存量資產(chǎn)破局之戰(zhàn)：政企協(xié)同如何喚醒沉睡的商業(yè)巨獸

來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

走在今日中國的許多城市街頭，你總能在繁華商圈的不遠(yuǎn)處，與一些“沉睡的巨獸”不期而遇——它們體量龐大、區(qū)位上佳，卻因種種原因陷入停滯，不僅是財務(wù)報表上的“不良資產(chǎn)”，更是刻在城市肌理上的傷痕，交織著投資者的焦慮與復(fù)雜難解的歷史沉疴，成為橫亙在城市更新進(jìn)程中的一道難題。

這類長期停滯的商業(yè)資產(chǎn)通常具有下述的共性問題：涉及眾多利益相關(guān)方，不僅需平衡因產(chǎn)權(quán)分割銷售帶來的眾多小業(yè)主期待權(quán)利，還需要平衡眾多債權(quán)人的利益，尤其是隨著債權(quán)人行使抵押權(quán)，項(xiàng)目權(quán)利結(jié)構(gòu)可能隨時發(fā)生變化，尋求符合各方利益的方案，確保各利益相關(guān)方的利益均能得到保障進(jìn)而盤活項(xiàng)目顯得尤為困難；市場信心崩盤，品牌與消費(fèi)者視其為禁區(qū)；龐大的歷史債務(wù)與復(fù)雜的民生維穩(wěn)問題相互交織，以上問題讓任何簡單的商業(yè)手段都無從下手。 盤活此類資產(chǎn)，如同一場需要同時解開法律、金融、社會、商業(yè)四把巨鎖的高難度手術(shù)，令大多數(shù)商業(yè)資深操盤手望而卻步。

·海豚廣場外立面實(shí)景照片

貴陽的海豚廣場，便是這樣一個集以上難題于一身的罕見典型案例。

2024年5月，這只沉寂十?dāng)?shù)年的海豚終于重新躍出水面，成功煥新開業(yè)，實(shí)現(xiàn)驚人的價值躍遷。它的重生，絕非一次簡單的商業(yè)改造，而是在存量時代下，一次針對復(fù)雜存量頑疾的、極具參考意義的深層解法。

光環(huán)褪去：一個明星地標(biāo)的至暗時刻

時間撥回2012年，當(dāng)英國老牌建筑設(shè)計咨詢公司貝諾勾勒完成海豚廣場的最后一筆曲線時，這座22萬㎡承載著貴陽社會各界厚望的明星項(xiàng)目正式誕生。項(xiàng)目建成全球富有特色的以海豚為造型外觀的購物中心，并配套中國最高甲級辦公樓。開發(fā)商采取將項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)分割為1萬多套產(chǎn)權(quán)單位，分割銷售并返租的模式。早期銷售異常火爆，超過3000多個小業(yè)主爭相購入，也吸引了眾多國有資本參與。空前的投資合作盛況，背后透露著對城市未來無限的炙熱期許。

·海豚廣場外立面宣傳效果圖

然而，預(yù)期的輝煌并未到來。由于開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目迅速墜入深淵，盤活項(xiàng)目似乎面臨無法逾越的困難。

（1）產(chǎn)權(quán)困局：四方割據(jù)的“修羅場”

項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)過于復(fù)雜，涉及眾多不同類型的利益相關(guān)者，盤活項(xiàng)目存在權(quán)利基礎(chǔ)的重大障礙：

比如，當(dāng)年積極參與的多家國有資產(chǎn)購買方，需要平衡國有資產(chǎn)利益；其次，項(xiàng)目涉及多家金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)益，同樣錯綜復(fù)雜，這些金融機(jī)構(gòu)債權(quán)無法平衡將導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)無法穩(wěn)定，給資產(chǎn)盤活帶來重大障礙；又或者“商鋪分割銷售”后，因項(xiàng)目建設(shè)停滯，返租協(xié)議無法履行導(dǎo)致小業(yè)主權(quán)利無法得到保障，產(chǎn)生了持續(xù)多年的群體性維權(quán)。

