住客不是路過一個城市，是住進一種和自己合拍的日子

目標客群：客群多元，長住客群包括跨境企業高管、海歸人士、品牌主理人、網紅達人、周邊國際學校陪讀家庭等；短住則有短期商務出差、項目派駐人士、周末國內港澳及其他城市的家庭客群等。

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雙巨頭聯合運營

國際化客群與長短住復合業態完美契合

▲憬黎酒店及服務公寓深圳店區位圖、客戶畫像圖

項目核心特色：一線海景+生活便捷

作為服務公寓領域與酒店領域巨頭聯手運營打造的酒店及服務公寓品牌-憬黎，精準錨定蛇口片區非傳統商務區的獨特區位，完美覆蓋國內外高管、國內品牌主理人、周邊私企老板、國際學校陪讀家庭、港深通勤商務人士及家庭出游、悠閑客群等多元需求，同時依托12號線地鐵上蓋的極致交通便利、超50%房源俯瞰深圳灣一線海景的優勢，成為兼具景觀價值與生活便捷度的蛇口核心區標桿。

相較于傳統酒店的冰冷疏離，憬黎跳出單一住宿模式，依托優越區位，融合短住酒店房型與帶餐廚配套的長住房型，為追求旅居質感的客群打造適配生活節奏的居住空間。

在這里，無論短憩還是長居，推開房門即是契合自我的日常：赤腳走進廚房、靜待咖啡香氣，在寬敞客廳與好友閑談歡聚；閑暇時漫步參與社群活動，不再是城市匆匆過客，而是真正扎根一座城、融入當地生活。

▲憬黎酒店及服務式公寓運營模式及優勢

創新運營模式：長住穩現金流，短住提溢價

項目已成功落地“長住保底、短住溢價、長短聯動、短轉長”全鏈路運營模式：長住保障穩定現金流，短住撬動收益溢價。

通過動態調配業態比例，結合淡旺季、客流彈性運營：淡季及空置房源優先長住鎖收益，旺季側重短住提溢價，實現房源高效去化；依托長短住周期互補對沖波動，形成全年無淡季的經營閉環。例如：3–8月為短住傳統旺季、同時也是長住租賃高峰，1–2月元旦春節短住走強、長住進入淡季，形成全年無淡季的經營閉環。

大客賦能+新媒體營銷

項目依托“錦江+雅詩閣”雙品牌會員流量優勢，搭建總部賦能、深度協同、多平臺聯動的立體化銷售網絡。通過企業直簽覆蓋政企及跨境機構、聯動涉外中介精準觸達外籍客群，項目開業前即鎖定600萬元年度營收，大幅縮短運營爬坡周期，彰顯強勁的資源整合與市場轉化能力。

2026 年，憬黎進一步布局新媒體矩陣，拓寬客群觸達與轉化路徑。其背后由錦江與雅詩閣合資成立的酒管公司，打造行業稀缺的總部 —門店深度協同模式：總部營銷團隊專人對接，針對抖音、小紅書等平臺精準研判客群畫像，一店一策定制營銷方案，助力品牌快速成長為海內外社媒關注度高、中外籍客群青睞的新銳旅居品牌，實現短住提收益、長住穩底盤的經營閉環。

以深圳門店小紅書運營為例，賬號冷啟動后未投放付費流量，二季度累計私信進線 312 組，私域留資超 100 組，直接促成成交 40 萬元。錦詩庭品牌營銷部負責人張佩薇表示，小紅書渠道客群兼顧長短住需求：六成是 30 天以內的度假短租客，依托平臺生活方式屬性激發旅居向往；四成為長租客，多為美、澳、加、英等國海歸，租住周期 3 個月至 1 年。這類客群注重居住品質，被憬黎山海景觀、優質房型與專屬管家服務吸引，優質內容精準種草，甚至出現新西蘭客戶未實地到訪，僅通過線上溝通便快速簽約數月長租的案例。

鄰里社群運營

物理住宿空間升級為社群化生活產品，是服務公寓區別于傳統酒店的核心差異。項目以大堂為社群核心場景，常態化開展月度鄰里活動，打破住客間的空間壁壘，實現從“同住一棟樓宇” 到 “共享一段生活” 的轉變。

