荒廢20多年 廣州最大爛尾別墅群將重啟

廣州市花都區(qū)花僑鎮(zhèn)新落柴崗大樹(shù)窩泰湖山莊共計(jì)58套不動(dòng)產(chǎn)。圖片來(lái)源：京東資產(chǎn)交易平臺(tái)

有望在1個(gè)多月后復(fù)建。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

一個(gè)擱淺20余年的別墅盤即將重啟新生。

來(lái)自廣東省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)的信息顯示，泰湖山莊的備案已在4月30日獲得廣州市花都區(qū)發(fā)展和改革局復(fù)核通過(guò)，預(yù)計(jì)將于7月1日復(fù)工復(fù)建。

泰湖山莊是一個(gè)純別墅項(xiàng)目，2004年底因資金鏈斷裂而停工，已建成的近200棟別墅淪為廣州最大規(guī)模的爛尾別墅群。直到2025年5月，廣州市中級(jí)人民法院裁定批準(zhǔn)其項(xiàng)目公司的重整計(jì)劃，該項(xiàng)目才得以盤活。

泰湖山莊的新大股東是知名代建企業(yè)——綠城管理。作為投資人，該公司提出了5億元的投資方案，用于償債與項(xiàng)目重建。

5月13日，關(guān)于綠城管理在泰湖山莊中扮演的角色，以及項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃等問(wèn)題，綠城管理相關(guān)人士均未回應(yīng)，僅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“項(xiàng)目正處于方案打磨階段，暫無(wú)更多信息可以披露。”

知名央企曾有意接手

泰湖山莊位于廣州市花都區(qū)花東鎮(zhèn)花都大道北，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，是一個(gè)歷史悠久的別墅項(xiàng)目。2000年，廣州市泰湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泰湖地產(chǎn)”）與花都華僑農(nóng)場(chǎng)簽訂土地轉(zhuǎn)讓（租用）合同，其中征用518.36畝，租用1500畝，用于開(kāi)發(fā)泰湖山莊項(xiàng)目。該項(xiàng)目的規(guī)劃總用地面積約714.05畝（折合47.6萬(wàn)平方米），其中441.18畝取得《國(guó)有土地使用權(quán)征》，7.33畝已簽定《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、繳清出讓金，剩余195.54畝為規(guī)劃用地范圍內(nèi)湖面。項(xiàng)目容積率0.32，規(guī)劃總建筑面積約18萬(wàn)平方米，其中別墅占13萬(wàn)平方米，商服、中小學(xué)等配套為5.1萬(wàn)平方米。

2004年9月，泰湖山莊宣布首期將推出400多棟商務(wù)別墅，戶型面積200平方米至800平方米。但當(dāng)年年底，該項(xiàng)目就因資金短缺而停了工，留下一片爛尾樓。

為了盤活這個(gè)項(xiàng)目，2012年3月，花都區(qū)與中國(guó)青旅集團(tuán)簽訂了合作框架協(xié)議。中國(guó)青旅集團(tuán)是我國(guó)改革開(kāi)放后成立的首家旅行社類企業(yè)，控股股東為中國(guó)光大集團(tuán)。雙方計(jì)劃打造占地面積超過(guò)6000畝的中國(guó)（花都）南方青年企業(yè)家論壇暨國(guó)際青年社區(qū)項(xiàng)目，其中便包括原泰湖山莊的714畝土地，項(xiàng)目建設(shè)工期為5年，預(yù)計(jì)靜態(tài)總投資51億元。彼時(shí)，花東鎮(zhèn)表示，引入央企中國(guó)青旅集團(tuán)的大項(xiàng)目進(jìn)駐花東，不但有效解決了歷史遺留問(wèn)題，還使原來(lái)的“爛尾樓”——泰湖山莊轉(zhuǎn)身變?yōu)椤敖瘌P凰”。

按照當(dāng)?shù)卣恼f(shuō)法，中國(guó)青旅集團(tuán)對(duì)這個(gè)大項(xiàng)目頗為重視，擬將其分為三期開(kāi)發(fā)，一期（泰湖山莊爛尾樓）、二期（嶺南風(fēng)情小鎮(zhèn)）、三期（新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目）。截至2014年，中國(guó)青旅集團(tuán)已對(duì)泰湖山莊進(jìn)行了全面的整理，花都區(qū)政府也成立了專門工作小組，希望盡快理順該項(xiàng)目債權(quán)、債務(wù)等歷史遺留問(wèn)題。

