萬科最值錢的資產浮出水面

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

從王石辟謠“被抓”，到今年一季度持續虧損、瘦身，擬32.7億元轉讓環山集團股權，進入2026年的萬科，依舊深陷輿論漩渦。

風波不斷的背景下，普洛斯再度赴港IPO的傳聞對當下的萬科來說可算是一個利好消息。

此前據多家媒體援引消息人士稱，全球物流及新型基礎設施巨頭普洛斯（GLP）計劃最快于今年第二季度向港交所遞交上市申請。此次IPO目標集資額不少于10億美元，公司目標估值約達200億美元。

盡管普洛斯官方對上市傳聞表示“不予置評”，不過若能成功登陸聯交所，一方面普洛斯可借此一舉回報投資人；另一方面，一直化險攻堅的萬科，也可借助這個“退出窗口”緩解資金壓力，或是憑此獲得新的估值支撐。

實際上，萬科當前A+H股總市值約460億元（截至5月11日），折合美元約67億元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科手中的股權價值約42.8億美元，已占其總市值的63.9%。

8年前“種下的樹”

回顧萬科與普洛斯結緣，雙方在資本層面的聯手始于上一輪普洛斯從新加坡資本市場退市。

在2017年那場私有化收購中，萬科牽頭聯合厚樸投資、高瓴資本等組成財團，以約790億元完成對普洛斯的私有化收購，其中萬科出資約169-170億元，獲得21.4%股權。

盡管后續在2024年及之后曾數次有消息傳出，萬科因面臨流動性壓力，與粵海控股等潛在買家洽談出售所持普洛斯21.4%股權。不過截至目前尚未有關于該出售事項的官方消息更新。

結合此前幾年萬科數度欲出售普洛斯股權，以及其近年所面臨的經營壓力，這棵在8年前種下的樹也成了萬科后來“好乘涼”的關鍵資產——若普洛斯IPO落地，將為萬科提供“退出窗口”、股權流動性和估值層面的顯著提升。

按普洛斯200億美元的目標估值測算，萬科持股對應價值約42.8億美元。而多家機構的分析還顯示，市場普遍預期普洛斯上市的估值區間或在250億至300億美元。由此萬科的持股價值有望達到53.5億至64.2億美元。這幾乎相當于萬科當前的A+H股總市值。

普洛斯股權價值力壓萬科傳統核心資產

開發類房地產企業傳統核心資產以土地儲備、待售物業為主，對比萬科2025年年報披露的土儲、物業情況，普洛斯股權的估值、變現潛力似乎已超越萬科自身持有的核心資產。

截至2025年末，萬科擬開發產品即土地對應的賬面價值為778.8億元、在建開發產品即期房1788.2億元，土地及在建期房合計貨值約2567億元。

一般而言，土地轉化為成熟的待售物業需2-3年的開發周期，還面臨市場波動與減值壓力，如2025年萬科就新增計提存貨跌價準備208.26億元。

同時，截至2025年末，萬科已完工開發產品，也就是待售現房，對應的賬面價值約1144.5億元。鑒于易居研究院在去年11月發布的一份報告顯示，全國百城新建商品住宅去庫存周期即存銷比為27.4個月，萬科當前現房資產變現效率仍然承壓。

對比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產管理規模約800億美元，總資產凈值約200億美元。根據其披露的2023年年度業績公告及資產負債表，普洛斯彼時總資產賬面價值約1762億元。

從兌現效率看，萬科持有的普洛斯21.4%股權，在解禁期過后可通過二級市場在1-2個交易日變現，且無需承擔開發及銷售成本；增長速度上，2021-2023年普洛斯總資產復合增長率約8.7%，也超過房企今時今日投資拿地的增速。

此外，與萬科當前總市值對比，萬科A+H股最新總市值約460億元，約合67億美元，按普洛斯200億美元的目標估值，萬科持有的股權價值約42.8億美元，約合人民幣293億元，較170億元投資成本增值72.4%。

普洛斯的溢價與萬科的收益

與傳統的“物流地產商”模式相比，普洛斯未來的成長潛力在于“物流+數據中心+新能源”的生態協同及800億美元的管理規模。

公開資料顯示，截至2025年9月30日，普洛斯全球資產管理規模約800億美元，總資產凈值約200億美元。在全球與超過140家機構投資者建立合作關系；其中在中國的70個地區市場運營約450處物流倉儲及制造研發等產業基礎設施，運營面積超過4000萬平方米，算力中心IT負載達1400兆瓦，新能源開發規模超2吉瓦。

作為承擔起第二增長曲線角色的新興業務，官方數據顯示，2025年普洛斯算力中心業務全年收入同比增長32%，已交付IT負載超420兆瓦。

這意味著，高增長、高毛利的新興業務，有望推動普洛斯估值從“物流地產”向“科技+新能源”切換。

同時，普洛斯主要通過“開發-運營-證券化-再開發”的模式循環，此類輕資產模式通常更易于在二級市場獲得估值溢價。

以其在中國內地發行的中金普洛斯REIT運營情況來看，該基金在2023-2025年連續三年按當年末市值計算的分派率保持在5%以上，在11只已上市倉儲物流REITs中表現較好。后續伴隨內地公募REITs市場進一步擴容，更多物業有望證券化，提升資產流動性及估值。

目前普洛斯200億美元目標估值對應的市盈率約8.5倍，與行業平均水平持平，估值具備合理性。

不過回到萬科自身，當前普洛斯IPO僅為市場傳聞，遞表時間、融資規模以及能否成功上市均有變數，同時港股波動或物流行業周期調整也可能導致股權縮水。更重要的是，亞馬遜、京東等企業布局自有物流，也為這家全球物流地產巨頭帶來競爭壓力。

但無論行業競爭格局如何變化，普洛斯能否順利IPO，其對于正處化險攻堅期的萬科都是最具確定性的高價值資產。

去年萬科歸母凈虧損885.56億元，資產總額約1.0萬億元，負債總額約7847.6億元，凈負債率達123.48%，一年內到期的有息負債就有1605.6億元。普洛斯股權既是穩定的分紅來源，更是可快速變現的優質流動性儲備，無論IPO是否落地，其都將成為萬科優化資產結構、緩解債務壓力的“最值錢”資產。

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