山東
馬上又是一年入學季....
今年入學季與往年相比，高價學區房、天價學區房的新聞小編一個都沒看到。
在各大社交媒體上展示最多的是風險提示...
比如全國生育率的話題、山東各地市小學新生的話題...
少了些喧囂，卻多了一點警醒的意思...
01
在很多年前，本號就提醒過讀者，再當下的環境里，很多時候買學區房和花錢上私立并沒有本質的區別。
無非是私立學校的學費高，但是屬于按年計費，公辦學區房的房價高，屬于一次性消費，只是這部分錢沒有交給學校，而是通過貨幣的形勢轉移到了資產。
您要是沒有賠/繳幾十萬費用的初心，我向來不建議購買學區房...
而且從數據上來推算，別看招生數據已經顯示出了明顯頹勢，但當下學區房的價格還沒調整到位.....
腰斬是過去，陰跌才是未來...
當然這里指的是僅具備學區單一屬性的學區房，例如建大花園，在例如一些老破小..
學區房之所以在過去被炒作的這么高，具體總結無外乎以下三點：適齡人口的暴增、中產人群的焦慮、房地產（資產）避險的選擇...
我們以2015-2025濟南小學生招生人數為參照物，這十年的招生人數明顯出現了斷崖式下跌，其巔峰拐點就是2023年。
濟南小學生招生人數從2015年的近7萬人，暴增至2023年15.77萬人，8年間小學生招生人數翻了一番。
而且結合到前些年的教育現狀，市面上別說帶學區的房源了，配建學校的房子都寥寥無幾....
孩子多但相應的學校建設卻沒跟上，在雙重的擠壓之下，造成了很多學校的名額緊張。
2025年濟南招生人數11萬，2026數據尚未發布，圖上的9.49應為預估數字，大概相當于濟南2018-2019年的招生規模。
適齡兒童的數量下滑，在學區房的價格上展現得淋漓盡致。
選取了老破小典范燕子山東區（山師）、東城學區樣板尚東1956（山師）、次新房旭輝（甸柳） ...
燕子山東區已腰斬、部分高樓層單價1萬以下指日可待....
尚東1956跌幅70-80%，如果對比建大花園大面積的其實已經腰斬
旭輝作為近些年交付的學區房，一平掉了6000...其實還好，因為面積不大，正好屬于幾十萬上名校的范疇...
還有一點，給各位家長強調下，有些人應該聽過同一套住宅6年一個名額的說法，這個東西的執行和學校的學位是息息相關的..
有的時候執行力度很強，有的時候執行力度很弱，包括相關部門也不會說的太死，所以前面提到的燕子山小區，在當下的招生環境中，6年一套的政策名存實亡...
單價不過萬就讀老派歷下名校，絕非幻想....
（提示：穩妥的話還是按照教體局的說法，最好相隔六年）
如果單純按照招生人數來推延的話，伴隨著招生數據肉眼可見的下滑，學區房的價格將會伴隨招生數據的下滑，個人預計會產生年7%-8%的陰跌。
尤其是一些高樓層步梯房，下跌幅度會更猛。
02
另外從教育形勢上看，原有的教育資源正在被稀釋，這也是隱憂之一...
濟南的教育集團化有目共睹，我們要承認的是本校確實依然保留著優勢，因為師資的培養并非一朝一夕，但教研、備課、管理不少教育集團已經可以做同步...
但是更關鍵的是我們要考慮到生源的影響。
我相信購買領秀城、經五路、育英中學的家長對教育更為看重一點，家里的底子更厚一點。
但是我們反過來想，那些花大幾百萬買了CBD、長嶺山、高新區、盛福、和諧的家庭，他們就很差嗎？
說白了，如果這些客群想明白了，能找到工作生活的平衡點，連牙都不需要咬，就能隨意入手學區房。
生源在拉平，師資在追趕，濟南這些本部學區房的溢價肯定會慢慢稀釋和走低。
這不是房屋資產的問題，更有教育公平的問題。
指標生的政策我就不繼續宣讀了，也正是因為濟南教育公平做得好，所以濟南學區房的價格并不像其他同級城市這么昂貴...
但是也正是因為這一點，濟南的學區房的風險更高。
所謂的教育護城河說牢固非常牢固，說脆弱也非常脆弱，海川中學從默默無聞到如雷貫耳，無非就是官方公布了一點數據....
有的時候不需要官方，家長分享一下學校喜報PPT就完成了價值重塑....
例如高新一實驗是怎么從默默無聞變成名校學區的，不外乎人口流入加數據披露....
如果有一天，像我說的CBD、長嶺山、高新區、盛福、和諧這些區域所對應的學校，公布了升學成績，如果真的成績還不錯，將會極大的吸納學區房的購房群體...
最后簡單總結下個人判斷：
一、學區房不會消失，拔尖校雖然擠出了很多泡沫，但是扛不住中國家長對教育的投入大，依然會高位運行，但因為房屋的問題，腰斬已經過去了，陰跌將成為接下來的旋律...
二、伴隨著新建學校的崛起（包括中小學和高中）和適齡人口的減少，部分二三流名校將出現明顯的萎靡，不管是房價還是學習成績。
三、未來的居住講究均衡，教育資源往往是好地段好房源的附加資源，因為好地段好房源鎖定的往往是好的生源，單純依托教育資源的步梯房、次新房，很難看到希望，建議早出售。
四、與其內卷多花錢不如晚生十年，年輕人可能早就把賬算明白了......
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