但在那之后，關(guān)于中國(guó)（花都）南方青年企業(yè)家論壇暨國(guó)際青年社區(qū)項(xiàng)目的信息，便無(wú)法從公開(kāi)渠道查詢到。有關(guān)該項(xiàng)目的進(jìn)展及發(fā)展計(jì)劃，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向中國(guó)青旅集團(tuán)發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

綠城管理成為新投資人

泰湖山莊回歸公眾視野是從2020年開(kāi)始，其在建工程多次被擺上拍賣架。2024年的拍賣公告顯示，作為一個(gè)爛尾近20年的項(xiàng)目，泰湖山莊內(nèi)的道路及別墅花園內(nèi)遍生粗壯林木及雜草，別墅普遍存在窗、門框墻體被損壞，部分梁、柱被損壞，基礎(chǔ)長(zhǎng)年被雨水沖刷暴露，花園部分泥士塌方等問(wèn)題。

不僅如此，該項(xiàng)目土地中的某些地塊還存在權(quán)屬爭(zhēng)議，須依法確權(quán)，已開(kāi)發(fā)建設(shè)的198棟別墅和2棟商業(yè)樓中，198棟別墅均未取得產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，其中146套別墅的財(cái)產(chǎn)權(quán)益已經(jīng)通過(guò)司法拍賣處置，拍賣及未拍賣的別墅中共有42套屬于沖紅線或在紅線外的違章建筑。

一位了解該項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示，泰湖山莊爛尾時(shí)間長(zhǎng)，集工程款、金融債權(quán)、違建比例高、新舊股東矛盾等多種復(fù)雜問(wèn)題于一身，盤活難度可想而知。法院也在一份民事判決書(shū)中強(qiáng)調(diào)，泰湖山莊積弊已久，項(xiàng)目的重啟涉及巨額負(fù)債、官方批文、司法障礙等多重困難，若非各方通力合作難獲成功。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2021年6月，廣州市中級(jí)人民法院裁定受理債權(quán)人對(duì)泰湖地產(chǎn)的重整申請(qǐng)。重整資料顯示，截至2024年6月，泰湖地產(chǎn)負(fù)債總額約9.18億元，核心資產(chǎn)的變現(xiàn)值僅2.14億元，資不抵債問(wèn)題突出。為此，泰湖山莊擬引入融資代開(kāi)發(fā)方，由其負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措投入以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)。

2024年7月，泰湖地產(chǎn)終于招募到一名意向投資人，綠城管理旗下企業(yè)提出了5億元的投資方案，其中約2億元用于清償債務(wù)，剩余3億元用于項(xiàng)目復(fù)建，但該方案遭到部分債權(quán)人反對(duì)。為了推進(jìn)重整進(jìn)程，投資人主動(dòng)追加償債資金，但依然未能與債權(quán)人達(dá)成一致意見(jiàn)。為此，破產(chǎn)管理人向廣州市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制批準(zhǔn)重整計(jì)劃，并在2025年5月獲該院裁定批準(zhǔn)。

談及這個(gè)案例時(shí)，廣州市中級(jí)人民法院表示，在泰湖地產(chǎn)資不抵債、股東又未貢獻(xiàn)新價(jià)值的情況下，法院依法及時(shí)將原股東權(quán)益調(diào)整為零，引入新的投資人掌控公司，恢復(fù)公司運(yùn)營(yíng)，有效消除了因股東爭(zhēng)奪公司控制權(quán)而對(duì)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建造成的障礙，推動(dòng)泰湖山莊項(xiàng)目早日復(fù)工復(fù)建。

根據(jù)企查查的信息，泰湖地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)已在2025年8月變更，新股東為持股57.8%的廣州綠誼城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司及持股42.2%的綠羿（廣州）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，前者的實(shí)控人為綠城管理，后者的大股東則為北京中青旅置業(yè)有限公司。北京中青旅置業(yè)有限公司的經(jīng)理孫權(quán)永曾在中國(guó)青旅集團(tuán)旗下多家公司任職。

泰湖山莊的最新備案資料顯示，該項(xiàng)目的占地面積為32萬(wàn)平方米，總建筑面積約18萬(wàn)平方米，容積率約0.56，較此前的0.32有所提高，仍規(guī)劃打造低密度的高端社區(qū)，投資總額達(dá)到了23.4億元，建設(shè)起止年限為2026年7月1日至2029年9月1日。這意味著，蹉跎20余年的泰湖山莊有望在1個(gè)多月后邁出復(fù)建的關(guān)鍵一步，而中國(guó)青旅集團(tuán)能否借此撬動(dòng)那個(gè)投資額超過(guò)50億元的大項(xiàng)目，亦值得關(guān)注。