10萬(wàn)月租酒店，退租后還要收3300“磨損費(fèi)”？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：王小熊。

“廣州一女子為孩子上學(xué)方便，以10萬(wàn)月租入住酒店，退租時(shí)卻被索要3300元磨損費(fèi)”——近期，“天價(jià)月租還要收磨損費(fèi)”的質(zhì)疑席卷網(wǎng)絡(luò)。該女子租住的是否真為酒店客房？長(zhǎng)租客房的定損標(biāo)準(zhǔn)究竟在哪？哪些客群在月租10萬(wàn)的地方常住？輿論喧囂背后，或許正是長(zhǎng)租市場(chǎng)的激烈變遷……

月租10萬(wàn)定損3300收費(fèi)合理嗎

“廣州一女士為孩子上學(xué)方便，花費(fèi)10萬(wàn)月租高端酒店，退租時(shí)卻被索要3300元地板家具磨損費(fèi)。”這件惹人議論的事最近沖上了熱搜。

細(xì)究事件原委，5月初，該女士退租時(shí)曾與工作人員一同到場(chǎng)核驗(yàn)，彼時(shí)后者僅告知地板存在兩處磨損，以及冰箱和抽屜存在損壞；而在該女士預(yù)約師傅上門(mén)一并維修后，又得知房間存在13處問(wèn)題。

酒店工作人員表示，該女子租住的其中一間房退租后，相關(guān)工作人員對(duì)房間地面及家私的破損擬定了賠損清單，因租客租住時(shí)間較久，向高層領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)后，最終將最低賠付費(fèi)用定為3300元。

“天價(jià)月租還要收取磨損費(fèi)？”“是酒店廣告還是當(dāng)事人炒作？”“磨損和正常使用痕跡如何界定？”在事件持續(xù)發(fā)酵期間，連珠炮般的質(zhì)疑一時(shí)席卷網(wǎng)絡(luò)。

而在空間秘探的調(diào)查之下，發(fā)現(xiàn)此事件不僅涉及單一事實(shí)偏差，還存在著一條行業(yè)需要洞察的趨勢(shì)暗線。

事實(shí)上，該女子租住的并非簡(jiǎn)單的酒店，而是廣州瑰麗府邸（Rosewood Residences）；該品牌系瑰麗酒店集團(tuán)旗下的高端服務(wù)式公寓及住宅品牌，主要提供長(zhǎng)短期住宿及酒店式服務(wù)，“天價(jià)酒店”之說(shuō)不攻自破。

廣州瑰麗府邸坐落于廣州市天河區(qū)珠江東路的周大福金融中心（廣州東塔）68層至91層，共有355套公寓式府邸。房型涵蓋開(kāi)放式江景房、一居室套房、兩居室套房以及復(fù)式三居室套房等多種選擇。

從租金上來(lái)看，廣州瑰麗府邸一居室套房日均價(jià)約3000-3200元；二居室套房日均價(jià)約5200元；復(fù)式或高端景觀房月租則可能超過(guò)20萬(wàn)元。需要注意的是，以上價(jià)格僅為參考，實(shí)際長(zhǎng)租價(jià)格需與銷(xiāo)售人員協(xié)定，并可能因租期長(zhǎng)短、服務(wù)套餐等因素而有所不同。

高端服務(wù)式公寓的管理維護(hù)費(fèi)用在其土地性質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施復(fù)雜性、管理難度和建筑特點(diǎn)等因素的共同作用下，對(duì)比普通公寓往往較高，且其中家具陳設(shè)多為定制，損耗維修成本也較高，因此酒店3300元的定損并非毫無(wú)道理。

拋開(kāi)“提燈定損”的輿論泡沫，真正值得追問(wèn)的是：愿意長(zhǎng)租高端服務(wù)式公寓的究竟是哪類(lèi)人群？他們的消費(fèi)邏輯正在如何改寫(xiě)這一細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品定義？更深一層，當(dāng)“住”與“居”的邊界持續(xù)模糊，酒店業(yè)是否正被迫從“間夜銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“居住解決方案”的身份遷徙？

