大爆發！深圳5.2萬套住宅要來？年內狂調44宗宅地，房價會跌嗎

我們以往總說深圳缺宅地，以至于房價難降。現在情況似乎有所改變。

今年以來，深圳密集進行地塊調規，從工業、商業用地里“摳”出了超500萬㎡的住宅供應。如果按套均100㎡算，就是大約5.2萬套新房。

這是什么概念？2025年全年深圳新房才賣了3.79萬套。

供應突發猛增，有人開始擔心：房價會不會因此繼續下跌？

今年已調規44宗宅地或新增約5.2萬套住宅

這波調規潮的力度，說是“狂飆”也不為過：

4月30日，光明連發3份規劃調整文件，合計調出21宗住宅用地，總建面約246萬㎡。

5月1日，坪山公示中集生產基地土地整備利益統籌項目草案，一次性調出14宗住宅用地，總建面約197萬㎡。

5月9日，福田安托山一塊約5848㎡的商業地塊調整為二類居住用地，容積率3.1，預計新增約2.6萬㎡純住宅。

在此之前，今年3月深圳官宣推出的6宗宅地，也大多數通過調規而來，例如南山科技園將于6月開拍的宅地T204-0153，就是今年2月由發展備用地和商業服務業設施用地調整而來，規劃住宅建面4.9萬㎡。

還有3月，光明對高新技術產業園東片區和鳳凰碧眼片區調規，新增1宗宅地，約2.8萬㎡。

據不完全統計，深圳今年通過調規新增的住宅用地已達44宗，規劃住宅總建面約519萬㎡。

這樣巨量供應下，有人擔心房價會不會繼續下跌？

你可以先吃下一顆定心丸：按以往經驗，調規后的宅地不會在當年全部推出，例如桂灣海晏府所在的地塊是2019年調規而來，去年才掛牌出讓。

根據《 深圳市2026年度建設用地供應計劃 》，今年深圳 計劃供應居住用地90公頃，其中 商品住房用地55公頃 。

上述超500萬㎡新增住宅建面，將是未來好幾年的供應量。

同樣是調規核心區“擠牙膏”，非核心區“大放水”

如果我們看這44宗宅地規劃調整的邏輯，會發現有所不同。
南山科技園、福田安托山兩塊地的調整，更多在于提振市場信心。
盡管我們看到樓市行情轉好，4月一手住宅合計網簽3400套，環比上漲20%，但行情分化的趨勢未變，新房最亮的“仔”集中在南山和寶安寶中，如深圳觀潮、招商海晏府，折后均價10萬+，首開去化9成。
截至5月10日，南山和福田的新房庫存在大鵬、鹽田和羅湖之后，合計僅1788套住宅房源。換句話說，這兩個區的新房庫存，還不夠全市一個月的成交量。

此時釋放科技園、安托山這樣的優質地塊，既是對改善型需求的順勢滿足，也在提振市場對核心資產的信心。
非核心區的宅地調規有不一樣的邏輯。
今年調規的宅地超8成集中在光明、坪山和龍崗、寶安松崗等非核心區域。它們的共通點在于：原址多為低效工業用地或舊村空地，通過土地整備利益統籌等舊改方式，將大片土地集中調整為二類居住用地，容積率被鎖定在3.1以內，同步配建學校、醫院等公共設施。
從市場表現來看，非核心區域近幾年的行情不如核心區，在這些區域拿項目，一般來說不是開發商的首選；再加上住宅限高限容新規實行后，對開發商來說，單算容積率壓縮后的經濟帳已經很難算平。
官方在此時進行大規模宅地調規，增加可售住宅面積，一方面給開發商留出了利潤空間，另一方面也可加快消化土地整備利益統籌項目。
比起核心區調規后的不愁賣，我更關心的是，非核心區增加這么多的宅地，要用多久來消化呢？你怎么看？

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