項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)高度分散且利益訴求無法統(tǒng)一，資產(chǎn)處置處處受限，后續(xù)的招商重組運(yùn)營更無從談起。

2層鋪位司法拍賣圖

（2）債務(wù)與工程困局：高達(dá)3.5億的資金缺口

原開發(fā)商宏立城背負(fù)中建四局近20億元工程款及近百億元金融機(jī)構(gòu)借款，項(xiàng)目B1層與貴陽地鐵3號線花果園站的接駁工程全面停滯，TOD核心價值無法兌現(xiàn)。現(xiàn)場排查出逾1000項(xiàng)待整改問題，包括外立面景觀照明老化、公共區(qū)域精裝修滯后等。機(jī)電、給排水、排油煙、消防等專項(xiàng)工程無法對接。

（3）信譽(yù)與穩(wěn)定困局：市場信心的全面崩塌

“那些年，海豚要開業(yè)的傳言就像狼來了的笑話一樣，我們從興奮、到疑惑、最后只剩苦笑。”一位選擇解約的品牌負(fù)責(zé)人說道。市場負(fù)面輿情快速惡化，消費(fèi)者與潛在合作方信任度降至冰點(diǎn)，前期簽約的商戶超七成解約撤離，而超3000戶的小業(yè)主，則陷入了產(chǎn)權(quán)證落空、租金收益斷流、交付無期的漫長噩夢中，他們中，有的人心灰意冷，遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)；有的人耗盡心力，奔波在維權(quán)路上，群體性上訪事件頻發(fā)。

一個曾經(jīng)凝聚了無數(shù)人財富夢想與城市期待的明星項(xiàng)目，變成了整個片區(qū)難以言說的集體之痛。

至此，海豚廣場成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“無解之題”——權(quán)益高度分散、債務(wù)層層疊加、社會矛盾突出、商業(yè)價值停擺，已完全具備破產(chǎn)清算的條件。業(yè)內(nèi)知名商業(yè)集團(tuán)先后試圖接手，均被其錯綜復(fù)雜的局面勸退。

破局：政府搭建“手術(shù)臺”，專業(yè)力量貢獻(xiàn)“治療方案”

真正的破局，始于從2021年起為期長達(dá)一年半的核心紓困。 當(dāng)政府決心攻堅這一區(qū)域性難題時，他們需要的不僅是一個商業(yè)運(yùn)營商，更需要一個能夠融合金融、法律、商業(yè)等綜合專業(yè)領(lǐng)域并兼具強(qiáng)烈的社會責(zé)任感的可靠合作方。"政府的核心作用，是創(chuàng)造一個能夠依法依規(guī)平衡各方利益的手術(shù)臺。"一位深度參與協(xié)調(diào)的相關(guān)人士打了個生動的比喻。

這種思路體現(xiàn)在兩方面：一是結(jié)合當(dāng)?shù)卣咭约八痉▽?shí)踐情況制定能夠落地的業(yè)權(quán)統(tǒng)一方案，解決項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)營的基礎(chǔ)；二是協(xié)同開發(fā)商計政府部門對債權(quán)方與小業(yè)主進(jìn)行海量的溝通工作，制定能夠落地的利益保障方案。而世紀(jì)金源商業(yè)管理集團(tuán)扮演的，正是這一綜合解決方案的核心協(xié)同設(shè)計者與關(guān)鍵推動者。

(1)破解首要難題：統(tǒng)一業(yè)權(quán)，凝聚分散的民心

無法統(tǒng)一經(jīng)營，一切商業(yè)設(shè)想都是空中樓閣。面對超3千個分散的小業(yè)主方，任何空洞的承諾都蒼白無力。世紀(jì)金源摒棄了常見的破產(chǎn)重組路徑，出具了一套完整的實(shí)施方案，通過成立商鋪業(yè)主共管委員會實(shí)現(xiàn)業(yè)主的自治，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與法律顧問一道，配合政府專班，進(jìn)行了海量的一對一溝通，向利益相關(guān)方清晰闡釋目前項(xiàng)目面臨困境與利益相關(guān)方權(quán)利的落實(shí)與保障。