哪些人在平均月租超3萬(wàn)的地方常住

要厘清高端服務(wù)式公寓的居住人群，首先要將其與星級(jí)酒店套房區(qū)分。

除產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式外，兩者在房型和功能上就區(qū)別顯著。星級(jí)酒店的房間面積相對(duì)緊湊，基礎(chǔ)房型一般在30-40平方米左右，以臥室、浴室為主，部分高端酒店套房可能配備小型廚房或迷你吧，但非標(biāo)配；高端服務(wù)式公寓通常房間面積較大，多為套房或復(fù)式結(jié)構(gòu)，配備獨(dú)立廚房、客廳、餐廳、洗衣區(qū)等，布局更接近家庭住宅，滿足長(zhǎng)期居住需求。

此外，二者的公共設(shè)施配套也有所差別。星級(jí)酒店更側(cè)重短期住宿的一次性體驗(yàn)，往往配套全日制餐廳、健身房、游泳池等；而高端服務(wù)式公寓的公共配套相對(duì)精簡(jiǎn)，常見(jiàn)設(shè)施有健身房、游泳池、洗衣房、小型會(huì)議室等，在兼顧長(zhǎng)期維護(hù)成本的基礎(chǔ)上，更側(cè)重滿足長(zhǎng)期居住的生活便利需求。

在服務(wù)模式上，星級(jí)酒店聚焦短期住宿體驗(yàn)，提供每日客房清潔、禮賓服務(wù)、送餐服務(wù)等，服務(wù)頻率較高，注重即時(shí)響應(yīng)；高端服務(wù)式公寓的服務(wù)更生活化，提供每周或每?jī)芍艿目头壳鍧崱⒋湛爝f、社區(qū)活動(dòng)組織、幼兒看護(hù)等，部分公寓提供24小時(shí)前臺(tái)服務(wù)，但服務(wù)節(jié)奏相對(duì)舒緩，強(qiáng)調(diào)居住者的自主性和隱私。

值得注意的是，事件中的該女子租住廣州瑰麗府邸的原由是“孩子上學(xué)”，這一選擇也是對(duì)服務(wù)式公寓穩(wěn)定性和自主性的印證。當(dāng)長(zhǎng)租酒店套房可能面臨價(jià)格波動(dòng)和生活不便時(shí)，擁有更全房?jī)?nèi)配套、更清晰租住條款的服務(wù)式公寓，似乎成為了家庭式高端長(zhǎng)租的首選。

不僅是為追求上學(xué)便利的家庭式長(zhǎng)租，不同城市、不同地段的高端服務(wù)式公寓所承接的人群需求也大有不同。例如上海浦東嘉里城服務(wù)式公寓，位于世紀(jì)公園旁，緊鄰陸家嘴商務(wù)區(qū)，提供家庭友好型戶型和高端配套服務(wù)，吸引了大量外籍高管及跨國(guó)企業(yè)家庭。這類(lèi)人群常因工作調(diào)動(dòng)或項(xiàng)目需求短期或長(zhǎng)期駐扎，需兼顧工作與生活，對(duì)居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量和交通便利性要求高。

本土高凈值人群及企業(yè)家也是這類(lèi)公寓的主流消費(fèi)人群。例如上海寶格麗公寓，位于外灘核心地段，以奢華裝修、頂級(jí)配套和私密性著稱，吸引國(guó)內(nèi)高凈值客戶，如企業(yè)家、甚至是俗稱的“富二代”等。這類(lèi)人群往往追求高品質(zhì)生活，注重居住體驗(yàn)和社交圈層，愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)和稀缺資源支付溢價(jià)。

新興行業(yè)白領(lǐng)及自由職業(yè)者也是一股新生的消費(fèi)力。這類(lèi)人群往往位于城市收入的中上游水平，工作靈活，注重生活與工作的平衡，偏好智能化、社交化的居住環(huán)境。例如上海的蘇河瑞貝庭公寓酒店，位于交通樞紐附近，提供智能化家居、共享辦公空間和社交活動(dòng)，一經(jīng)推出就吸引了無(wú)數(shù)年輕白領(lǐng)和自由職業(yè)者，目前入住率也達(dá)到了90%。

近年來(lái)，有一些高端服務(wù)式公寓也將目標(biāo)客群對(duì)準(zhǔn)網(wǎng)紅及自媒體從業(yè)者，這類(lèi)人群常需拍攝內(nèi)容或接待訪客，對(duì)空間布局和配套服務(wù)有特殊需求。上海逸蘭盧灣服務(wù)式公寓就以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)吸引了一批網(wǎng)紅博主短期租住，該物業(yè)周邊配套豐富，環(huán)繞凱德盧灣晶萃、中海環(huán)宇薈、恒基旭輝天地等大型商業(yè)綜合體，同時(shí)注重居住環(huán)境的視覺(jué)美感、社交屬性和隱私，其一房2.1萬(wàn)-2.7萬(wàn)/月，二房3.1萬(wàn)-3.7萬(wàn)/月的價(jià)格也成為其優(yōu)勢(shì)之一。

