國際巨頭再加碼！國內高端服務式公寓，狼來了？

圖源：蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓

位于姑蘇古城的蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓，終于在5月16日開門迎客。這是萬豪國際酒店集團在2022年推出的高端奢華公寓品牌，首次落地中國市場，也是該品牌在整個亞太地區的首次布局。

萬豪旗下擁有兩個服務式公寓品牌，另一個品牌——萬豪行政公寓，在國內已經開業十余個項目，分布在一、二線市場。而伴隨著上述酒店的開業，兩大公寓品牌得以在中國市場見面，這也足以看出萬豪對于我國長租公寓市場的看好和倚重。

不過，對于已經布局國內高端服務式公寓的玩家來說，這可能不是一個好消息。作為一個軟品牌形式存在的產品，萬豪旅享家公寓的包容度更強，對于業主也更加友好。這將極大沖擊現有國內市場格局。

并且，我國高端服務式公寓的市場容量并沒有那么大，但已經擠滿了各類選手。國資、地產企業、專業品牌運營商以及國際品牌，都在試著分一杯羹。

那么，伴隨著萬豪旅享家公寓的殺入，誰將受到最大沖擊？誰又受益？整個賽道又將朝向哪個走勢？

萬豪旗下兩大公寓品牌會師中國市場

樓下便是蘇州萬象天地，周邊還有山塘街、留園等各大知名景點，不遠處的蘇州站暢通長三角——在如此優越的位置上，蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓終于在這個5月迎來開業慶典。

這個項目備受關注，在于其背后所蘊含的重要節點意義。

一方面，它是大中華區及亞太首家萬豪旅享家公寓。諸多投資人和業主都會關注其產品力和后續的運營情況；

另一方面，這是萬豪旗下兩大公寓品牌——萬豪行政公寓、萬豪旅享家公寓，成功在中國市場會師。

甚至，這也是兩大公寓品牌同時布局蘇州市場。因為在蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓向東7公里的位置，還有一家蘇州金雞湖尼盛萬豪行政公寓。這家酒店開業時間也不過才一年多點而已。

萬豪旅享家公寓是一個新品牌，在2022年才正式推出。剛開始只布局美國和加拿大市場，亞太區屬于后續開發的重要區域。

僅從定位上來看，萬豪旅享家與萬豪行政公寓存在互補，前者補足奢華和超高端的空缺。根據彼時的外宣口徑，在商旅和休閑游融合趨勢下，家庭、親友出行人群擴大，萬豪旅享家公寓可以提供更好地服務。

并且，萬豪旅享家公寓對于物業的要求相對包容，在產品設計上也更加富有想象力。換個說法是，萬豪旅享家的定位，有點行業內部經常說的“軟品牌”的痕跡。

圖源：蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓

而回過頭再來看蘇州藝刻酒店·萬豪旅享家公寓，幾乎都呈現了上述特點。

該項目定位“高端長住+文化、藝術旅居”，具備藝術、居家、輕商務的特質，后續可能會更受到年輕人的歡迎。

首先，這家酒店的客房數量為80間，這降低了很多物業的準入門檻。

并且，它非常注重設計感和美學表達。

該項目有很多主題房，名字都非常有詩意。比如：萬雨塵設計師的“月相潮汐”主題房，頗有哲學、哲思的感覺；而Jazzz的“森嶼暖樹”主題房，又強調自然敘事；慕容引刀的“貓狗人生”主題房則追求治愈卡通。

而在居住舒適方面，房間都配備廚房、微波爐、洗烘一體機等，公區包括兒童樂園、兒童俱樂部、泳池等?？梢詽M足客群的多元需求。

該項目業主為華貿集團，它們跟萬豪已經有過多個項目的合作。根據華貿集團酒管中心總經理魏麗芳的表述，華貿中心將一如既往地全力支持藝刻酒店的運營與發展。蘇州華貿中心將與萬豪旅享家緊密攜手，持續引入優質資源，不斷豐富酒店的藝術內容與社群活動。

可以想象得到，近期估計會有很多投資人或者準業主會前來體驗這一產品。

國內高端服務式公寓市場“狼來了”？

萬豪兩大公寓品牌都已布局中國市場，可以看得出它對大中華區的重視。

不過，雖為長住市場，我國高端服務式公寓賽道，其實沒有想象中的那么大的市場容量。

根據ICCRA住房租賃產業研究院的統計，截至2025年6月底，全國16個重點城市高端公寓項目累計供應達255個項目、共計約46964間房源。其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市合計占比超過73%。