這個過程不僅沒有捷徑，而且遠(yuǎn)比想象中艱難。據(jù)世紀(jì)金源相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶道，“專班辦公室里常常深夜燈火通明，這不是簡單的協(xié)調(diào)，而是要把對抗性的矛盾，一點(diǎn)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為建設(shè)性的合作。這個過程中，有人拍桌子，有人默默流淚。”但團(tuán)隊(duì)堅持透明溝通，用扎實(shí)的方案逐步凝聚共識。最終，業(yè)主自治組織會議表決，成功獲得超過三分之二的同意，實(shí)現(xiàn)了業(yè)權(quán)的統(tǒng)一委托管理，邁出了盤活最艱難、也最為奠定基礎(chǔ)的第一步。

100次會議現(xiàn)場照片

（2）啃下硬核骨頭：厘清債權(quán)，掃清資產(chǎn)枷鎖

統(tǒng)一業(yè)權(quán)后，橫亙在前的是同樣復(fù)雜的抵押權(quán)與歷史債務(wù)。地鐵公司、施工方、金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人各有訴求。為平衡各債權(quán)方的相關(guān)利益，解決債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行給項(xiàng)目招商帶來的障礙，世紀(jì)金源協(xié)同主導(dǎo)了多輪艱苦談判。針對地鐵接駁工程欠款，以經(jīng)營收益分期支付的方案設(shè)計達(dá)成和解，重啟了項(xiàng)目的交通生命線；面對產(chǎn)權(quán)抵押帶來的招商阻礙，協(xié)調(diào)抵押權(quán)人出具相應(yīng)的保證與擔(dān)保，為眾多入住的品牌商戶掃除了最大的顧慮與擔(dān)憂；甚至對早年進(jìn)駐的商戶也積極協(xié)商，妥善解決歷史遺留問題。

轉(zhuǎn)舵由此開始。

煥新重生：從“復(fù)雜手術(shù)”到“商業(yè)造血”

當(dāng)前置問題被一一疏通，項(xiàng)目的商業(yè)心臟才得以重新起搏。世紀(jì)金源商管團(tuán)隊(duì)隨即展開了第二階段的重塑工作。

2023年12月，海豚廣場全新的招商發(fā)布會在世紀(jì)金源的主導(dǎo)下舉行。臺下坐著超過300位品牌代表，他們手中攥著厚厚的項(xiàng)目資料，眼中交織著期待與鄭重。“說實(shí)話，看到是世紀(jì)金源操盤，我們才愿意再來談一次。金源招商團(tuán)隊(duì)釋放的信息都是很真實(shí)的，穩(wěn)中有序，這種透明扎實(shí)本身就是一種力量。”一位零售品牌西南大區(qū)負(fù)責(zé)人坦言。

300余家品牌參與，現(xiàn)場代表品牌簽約現(xiàn)場照片

這份信任源于金源在貴州超過十余年的“深耕印記”。早在2009年，當(dāng)貴陽觀山湖區(qū)還處于新區(qū)設(shè)立后的探索階段時，世紀(jì)金源便以“世紀(jì)城”大盤進(jìn)駐，融合住宅、物管、商業(yè)、酒店，打造強(qiáng)大完整的綜合配套生態(tài)，有力加速了觀山區(qū)的繁榮發(fā)展，深度參與城市的生長進(jìn)程。當(dāng)品牌方聽到世紀(jì)金源接手，他們理解的不是一個外來接盤者，而是一個懂貴陽、有實(shí)力、能與城市命運(yùn)共擔(dān)的長期伙伴。