由此觀之，高端服務(wù)式公寓的居住者畫(huà)像正在向多元分層演進(jìn)。上述客群選擇此類(lèi)產(chǎn)品的核心邏輯也高度一致——在酒店的即時(shí)服務(wù)與住宅的自主空間之間，找到一種可長(zhǎng)期維持的居住平衡。這種“中間態(tài)”需求的持續(xù)擴(kuò)張，或許正是高端服務(wù)式公寓區(qū)別于星級(jí)酒店套房、并在長(zhǎng)租市場(chǎng)中確立自身價(jià)值的根本錨點(diǎn)。

越做越下沉高星酒店開(kāi)始“分食”長(zhǎng)租市場(chǎng)

盡管高端服務(wù)式公寓是多數(shù)常住客的選擇，但近年來(lái)，也有越來(lái)越多的人選擇長(zhǎng)租酒店客房。

早在2023年，好利來(lái)的“二公子”羅成就在社交平臺(tái)上發(fā)布一則視頻，展示自己的住所。明明在成都有房，他卻以超20萬(wàn)/月的月租價(jià)格長(zhǎng)包酒店套房?jī)赡甓唷Ｓ腥嗽谠u(píng)論區(qū)大呼“我一年都賺不到這些”，他卻一本正經(jīng)地介紹起了他的泳池、健身房、私人管家，以及酒店的海南雞飯。

實(shí)際上，羅成入住的是成都瑞吉酒店的帝國(guó)套房，以當(dāng)時(shí)RevPar計(jì)算，每晚價(jià)格約在3萬(wàn)8千元左右，但由于他已經(jīng)在此居住兩年有余，酒店在當(dāng)時(shí)為他提供了約20萬(wàn)/月的超級(jí)VIP價(jià)格。

這間帝國(guó)套房位于酒店的28層，面積約195平方米，劃分了起居室、餐廳、廚房、臥室、書(shū)房、私人泳池等區(qū)域。選擇長(zhǎng)租酒店，羅成給出的第一個(gè)理由是“能養(yǎng)成良好的鍛煉習(xí)慣”，畢竟下樓就是24小時(shí)健身房和恒溫泳池，很難再為偷懶找借口；其次則是酒店的餐飲可選擇性高，早餐含西餐、日餐、泰餐、中餐等，每天還提供下午茶和歡迎水果；當(dāng)然，對(duì)常住酒店套房的人來(lái)說(shuō)，最重要的還是便捷，羅成坦言“每天有人打掃客房、清洗衣物，不用擔(dān)心家電故障，也不用處理鄰里關(guān)系”。

視頻最后，羅成表示“僅需20萬(wàn)，就有了管家、保安、洗衣、保潔、維修等一系列服務(wù)，實(shí)在太劃算了”。此時(shí)，這一生活方式在大眾的眼里還與“紈绔”“有錢(qián)任性”“富二代”等較為負(fù)面的詞匯掛鉤。

但近兩年來(lái)，確實(shí)有越來(lái)越多的人群選擇住進(jìn)了酒店客房。譬如空間秘探在《酒店如何迎接“階段性居所”經(jīng)濟(jì)？》一文中提到租住案例中，單親媽媽Sherry有北京戶口，但沒(méi)有市區(qū)房子，為方便孩子就近在東城區(qū)的公立學(xué)校上學(xué)，她最終選擇了以25萬(wàn)三年的花費(fèi)長(zhǎng)住酒店。雖然其僅在一周當(dāng)中的周一到周五入住，但居住性質(zhì)已經(jīng)與長(zhǎng)租差別無(wú)幾。

往前回顧，2023年，河南一家庭在南陽(yáng)工作期間，租用某酒店的一間套房和兩間標(biāo)間，一家八口房費(fèi)約1000元/日，連續(xù)入住229天，總花費(fèi)約58萬(wàn)元。事實(shí)上，該家庭并非沒(méi)有固定房產(chǎn)，而是在老家擁有多套住房，但在工作地長(zhǎng)期租酒店的理也由并不復(fù)雜：租房流程繁瑣、押金糾紛頻繁、水電物業(yè)費(fèi)用不透明，而酒店卻可以做到“隨時(shí)可退、服務(wù)打包、成本清晰”。