圖源：Leading Data by ICCRA

注意，這是累計供應的項目總和。而在2025年上半年，全國高端公寓市場新增房源近2357間，約合10個新項目入市。

這也意味著，在高端服務式公寓賽道，其項目開發和落地的難度和速度，要遠遠高于傳統酒店行業。

并且，受限于高端服務式公寓的核心客群的穩定性和固定性，幾乎任何一個新增項目，都意味著搶占了該片區其他高端服務式公寓品牌的增量市場。

所以，當對物業標準更加包容、頭頂著萬豪品牌光環、在產品設計上不追求標準化的萬豪旅享家公寓進入中國市場后，我們可以想象得到，國內高端服務式公寓的競爭可能會上升到另外一個維度。

當下，在我國高端服務式公寓賽道，已經擠滿了很多玩家?！毒乒茇斀洝泛唵问崂?，大致可分為房企、地方國企、資產管理公司以及專業品牌管理公司。

房企領域，招商伊敦的壹棠服務公寓，萬科集團旗下的富瑞斯等；地方國企領域，上海城投控股旗下的寬嵐大境；資產管理公司領域，凱德投資旗下的雅詩閣等；專業品牌管理公司領域，有雅詩閣、輝盛、萬豪、雅高等。

深圳蛇口壹棠服務公寓 圖源：廣深服務式公寓

同時，專業的本土高端公寓品牌也在快速成長。比如華住的城家公寓等。

并且，本土酒店集團都在發力服務式公寓市場。

錦江麗笙酒店旗下首個高端服務式公寓項目海格公寓已經開業一年多時間；

錦江酒店還在運作源自法國盧浮酒店集團的中高端公寓品牌“憬黎（TULIP LODJ） ”；

尚美數智把雅高集團旗下的高端服務公寓品牌詩鉑引進中國。

《酒管財經》認為，萬豪旅享家公寓進入中國市場，雖遠不是能夠俯瞰全場的“獅王”，但極有可能成為兇狠搶占市場的餓狼，至少也是能夠再次激活整個賽道的一條鯰魚。而受到沖擊最大的自然就是頭部梯隊的雅詩閣。

后續，在國內高端服務式公寓賽道，大概率會形成國際主流品牌為核心，本土強勢品牌為重要組成，以及零散的新品牌為補充的市場格局。

對于投資人和業主來說，選擇多了，可能并不壞事。

高端服務式公寓早已變天

如果我們還是單純地將高端服務式公寓看作是外企高管的居住場所，那就太過狹隘和片面了。

發展至今，我國高端服務式公寓早已突破人群的界限、突破商務的定位，逐漸向高端生活方式、城市品質生活載體轉變。

我們在上面提到，高端服務式公寓市場容量大小的問題，其實更多是同傳統酒店相比較。如果單純縱向觀察，這一賽道仍在擴容，并且出現很多變化。這都將影響未來整個產品的發展趨勢。

寬嵐·大境 圖源：城投寬庭

根據《酒管財經》的觀察，高端服務式公寓的人群正在發生變化。

原本更多是商務人群，尤其是外企派駐的高管人員。但是，現在的人群逐漸多元化，新增很多自由職業者、擁有小孩的高薪家庭。他們大多擁有留學背景或者海外工作經驗，對于該類產品的接受度較高。

并且，長租人群與旅居人群開始融合和模糊。

這都將帶動高端服務式公寓的產品設計和定位出現調整。

原本，該類產品相對偏商務，現在逐漸將長期居住、生活方式融合進去。這亦要求客房的空間設置需同步做出調整。

在運營端，因為客群用戶畫像更加復雜，使得高端服務式公寓在服務配置上也需更加柔性。年輕人追求社交、智能化，而老年群體在意私密、健康管理等。

簡單總結就是，整個賽道由“商務驅動”到“生活方式”轉變；能夠滿足多元需求、提供精細化服務、滿足房型多功能性的高端服務式公寓項目更受歡迎。

在城市定位上，原本多為一線城市的核心商務區?，F在逐漸向下布局，新一線、高二線城市的核心商務區域同樣是增量市場。并且，原一線城市進入到存量煥新階段。很多存量物業改造成高端服務式公寓的案例比比皆是。

ICCRA住房租賃產業研究院統計，去年上半年的時候，全國16個重點城市高端公寓籌建類型中，四成為改造類項目。

并且，我們認為，高端服務式公寓項目，與存量改造市場天然適配。尤其是那些具有獨特歷史風貌的物業，更加容易獲得較好的投資回報。

所以，上述多個變化都在要求高端服務式公寓品牌深刻研究本土市場，及時做好戰略調整、產品迭代、服務升級。

也只有這樣，我國高端服務式公寓才會逐漸成為高線城市高品質生活的重要載體和抓手。當錨定這個戰略時，高端服務式公寓的路，也就走得更寬了。