連云港自規(guī)局兩次未核準(zhǔn)一房企“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”申請(qǐng)：市政府認(rèn)定違法，企業(yè)索賠2000萬

澎湃新聞?dòng)浾?朱敏駿

一塊通過司法拍賣合法取得的地塊，企業(yè)在申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，被同一家行政機(jī)關(guān)以不同理由兩次拒絕。目前，該項(xiàng)目已停滯逾三年，企業(yè)稱已蒙受巨額損失。

近日，江蘇東置潤置業(yè)有限公司（以下簡稱“東置潤公司”）向連云港市贛榆區(qū)人民法院提起行政賠償訴訟，要求連云港市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“自規(guī)局”）賠償因其涉嫌違法不予行政許可造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失逾2000萬。

澎湃新聞?dòng)浾攉@取的兩份行政復(fù)議決定書顯示，連云港市自規(guī)局在與該公司的行政糾紛中，已連續(xù)兩次被連云港市政府認(rèn)定為違法或認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足。

5月12日，連云港市自規(guī)局海州分局局長江洪濤接受澎湃新聞采訪表示，該涉事地塊屬于歷史遺留問題，核心爭議點(diǎn)主要是關(guān)于24畝土地款的補(bǔ)繳，目前分局也在跟東置潤公司積極溝通，暫未協(xié)商一致。

5月18日，澎湃新聞多次致電連云港市自規(guī)局主要負(fù)責(zé)人，未獲接聽，記者又發(fā)送短信提出采訪請(qǐng)求，也未獲回應(yīng)。

涉事地塊

連云港市自規(guī)局以“容積率超標(biāo)”為由

不予核發(fā)建設(shè)許可證

事件的起點(diǎn)要追溯到2021年。

東置潤公司相關(guān)負(fù)責(zé)人馮先生向澎湃新聞介紹，2021年11月5日，東置潤公司通過淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)，競(jìng)得原九龍?jiān)铺旃镜倪B云港市海州區(qū)“九龍城市樂園二期工程”2號(hào)、3號(hào)地塊的約60畝國有建設(shè)用地使用權(quán)，并支付了全部土地競(jìng)拍款及相關(guān)稅費(fèi)。2022年4月，東置潤公司依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

馮先生表示，為推進(jìn)項(xiàng)目，東置潤公司于2022年10月28日向連云港市自規(guī)局提交了2號(hào)地塊63#-66《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)材料。

2022年11月1日，連云港市自規(guī)局向東置潤公司核發(fā)了3號(hào)地塊（配建小學(xué)）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，對(duì)于2號(hào)地塊建設(shè)工程規(guī)劃許可證，連云港市自規(guī)局稱該地塊超出容積率上限，要求東置潤公司補(bǔ)辦九龍城市樂園南側(cè)1.6公頃土地手續(xù)，并在3號(hào)地塊小學(xué)建成后才予以核發(fā)。

同年12月16日，連云港自規(guī)局向東置潤公司作出《〈關(guān)于再次要求辦理九龍城市樂園二期工程2號(hào)地塊規(guī)劃審批手續(xù)的請(qǐng)示〉的回復(fù)意見》，將解決該問題的兩種方案再次明確：方案一是按原市規(guī)劃局意見，完善24畝土地手續(xù)，待24畝土地手續(xù)完善且小學(xué)建設(shè)完成后，再行核發(fā)4棟高層住宅樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；方案二是若不完善24畝土地手續(xù)，根據(jù)項(xiàng)目容積率測(cè)算，自規(guī)局將在小學(xué)建設(shè)完成后核發(fā)1棟住宅樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

2022年12月19日，東置潤公司向連云港市政府提起行政復(fù)議。此前，連云港市自規(guī)局并未在法定期限內(nèi)作出決定，且提出要求，稱根據(jù)項(xiàng)目容積率測(cè)算，需待公司完善項(xiàng)目南側(cè)約24畝土地的手續(xù)并建成配建小學(xué)后，才予核發(fā)許可證。

連云港市政府于2023年3月13日作出〔2022〕連行復(fù)第236號(hào)決定認(rèn)為，東置潤公司申請(qǐng)核發(fā)2號(hào)、3號(hào)地塊《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，連云港自規(guī)局只向申請(qǐng)人核發(fā)了3號(hào)地塊《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。對(duì)于2號(hào)地塊，自規(guī)局出具的“兩種方案”回復(fù)意見，不符合《行政許可法》第三十八條規(guī)定的作出行政許可的要求，且該回復(fù)也超過了《行政許可法》規(guī)定的法定期限。依據(jù)《行政許可法》及《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》相關(guān)規(guī)定，連云港自規(guī)局未在法定期限內(nèi)履行作出相應(yīng)行政許可決定的職責(zé)，構(gòu)成違法，責(zé)令其在法定期限內(nèi)依法向申請(qǐng)人作出行政許可決定。

自規(guī)局的第二次

《不予行政許可決定書》再次被撤銷

但首次復(fù)議決定并未解決問題。

澎湃新聞注意到，連云港自規(guī)局遵照首份行政復(fù)議決定重新審查后，于2023年4月再次作出《不予行政許可決定書》，此次的理由從最初的“需先完善土地手續(xù)”，變更為“建筑密度超標(biāo)”。

馮先生向澎湃新聞表示，這一決定迫使東置潤公司第二次走入行政復(fù)議程序。

經(jīng)過近三年的審理與調(diào)解，2026年2月11日，連云港市政府作出《[2023]連行復(fù)第67號(hào)》行政復(fù)議決定書，再次撤銷了連云港自規(guī)局的不予許可決定。