如果把視線移到年輕人身上，會(huì)看到另一種更直接的情緒。以上海為例，長(zhǎng)期維持在3000元以上的合租價(jià)格讓許多年輕人“望租金生畏”，此外還有電費(fèi)水費(fèi)等持續(xù)地生活成本。然而，如果選擇住酒店，上海相對(duì)老舊酒店的租金約為4800元/月，標(biāo)間合住分?jǐn)偟膬r(jià)格約為2400元/月；此外，住客可以用與租房差不多的價(jià)格，享受水電全免的便利。

這時(shí)我們注意到，常住酒店的關(guān)鍵詞發(fā)生了位移，更多與“方便”“實(shí)惠”“合理”等更為正面的詞匯掛鉤，租住人群也變得更為豐富。

消費(fèi)人群在變，酒店行業(yè)也在求變。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，與北京上海等人口和企業(yè)密集城市相似的日本東京也發(fā)生了一起并購(gòu)案。3月，日本知名REIT企業(yè)Japan Hotel REIT Investment Corporation（JHR）以1260億日元（折合人民幣60.5億元）從KKR手中收購(gòu)了東京凱悅酒店，成為近年來(lái)日本酒店REIT市場(chǎng)中規(guī)模最大的單體資產(chǎn)交易案例之一。

值得注意的是，JHR在收購(gòu)之后立刻啟動(dòng)酒店改造——將酒店的婚禮設(shè)施（宴會(huì)廳）改造成長(zhǎng)住客房。這個(gè)改造舉措，讓交易后測(cè)算的邊際回報(bào)率達(dá)到了71%，同時(shí)也釋放了一個(gè)信號(hào)：收入不增加，加上需求快速變化，酒店資產(chǎn)開(kāi)始主動(dòng)向“長(zhǎng)租業(yè)態(tài)”延伸，借此希望調(diào)整現(xiàn)金流邏輯。

目光放回國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，去年3月，錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)攜手成立合資公司，將澳新頭部品牌QUEST與源自法國(guó)的憬黎TULIP LODJ引入中國(guó)，積極入局覆蓋靈活長(zhǎng)住的酒店賽道。

二者攜手推出的常住房型主打“輕量化的家”，室內(nèi)廚房、烹飪區(qū)、儲(chǔ)物柜、洗烘一體機(jī)齊全。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于外派高管、科研人員或家庭旅居客群來(lái)說(shuō)，這一房型不僅解決了“住得久”的問(wèn)題，更讓“住得下、住得舒心”成為可能。

5月11日，香格里拉集團(tuán)旗下香港JEN酒店揭幕全新客房及套房，并推出嶄新長(zhǎng)住房型“JEN·家”，同時(shí)升級(jí)天臺(tái)運(yùn)動(dòng)與休閑設(shè)施。該酒店坐落于香港西環(huán)中心地帶，距香港大學(xué)地鐵站一分鐘步程，擁有283間客房及套房；酒店推出的全新“JEN·家”配備洗衣設(shè)施及開(kāi)放式迷你廚房，意在重新定義長(zhǎng)住空間、擁抱常住客群。

從外籍高管到網(wǎng)紅博主，從“富二代”長(zhǎng)包套房到年輕人合租標(biāo)間，高端長(zhǎng)租的居住者畫(huà)像正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默的重構(gòu)。而根據(jù)GII的長(zhǎng)期住宿酒店全球研究報(bào)告，中國(guó)的長(zhǎng)住酒店市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2024至2030年間將以約13%的年復(fù)合增長(zhǎng)率擴(kuò)容，市場(chǎng)規(guī)模有望增長(zhǎng)至近200億美元。這一數(shù)據(jù)背后，是酒店長(zhǎng)住房型正以“隨時(shí)可退、服務(wù)打包、成本清晰”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，悄然分食高端服務(wù)式公寓的傳統(tǒng)領(lǐng)地。

當(dāng)“住”與“居”的邊界持續(xù)消融，高端服務(wù)式公寓或許需要重新審視自身的“價(jià)格驕傲”——畢竟，在一場(chǎng)以“居住解決方案”重新定義的行業(yè)遷徙中，固守舊有坐標(biāo)系的人，或?qū)⒈恍碌男枨罄顺睊佋谏砗蟆?/p>