“商業(yè)必須服務(wù)于真實(shí)、活躍的大眾市場。我們要做的不是做夢，而是扎根。”世紀(jì)金源商管招商團(tuán)隊(duì)果斷摒棄了海豚廣場原有不切實(shí)際的“高奢”規(guī)劃，深入花果園龐大客群調(diào)研，將項(xiàng)目定位徹底轉(zhuǎn)向年輕力社交中心 。

海豚廣場成功引入52家首店，首店占比達(dá)30%，極大重塑了市場信心。2024年2月，英嘉電影空間提前試營業(yè)，打卡海豚廣場的話題憑超1000萬的自然實(shí)時熱度沖上了抖音熱搜前3，預(yù)示了項(xiàng)目的脫胎換骨即將到來。

·海豚廣場英嘉電影空間試營業(yè)

當(dāng)城市的燈火漸次熄滅，電焊的藍(lán)光與照明燈的白光交織映照著工人們的臉龐。面對遺留的千余項(xiàng)整改，團(tuán)隊(duì)晝夜奮戰(zhàn)，有效縮短了商戶入場裝修與安全高品質(zhì)交付的時間。相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶道：“那段時間，安全帽下的頭發(fā)就沒干過，但看到項(xiàng)目一點(diǎn)點(diǎn)亮起來，一切都值了。”他笑得很樸實(shí)，而沉睡的“海豚”終于重新獲得了心跳。

綻放之光：從停滯資產(chǎn)到價值新高地

2024年5月31日，隨著冷焰火在空中劃出弧光，海豚廣場煥新開業(yè)，終于迎來萬眾歡騰的時刻，成為整座城市狂歡的焦點(diǎn)。

當(dāng)日客流如織，人潮從地鐵3號線花果園站源源不斷涌入，千臺無人機(jī)在雙子塔旁拼出美好圖景，音樂節(jié)的激情表演，讓貴陽的夏夜更加悠揚(yáng)，一舉洗刷了多年的沉寂陰霾。海豚廣場開業(yè)交出亮眼的答卷：客流超85萬，銷售額超3000萬，這不是冷冰冰的數(shù)字，而是一張張真實(shí)的笑臉、一次次打卡分享、一場場不期而遇的社交。項(xiàng)目開業(yè)首年銷售即突破10億元，客流突破1000萬人次，抖音話題量超6300萬，入選多家商業(yè)評選榜單并獲獎年度商業(yè)新地標(biāo)。更深遠(yuǎn)的社會綜合價值在于，海豚廣場成功創(chuàng)造了超5000個就業(yè)崗位，推動化解了超10億元的歷史債務(wù)，成為城市新晉經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器與社會民生穩(wěn)定劑。

結(jié)語：一套可復(fù)制的“煥活模型”

“海豚廣場不是奇跡，而是方法論。”世紀(jì)金源相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣總結(jié)。

在政府搭建的紓困平臺與信用背書下，由一個綜合解決方案能力、深耕經(jīng)驗(yàn)及長期運(yùn)營的主導(dǎo)企業(yè)協(xié)同聯(lián)動投入，穿透解決產(chǎn)權(quán)、債務(wù)等底層死結(jié)破局，再施以精準(zhǔn)的商業(yè)定位招商破題，最終依靠內(nèi)容運(yùn)營持續(xù)造血——這套案例模型，超越了單純的商業(yè)運(yùn)營改造，提供了化解復(fù)雜存量資產(chǎn)多方困局的系統(tǒng)性工具包，這才是這個項(xiàng)目案例在全行業(yè)內(nèi)近乎獨(dú)特的價值。

世紀(jì)金源商業(yè)管理集團(tuán)已將此完整經(jīng)驗(yàn)提煉為標(biāo)準(zhǔn)化方案，并做好了準(zhǔn)備與更多城市攜手，為仍在沉睡的存量資產(chǎn)找到重生破局之路，共赴新未來。“每座城市，都值得一個被重新點(diǎn)亮的地方。我們希望去做的，就是把‘不可能’變成——‘不，可能’。”

轉(zhuǎn)自：第一財經(jīng)