以品牌標志性的月度咖啡社群為例，活動打造多層沉浸式體驗：專業手沖品鑒，帶領住客感受咖啡風味層次；咖啡豆 DIY 創作，將咖啡文化轉化為專屬手作；掛耳咖啡工坊，賦予日常沖泡儀式感；咖啡渣沙畫創作，踐行可持續理念，實現社群共創。從味覺體驗到創意表達，全方位覆蓋多元興趣需求，有效增強住客歸屬感與粘性。

▲憬黎南山店咖啡社群活動圖

持續的社群運營，核心是在物理居住空間之上，構建深度情感鏈接。當商旅長租客在異鄉參與一場手沖咖啡品鑒，歸屬感便不再局限于一間客房、一張床鋪，而是沉淀為鮮活的生活記憶。這類軟性價值構筑的競爭壁壘，遠比價格促銷更難被競品復制。

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產品打造解析：

打造真正需求的生活場所

多數酒店設計，往往追求視覺上的精致高級；而憬黎始終以居住者的真實生活需求為核心。品牌摒棄簡單堆砌法式浪漫與現代簡約的設計手法，重新解構人居本質：讓休憩松弛感與商務高效感自然相融，在同一空間里，兼顧日常起居與商務出行，營造舒適且契合本心的居住氛圍。

▲室內實景圖

10米挑高的大堂定調

10米挑高的大堂是入住憬黎體驗的第一次定調。大堂的通透感，決定了客人對整個項目的感知起點。憬黎深圳在大堂嵌入休閑辦公區與TULIPCAFE咖啡吧，兼顧商務出行與日常休閑的多元需求，同時以戶外綠植花園銜接室內外動線，實現從"抵達"到"棲居"的情緒過渡。

URI認為，這不是功能的疊加，是場景的整合——當一個空間能同時承接臨時辦公、商務洽談與生活休閑，它的坪效與人效都發生了質變。例如憬黎大堂長桌的設置——這不只是一張桌子，是鄰里社群活動的物理錨點。憬黎深圳每月舉辦"鄰居活動日"，以大堂長桌為匯聚點，將住客從"住在同一棟樓"變成"共享同一段生活"。

▲運動健康區區域圖

24小時健身房與獨立瑜伽房

從現場實際配置來看，健身房雖面積有限，但器材覆蓋有氧訓練與力量訓練的核心需求。這背后是一個清晰的定位邏輯——商旅長住客的健身行為是碎片化的，他們需要的是"隨時可以開始"，而非"規劃一次健身"。24小時全天候開放+免預約，將配套從"加分項"變成"黏性項"，成為項目差異化競爭的一環。

▲餐飲區與會議區區域圖

餐飲區與會議區 一體化連通設計

連通設計，最大的價值是"不用重新定義"。它可以是早餐區、商務會議場地、行業沙龍，也可以什么都不做只是開放給社群活動。URI城市租住團隊就選擇在此舉辦主題分享，空間靈活切換的背后，是對目標客群生活方式的深層理解：長住客需要的不是一個功能區，是一座微型社區。

產品詳情

48㎡復式單間到200㎡三居室，深圳憬黎的產品考慮，跳出傳統商務思路，試圖覆蓋的不是戶型圖譜，是生命周期。

復式單間適配短住度假與單人出差，三居室承接家庭出行與長住共住 —— 同一項目內，憬黎實現了從 “旅行中的臨時住所” 到 “旅居中的溫暖家園” 的全場景覆蓋，這份全面適配的背后，是對長短住結合模式的深刻洞察與精準落地。

此外，項目采用全明設計搭配全景落地窗，將城市盛景與壯闊海景無縫納入室內視野。這早已超越單純的裝修標準，更是對居住體驗的全新重構 —— 當住客推窗而立，“看風景” 不再是簡單的視覺瀏覽，而是成為融入日常、治愈身心的生活儀式。