行政復(fù)議決定書

決定書指出，涉案地塊在2006年出讓時(shí)，國土部門與開發(fā)商簽訂的出讓合同約定的土地面積，與規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃用地面積不一致，直接導(dǎo)致了后續(xù)諸多問題。本案中，原市規(guī)劃局經(jīng)市政府批復(fù)同意，涉案地塊在出讓前的土地規(guī)劃出讓條件為，規(guī)劃設(shè)計(jì)南入口拆遷安置小區(qū)總用地23.29公頃，其中建設(shè)基地19.63公頃，代征地面積3.36公頃，總建筑面積426710平方米，容積率2.17，建筑密度21.4%，綠地率31%。連云港自規(guī)局應(yīng)當(dāng)依據(jù)該規(guī)劃設(shè)計(jì)條件將涉案土地進(jìn)行掛牌出讓，但原市國土局與九龍?jiān)铺旃竞炗喌膰薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定出讓土地面積為184972平方米（約合18.52公頃），未將已批準(zhǔn)的規(guī)劃條件全部作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，不符合相關(guān)城市規(guī)劃的要求，存在不依法履行法定職責(zé)的行為，直接導(dǎo)致了后續(xù)涉案規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的調(diào)整和剩余四棟（即涉案2號(hào)地塊的63-66）建設(shè)工程規(guī)劃許可證無法辦理等諸多問題產(chǎn)生。

連云港市政府認(rèn)為，九龍?jiān)铺旃就ㄟ^合法競(jìng)買的方式依法取得了涉案國有土地使用權(quán)，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，按照已批準(zhǔn)方案總平面圖向原市規(guī)劃局申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原市規(guī)劃局在出讓用地與規(guī)劃用地不一致的情況下并未提出異議，審核通過了14份建設(shè)工程規(guī)劃許可證。基于信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，上述建設(shè)工程規(guī)劃許可證的效力受法律保護(hù)。對(duì)于申領(lǐng)涉案2號(hào)地塊剩余四棟（即63-66）建設(shè)工程規(guī)劃許可證，原市規(guī)劃局和市自規(guī)局多次以完善土地手續(xù)和小學(xué)建設(shè)完畢后再核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該主張無法律依據(jù)，本機(jī)關(guān)在〔2022〕連行復(fù)第236號(hào) 《行政復(fù)議決定書》中已對(duì)此作出認(rèn)定。

決定書載明，連云港自規(guī)局對(duì)東置潤公司提交的相關(guān)材料審查，在出讓用地與規(guī)劃用地不一致的情況下，對(duì)東置潤公司的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中建筑密度進(jìn)行計(jì)算為24.2%，也未明確計(jì)算所依據(jù)的事實(shí)及計(jì)算方式，屬于認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足。連云港自規(guī)局應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)，在查明案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)妥善處理好歷史遺留問題，實(shí)質(zhì)性化解行政爭議，充分保護(hù)好申請(qǐng)人的正當(dāng)合法權(quán)益，避免土地資源閑置，造成國家利益和公共利益受損。

決定書撤銷了連云港自規(guī)局作出的《不予行政許可決定書》，并責(zé)令其在法定期限內(nèi)對(duì)涉案申請(qǐng)行政許可事項(xiàng)重新作出處理。

澎湃新聞注意到，至此，連云港自規(guī)局圍繞同一地塊、同一申請(qǐng)，作出的兩次不予許可決定，均被其上級(jí)在復(fù)議中否定。

項(xiàng)目停滯4年，

企業(yè)申請(qǐng)行政賠償未果

馮先生稱，在連云港市政府行政復(fù)議決定書[2023]連行復(fù)第67號(hào)作出以后，連云港自規(guī)局并未有所行動(dòng)，一紙遲發(fā)或未發(fā)的許可證，帶給企業(yè)的是長達(dá)4年多的真實(shí)經(jīng)濟(jì)損失，包括巨額資金的占用成本、項(xiàng)目停滯期間的管理費(fèi)用以及對(duì)下游合作方的違約損失等。

馮先生稱，早在2022年11月，公司便將工程發(fā)包給建筑總承包單位，由于辦證遇卡導(dǎo)致遲遲無法開工，以上三項(xiàng)損失累計(jì)逾2000萬元。今年3月，東置潤公司向連云港自規(guī)局申請(qǐng)行政賠償，但未獲回應(yīng)。

澎湃新聞還注意到，本案審理期間，連云港市政府行政復(fù)議機(jī)構(gòu)多次組織東置潤公司及連云港自規(guī)局協(xié)調(diào)化解，前期雙方對(duì)按照原土地掛牌成交價(jià)加銀行同期貸款利息及免息期限的調(diào)解方案初步達(dá)成一致意見。同時(shí)積極推動(dòng)市政府相關(guān)部門就本案涉案地塊涉及的歷史遺留問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但最終因申請(qǐng)人稱涉案項(xiàng)目配建的教育實(shí)施用途變更侵害其信賴?yán)妫瑢?dǎo)致商業(yè)價(jià)值降低，無法實(shí)現(xiàn)規(guī)劃初衷等因素，雙方未達(dá)成調(diào)解。

5月11日至12日，澎湃新聞多次致電連云港自規(guī)局主要負(fù)責(zé)人，未獲接聽，記者又發(fā)送短信提出采訪請(qǐng)求，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

12日，連云港市自規(guī)局海州分局局長江洪濤接受澎湃新聞采訪表示，該涉事地塊屬于歷史遺留問題，核心爭議點(diǎn)主要是關(guān)于24畝土地款的補(bǔ)繳，目前分局也在跟東置潤公司積極溝通，暫未協(xié)商一致。

目前，東置潤公司已向連云港市贛榆區(qū)人民法院提起行政賠償訴訟。

本期編輯 鄒姍