房價(jià)什么時(shí)候回升

過去二十多年，中國房地產(chǎn)上漲，表面看是城市化，深處看是信用擴(kuò)張。居民愿意借三十年房貸，銀行愿意放款，開發(fā)商拿到預(yù)售款去拿地、開工、買材料、發(fā)工資，地方財(cái)政獲得土地出讓和稅費(fèi)，裝修、家電、家具、汽車、餐飲各個行業(yè)都被帶動起來。錢從銀行賬上進(jìn)入居民和企業(yè)賬戶，再變成訂單、收入、利潤和就業(yè)。這個過程，經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫信用創(chuàng)造，也可以叫貨幣乘數(shù)。

大家看明白經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的原理了嗎，說白了，就是一個人敢借錢，后面一串人都有生意做。

所以說借貸本身就是經(jīng)濟(jì)循環(huán)的一部分，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)離不開債務(wù)。債務(wù)本身不可怕，關(guān)鍵看債務(wù)能不能帶來現(xiàn)金流。一個家庭借錢買房，如果房價(jià)上漲、財(cái)富增長，這筆債務(wù)就會被時(shí)間消化。一個企業(yè)借錢擴(kuò)產(chǎn)，如果訂單增長、利潤增長，債務(wù)就變成擴(kuò)張工具。一個社會真正怕的，是借的錢沒有形成收入，舊債還沒消化，新收入又不增長。

4月份居民信貸增長轉(zhuǎn)負(fù)，這說明居民端正在收縮資產(chǎn)負(fù)債表。經(jīng)濟(jì)學(xué)里有個詞叫資產(chǎn)負(fù)債表衰退，本質(zhì)很簡單。大家不再想著多買資產(chǎn)、多借錢、多消費(fèi)，開始想著少欠債、少花錢、多留現(xiàn)金。不敢貸款了，甚至有人提前還貸。

這就產(chǎn)生了一個問題。

如果只是利率高，降息就有用。如果是信心弱，大家對降息的效果就不明顯。你把貸款利率降一點(diǎn)，居民心里想的是，我未來收入有沒有保障？房價(jià)還會不會跌？孩子教育、父母養(yǎng)老、醫(yī)療支出怎么辦？公司會不會裁員？這些問題沒有答案，利率再低，很多人也不敢把二三十年的現(xiàn)金流押進(jìn)去。

這就是房地產(chǎn)周期和普通商品周期最大的區(qū)別。

衣服便宜了，可能有人多買兩件。手機(jī)便宜了，可能換一臺。房子不一樣。房子是家庭最大的一筆杠桿資產(chǎn)，它消耗的是未來很多年的收入。房價(jià)回升，靠的不是打折促銷，靠的是居民重新愿意把未來收入拿出來抵押。這個動作一旦消失，市場就會進(jìn)入很長的冷卻期。

房價(jià)什么時(shí)候回升？

這個問題在前年就有人問我，我的答案是等到2027年年底以后就差不多了。后來很多國外投行，包括高盛、大摩和我的看法也是一致。這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)不是瞎推測的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期，之前我有過兩篇文章，一篇寫經(jīng)濟(jì)周期，另一篇寫高盛對房價(jià)的看法，大家可以去找找。

當(dāng)然這個時(shí)間節(jié)點(diǎn)不是固定的，他是根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來的，比如說隔壁的韓國，最近韓國股市很兇猛，這就會帶動全民財(cái)富增長，老百姓有錢了，買房置業(yè)肯定更有底氣了。

那現(xiàn)實(shí)情況是什么呢，先看信貸，再看成交，最后看價(jià)格。

很多人喜歡盯新房價(jià)格指數(shù)，或者看中介朋友圈說哪里漲了。這個順序反了。價(jià)格是結(jié)果，信貸和成交才是原因。居民中長期貸款主要對應(yīng)房貸，如果這一項(xiàng)連續(xù)改善，說明買房意愿開始恢復(fù)。二手房成交如果放量，同時(shí)不是靠大幅降價(jià)換來的，說明市場開始有真實(shí)需求進(jìn)入。等這些數(shù)據(jù)先變化，價(jià)格才有回升的基礎(chǔ)。

所以房價(jià)不會因?yàn)橐痪湔呖谔柧椭匦伦邚?qiáng)。政策可以降低首付，可以降低利率，可以放松限購，可以推動收儲，但政策能解決的是門檻，解決不了收入預(yù)期。門檻降低，只是讓想買的人更容易買。收入預(yù)期恢復(fù)，才會讓觀望的人重新進(jìn)場。

這中間還有一個關(guān)鍵變量，消費(fèi)。

很多人把房地產(chǎn)和消費(fèi)分開看，其實(shí)兩者綁得很深。房子上漲時(shí)，居民覺得資產(chǎn)在增值，財(cái)富在膨脹，消費(fèi)會更有底氣。房子下跌時(shí)，居民覺得賬面財(cái)富縮水，哪怕工資沒降，也會減少消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫財(cái)富效應(yīng)。資產(chǎn)值錢的時(shí)候，人膽子會大一點(diǎn)。資產(chǎn)跌的時(shí)候，人會開始省錢。并不是說這個人的收入有變化，或者存款有變化，而是資產(chǎn)縮水改變了心理預(yù)期。