4-16F/29F復式單間：

▲4-16F/29F復式單間

4-16F/29F 復式1+1套房：

▲4-16F/29F 復式1+1套房

4-16F/29F 復式2+1套房：

▲4-16F/29F 復式2+1套房

4-16F 平層豪華大床房、平層豪華雙床房：

▲4-16F 平層豪華大床房、平層豪華雙床房

32-42F 行政一居室套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政一居室套房（城景、海景）

32-42F 行政1+1套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政1+1套房（城景、海景）

32-42F 輕奢·行政兩居室套房：

▲32-42F 輕奢·行政兩居室套房

32-42F 行政三居室套房（城景、海景）：

▲32-42F 行政三居室套房（城景、海景）

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干貨分享：

紅海競爭中如何破局

本次考察中，URI城市租住還邀請到錦詩庭酒管銷售總監兼憬黎深圳項目總韋唯進行《服務公寓經營提效與穩健投資回報》主題分享，通過對項目的經營復盤，總結出高端服務式公寓如何克服紅海競爭、大體量、戶型多元等難點，為高端服務式公寓經營提效形成可復制路徑。

▲主題分享活動實景圖

項目痛點：

紅海競爭市場現狀：項目周邊1公里范圍內酒店及服務公寓房源供給超1000套，疊加周邊錦江系、雅詩閣、中旅系同業直面競爭，內卷嚴重，這個還不包括其他類型長租公寓（如白領公寓）。

合規證照約束：廣東省對服務公寓特行證、二次消防管控嚴格，商辦高低分區業態分割明顯，高區可做酒店服務公寓，低區LOFT戶型合規層面受限，僅可做長租或保租房轉型。

戶型與運營難度：由于前身為計劃出售項目，戶型跨度大，面積覆蓋37–200㎡，多達十幾種戶型，標準化管控難度陡增。

大體量經營壓力：總房源273間超行業120–180間的常規管理體量，大體量下出租率、收益平衡難度更高。

獨家打法拆分：

除依托總部深度協同、布局新媒體矩陣挖掘增量客群外，門店針對多元渠道突圍形成系統化運營策略：

一、分時精細化定價，動態盤活房源

按周度周期拆分房源價值，工作日主攻商務差旅客群：一居室定價控制在 600 元以內，精準貼合企業差旅報銷標準，精準抓取商務客源；兩居室打造商旅雙臥戶型，滿足年輕群體居住隱私需求；三居室定向承接協議差旅整戶入住需求。

周末實行差異化調價，三居室周末需求旺盛，周六適度溢價；假期尾聲靈活下調價格，摒棄盲目漲價，通過市場化定價實現以價換量、高效去化空置房源。

二、精準優化客群畫像，適配戶型偏好

調研發現，國內超八成客群、尤其 40 歲以上人群對 LOFT 復式戶型接受度較低，門店精準定向年輕客群及外籍客戶（日本客群尤為突出），實現戶型與客群精準匹配。

三、優化租期結構，筑牢長住基本盤

引導 15 天以上中長住散客轉化為月租長租客戶，夯實穩定客源底盤。項目長住房源由 60 余間擴容至 110 間，遠期目標 180 間、占比達 70%。以長租作為經營壓艙石，對沖節假日短租出租率 20%–30% 的波動風險，穩定實現 65%–70% 的基礎出租率。

四、搭建全渠道合作矩陣，長短租分域破局

針對長短租不同業務屬性精準布局渠道：短租業務精細化運營攜程、Expedia、Agoda、Booking 等 OTA 平臺；長租業務拓展貝殼等租賃渠道，多渠道聯動提升項目客流與整體出租率。

核心運營經驗分享：

當原規劃核心客群（A類）去化不及預期時，應快速識別并拓展補充客群（B類），針對性傾斜渠道資源與營銷投入，驗證新客群的轉化潛力；

若A+B類客群均無法實現有效去化，需立即啟動產品迭代改造，通過產品力升級適配市場主流客群需求，拒絕被動等待式經營。對于持有周期長達15-20年的自持或租賃資產而言，持續50%-70%的高空置率帶來的長期收益損失，遠高于短期產品改造的投入成本。

結語

經過實地考察、深度學習后，URI城市租住團隊認為憬黎酒店及服務公寓深圳門店的成功不是偶然，其核心是以優越的區位和模式作為根基、優秀的產品作為載體、精細化運營作為日常，創新營銷渠道發力共同作用的系統性成果，項目成功構建起復合運營體系，實現了出租率顯著爬坡、現金流穩定性優化與跨周期抗風險能力大幅提升的三大目標，為國內高端服務式公寓賽道提供了兼具實操性與復制性的標桿樣本。

數據來源：公開數據復核、URI調研及Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:憬黎酒店及服務公寓

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