南京網紅商業體司法拍賣， 山姆會員超市被曝欠租約887萬元

近日，南京城南核心商業項目雨花客廳北區不動產進入司法拍賣流程，拍賣公示同步披露項目租賃明細，其中山姆會員超市欠租金額約887萬元。

據阿里資產拍賣平臺顯示，南京市雨花臺區軟件大道109號8幢一室、二室不動產將于5月25日拍賣。該地址為雨花客廳北區，曾是南京客流量第二的網紅商業體，拍賣圖片中有山姆會員店店面。

據拍賣信息，該資產評估價11.49億元，起拍價8.04億元，標的物所有權人為南京豐盛大族科技股份有限公司，權利限制情況為已查封。

目前拍賣頁面顯示已有超過1萬人圍觀，0人報名。此次為該標的物一拍，競拍周期一天，保證金8千萬元，加價幅度2百萬元。

在租賃占用情況中顯示，有租賃占用。據租賃情況清單顯示，共有61個商戶存在租賃情況，大部分商戶的租賃周期為5年左右。其中租賃周期最長的便是迪卡儂和山姆會員超市，租賃年限達到了20年。

8家商戶存在欠繳租金行為，租賃情況清單具體信息顯示，山姆會員超市承租面積超2萬平方米，起租日為2017年8月23日，租賃到期日為2037年8月22日，租金支付周期為月付，欠款約887萬元，為欠租最多的商戶。

拍賣公告提醒，據被執行人南京豐盛大族科技股份有限公司提供的租賃合同，案涉不動產上現存有迅銷（中國）商貿有限公司（優衣庫）的及沃爾瑪（江蘇）商業零售有限公司（山姆會員店）的有效租賃。其中沃爾瑪（江蘇）商業零售有限公司的租期為二十年，租賃到期日為2037年8月22日；迅銷（中國）商貿有限公司的租期為十年，租賃到期日為2027年8月31日（該日期需與出租人、承租人進一步核實），買受人需承受上述租賃法律關系。

因南京豐盛大族科技股份有限公司與南京豐盛大族商業管理有限公司租賃協議的簽訂時間晚于抵押設定及查封時間，申請執行人對上述租賃關系不予認可。競買人競買成功后，可與南京豐盛大族商業管理有限公司及招租商戶自行協商續租或騰退事宜，如需對拍賣標的物予以騰退，短期內無法交付，請謹慎購買。

另外，本次拍賣的房產可能存在物業費、水、電、供暖及相應的滯納金等欠費情況，上述欠費均由買受人承擔，具體欠費金額及明細競買人須自行前往不動產所在小區的物業公司了解。一旦參與競買，視為接受上述欠費的情況，拍得不動產自行交納。

雨花客廳北區地處南京雨花臺區地鐵沿線，是城南區域成熟商業綜合體，山姆會員超市作為項目核心主力店，憑借倉儲式會員零售模式，長期承擔區域家庭消費、大宗采購需求，也是項目客流核心來源。此次大額欠租伴隨項目司法拍賣曝光，也引發關注。

據公開信息，雨花客廳2017年開業，2018年的營業額就達到了9億元。2023年營業額上漲至28億元，21億來自山姆會員超市，全年客流達2580萬人次。根據2024年雨花臺區官網信息，雨花客廳連續三年進入全國百強綜合體，全年累計客流量穩居全市第二。

雨花客廳所在的南京城南片區，商業項目密集，新興商業體持續分流客流，疊加線下消費不及預期，綜合體整體運營壓力攀升。雨花客廳北區產權方債務問題凸顯，最終需通過司法拍賣盤活資產，而主力商戶與產權方之間的租金糾紛，也隨之暴露。

據悉，早在2022年2月，雨花客廳北區就曾經上架過一次，評估價格為10.6億元，起拍價格為7.46億元，但該場拍賣并沒有正式進行，被申請人申請撤回。

山姆會員商店雨花客廳店是山姆在南京的首家門店，于2017年8月開業，租期長達20年。門店總面積約2萬平方米，共兩層，匯聚來自全球近萬種商品，涵蓋食品、服飾、日用百貨、精品家電等品類。

據山姆官網，山姆會員商店是全球大型倉儲式會員制商店，已有40余年的歷史。在中國，第一家山姆會員商店于1996年8月12日落戶深圳。目前，山姆在中國多個城市開設了50多家門店。

據沃爾瑪發布的2026財年第一季度財報，沃爾瑪中國整體營收保持增長，但山姆會員商店中國區整體增速較此前兩位數高增階段明顯放緩。

過去兩年，山姆在中國市場進入快速擴張周期，門店網絡從一二線核心城市加速向北拓展、向富裕縣域下沉，規模化開店同時拉動業績高增。2024自然年（沃爾瑪 2025 財年），山姆全年新開6家門店，布局嘉興、紹興、泉州、溫州等長三角、華中城市，全年會員費收入同比增長超35%，山姆銷售額占沃爾瑪中國總營收比重接近70%。

2025年山姆擴張進一步提速，全年密集新開10家門店，年末全國門店總數達63家，進駐32座城市，無錫、佛山、天津多地落地一城雙店，加密核心城市群覆蓋。

不過，受新店擴張稀釋、線下消費不及預期影響，南京、上海等成熟一二線城市老店同店銷售、客流增長動能走弱。行業監測顯示，部分區域門店會員續費率承壓。財報也提及，國內零售市場區域競爭加劇，疊加門店租金、人力、供應鏈成本持續上行，山姆成熟門店整體盈利邊際承壓。