房地產(chǎn)還有產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)。一套房子賣出去，后面跟著裝修、家電、家具、物業(yè)、建材、設(shè)計(jì)、中介、金融服務(wù)。房子賣不動，開發(fā)商難受，后面一長串行業(yè)都會變得很難。居民信貸轉(zhuǎn)負(fù)，意味著這個鏈條暫時(shí)還沒重新轉(zhuǎn)動。

所以房價(jià)回升的前提，不能只看樓市自己。它要等經(jīng)濟(jì)循環(huán)重新出現(xiàn)正反饋。

什么叫正反饋？收入改善，居民敢消費(fèi)。消費(fèi)增加，企業(yè)訂單變好。企業(yè)有利潤，愿意招聘和加薪。居民收入預(yù)期繼續(xù)改善，才敢借錢買房。這個循環(huán)轉(zhuǎn)起來，房價(jià)才有向上的力量。

現(xiàn)在的狀態(tài)，更像是相反的循環(huán)。房價(jià)下跌，居民減少借貸。借貸減少，消費(fèi)放慢。消費(fèi)放慢，企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎。收入預(yù)期變?nèi)酰用窭^續(xù)觀望樓市。這就是債務(wù)通縮的味道。價(jià)格下跌本身會讓人更不想買，因?yàn)榇蠹視耄鹊瓤赡芨阋恕Ｔ降龋山辉饺酢３山辉饺酰瑑r(jià)格越缺少向上動力。

當(dāng)然，這不代表所有城市都會一起繼續(xù)下跌。

中國樓市以后會高度分化。核心城市的核心區(qū)域，有人口、有產(chǎn)業(yè)、有高收入崗位、有教育和醫(yī)療資源，價(jià)格修復(fù)會更早。弱二線、三四線、縣城，如果人口流出、庫存高、產(chǎn)業(yè)弱，房價(jià)即使有反彈也不會太多，甚至更像是回光返照，很難回到過去那種普漲時(shí)代。

所以，選成市，要看城市的實(shí)力、產(chǎn)業(yè)、教育醫(yī)療資源，以及是不是人口凈流入，都說那些小城市，房價(jià)便宜物價(jià)低，適合養(yǎng)老，但問題是，你下一代的教育怎么辦，你老了以后的醫(yī)療怎么辦，小城市的醫(yī)療水平他就是不如省會城市的。

過去買房看城市化，未來買房看現(xiàn)金流。這個現(xiàn)金流不只是房租那一個點(diǎn)，還包括城市能不能提供就業(yè)，產(chǎn)業(yè)能不能帶來收入，人口能不能凈流入，財(cái)政有沒有持續(xù)投入公共資源的能力。沒有這些，房子只是鋼筋水泥。鋼筋水泥自己不會升值，背后的收入和信用才會讓它升值。

所以接下來判斷房價(jià)，看四個信號就夠了。

第一，居民中長期貸款有沒有連續(xù)轉(zhuǎn)正，并且持續(xù)幾個月改善。這個代表家庭敢不敢重新加杠桿。

第二，二手房成交有沒有真實(shí)放量。新房數(shù)據(jù)容易受政策和供應(yīng)影響，二手房更接近真實(shí)市場。買賣雙方直接談出來的價(jià)格，最誠實(shí)。

第三，居民消費(fèi)有沒有從補(bǔ)貼型消費(fèi)變成收入型消費(fèi)。靠補(bǔ)貼買家電、買車，能拉一陣數(shù)據(jù)，但不能形成長期循環(huán)。工資和經(jīng)營收入改善，消費(fèi)才有后勁。

第四，房企和地方財(cái)政的資金鏈有沒有修復(fù)。開發(fā)商有錢交房，地方有能力改善公共服務(wù)，購房者才會減少擔(dān)心。

房價(jià)回升不會全國同步發(fā)生，也不會重新復(fù)制過去二十年的大周期。先會出現(xiàn)價(jià)格跌幅收窄，也就是我們常說的止跌企穩(wěn)。接著是核心區(qū)域成交回暖，再接著才是價(jià)格慢慢往上走。比較弱的城市可能還要繼續(xù)消化庫存。未來樓市進(jìn)入篩選邏輯，普漲時(shí)代已經(jīng)過去。

對普通人來說，最重要的是先弄清自己買房的目的。

如果是自住，要看工作半徑、現(xiàn)金流、家庭需求。房價(jià)漲跌當(dāng)然重要，但生活成本和通勤成本也是真成本。如果是投資，要更冷靜。未來房子想賺錢，不能只靠“買了等漲”。租售比、人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、二手房流動性，都要算。流動性差的房子，賬面價(jià)格再漂亮，也可能賣不出去。