彭永東捐出“天價薪酬”，貝殼能否穿越“寒冬”？

彭永東“變法”，不僅要打破“組織慣性”，還要頂住行業下墜的巨大壓力。

??懂財帝出品 · 作者｜嘉逸

貝殼發布2025年報，董事長兼CEO彭永東再次因“天價薪酬”，陷入輿論漩渦。

2022年-2025年，其薪酬高達4.75億元、7.13億元、4億元、2.35億元。

同時期，聯合創始人單一剛的薪酬高達3.55億元、5.29億元、2.99億元、1.76億元。

然而這期間，房地產“寒冬”降臨，貝殼股價深度調整。截至5月17日美股收盤，較最高點(73.692美元)，其股價已下跌75.34%（按前復權計算）。

左暉離開時，貝殼總市值一度超過6000億元人民幣，如今已跌至約1400億元。

貝殼歸母凈利潤于2023年達到巔峰后（58.83億元），連續兩年承壓，2024年下滑30.91%，跌至40.65億元。2025年繼續下滑26.35%，跌至29.94億元。

人們質疑：貝殼仍在“渡劫”，50多萬一線經紀人極度焦慮，彭永東和單一剛憑什么領取“天價薪酬”？

1 ｜ 為何出現“天價薪酬”？

事實上，彭永東和單一剛的數億年薪并不是到手現金，其中，股權激勵占比超過96%。

以彭永東為例。根據貝殼財報，2022年-2025年，其實際薪酬（薪金、績效等）為1205.8萬元、1253.1萬元、1176.6萬元、937.8萬元。

那么，股權激勵從何而來？

要追溯到2021年，彼時，左暉家族信托將投票權委托給“百會合伙”——彭永東和單一剛實際控制。

2022年，貝殼意欲實現港美股雙重上市。貝殼采用同股不同權（WVR）架構，根據港交所規則，超級投票權持有者的持股比例不得低于10%。

而當時，彭永東和單一剛的持股比例為3.1%和1.3%，低于監管要求。

于是，貝殼向兩人一次性授予限制性股票，補足了持股缺口。

根據美國、香港會計準則，此類以零對價授出的股份，需要按照授予當日股價折算為總金額，再分5年攤銷進高管薪酬。[1]

因此，在財務報表上形成了“天價薪酬”。

值得注意的是，至今，彭永東和單一剛并未套現離場。彭永東承諾，2022年、2023年的限制性股票自愿延遲解禁。

去年4月，他捐贈900萬股，價值約4.4億元人民幣，用于居住行業服務者的醫療健康、畢業生租房幫扶。

今年，彭永東和單一剛共同捐出1000萬股，用于為居住行業服務者及其家庭提供醫療保障、子女教育等，為應屆畢業生提供支持，并設立“健康家貝守護金”。

有的人稱之為善意，有的人則稱之為公關行動。

不論出于何種目的，捐贈終歸是善事。

2 ｜ 貝殼繼續“渡劫”

機構投資者不會卷入“薪酬風波”，他們真正擔憂的是，貝殼能否穿越“寒冬”？

2025年，貝殼繼續“渡劫”，營業收入945.8億元，微增1.2%，歸母凈利潤29.94億元，同比下滑26.35%。

其中，2025Q4貝殼驟然“失速”，營收221.9億元，同比下滑28.71%，歸母凈利潤8785.4萬元，大幅下滑84.59%。

拆解來看，貝殼的“核心陣地”——房產交易板塊，表現疲軟。

2025年，消費者愈加謹慎，新房總交易額8909億元，同比下滑8.2%。新房業務凈收入306億元，同比下降9.1%。

存量房總交易額21515億元，同比下滑4.2%。存量房業務凈收入250億元，同比下滑11.3%。

并且，今年形勢依然不樂觀。據國家統計局數據，2026Q1，全國新建商品房銷售額17262億元，同比下降16.7%，市場仍處于筑底階段。

二手房方面，中指研究院2026Q1監測數據顯示，僅北京、上海等核心城市略有回溫，全國20個重點城市二手住宅成交套數同比下降4.1%。

這又給貝殼的未來蒙上了一層陰影。

彭永東意欲削弱“周期性”標簽，此前喊出了“一體三翼”戰略：經紀業務為“一體”，家裝、惠居、貝好家為“三翼”。

從財報來看，喜憂參半。

“喜”的一方面，貝殼似乎有了“新故事”。2025年家裝業務營收154億元，同比增長4.4%，毛利率提升至31.2%，經營虧損有所收窄。

房屋租賃服務爆發，營收達到219億元，同比大幅增長52.8%，并實現了全年盈利。

但同時，貝殼的利潤明顯被壓薄了。2025年，非房業務營收占比攀升至41.2%。公司整體毛利率卻“縮水”至21.37%，同比下滑3.18個百分點。

這是危險的信號：在房地產行業深度調整中，貝殼擴張、賺錢，正越來越難。

機構投資者討厭“不確定性”。富途平臺統計數據顯示，2025Q1，貝殼（美股）機構持股比例為77.35%。到2025Q4，機構持股比例下降至63.36%。

2026Q1，機構持股比例小幅回升至65.02%。[2]

3 ｜ 彭永東“變法”，能否突破“慣性”？

當紅利消逝、行業下墜，戰略、組織、管理......所有問題，都會暴露出來。

年初，貝殼內部會議，核心管理層承認：今天的貝殼，出問題了。

彭永東更是直言不諱：所有人都在盯著指標，卻沒人真正在意業務。[3]

3月底，他在全員信中坦言：走過24年，不可避免地沾染了“大組織病”。部門墻越來越厚，復雜的指標堆砌掩蓋了真實的價值創造。看起來在管理，實際是內耗；看似追求效率，實際上卻是為自己運轉，離消費者越來越遠。[4]

他決定親自下場，改革“變法”。

戰略方面，彭永東強調，以消費者為中心，貝殼要從低頻的“房產交易平臺”，轉型成為全生命周期、一站式的“居住服務平臺”。

組織方面，他削藩集權。成立集團變革管理委員會，并親自掛帥，成立“總干部部”，收回所有人事權。

同時，他直管“現金牛”區域，帶頭沖鋒。在北京鏈家成立戰略委員會，整合經紀、租賃和整裝業務，任命三位首席客戶官，直接向他匯報。

經紀人方面，貝殼砍掉了帶看全流程掃碼、客戶企業微信注冊等無效考核指標，正嘗試用AI賦能、解放一線經紀人。

彭永東認為：過去，經紀人的價值體現在信息連接、推動交易，未來（AI時代）經紀人會從“信息中介”走向“信任型服務者”。

綜上，我們能看到貝殼的“野心”。短期，圍繞消費者需求，重構組織、重回“戰斗狀態”。

中長期，重新定義貝殼，重塑“周期股”邏輯，重構行業范式，構建一個居住服務的AI基礎設施平臺。

但，改革注定艱難。彭永東為員工加上了“服務”的Title，給了AI工具，但并未推出新的收益分配方案，50多萬一線經紀人會“買單”么？在“寒冬”中，他們能否真的賺到錢？

再從宏觀角度來看，彭永東要打破的不只是“組織慣性”，還要頂住行業調整的巨大壓力。

但，彭永東和貝殼別無選擇。

參考資料：

[1] 彭永東的937萬薪酬與全捐的2億股票攤銷-華爾街見聞

[2] 貝殼機構持股比例-富途APP

[3] 沒有左暉的五年-獸樓處

[4] 貝殼的下一個階段：以消費者為中心，重建我們的組織-彭永東

說明：數據源于公開披露，不構成任何投資建議，市場有風險，投資需謹慎。