房產(chǎn)圈最近最大的瓜，當(dāng)屬貝殼2025年財(cái)報(bào)的發(fā)布——沒有驚喜，全是驚嚇

這份財(cái)報(bào)，把貝殼的狼狽與矛盾，扒得一干二凈：全年總交易額3.18萬億元，同比下降5%；Q4凈收入同比暴跌28.7%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)直接由盈轉(zhuǎn)虧，從盈利10.1億元變成虧損1.47億元；全年凈利潤(rùn)29.9億元，同比下降26.7%，每一項(xiàng)核心數(shù)據(jù)都在亮紅燈，妥妥的“業(yè)績(jī)滑鐵盧”。

可更讓人憤怒的是，一邊是公司業(yè)績(jī)持續(xù)承壓、利潤(rùn)暴跌，一邊是高管拿著天價(jià)年薪，旱澇保收。2023年，貝殼董事長(zhǎng)彭永東年薪7.13億元，聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛年薪5.29億元，兩人合計(jì)狂攬12.42億元。更扎心的是，這筆錢，相當(dāng)于平臺(tái)50萬經(jīng)紀(jì)人人均年收入的8400倍——也就是說，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人不吃不喝干8400年，才能賺到彭永東一年的工資。

網(wǎng)友們瞬間炸了：“這哪里是公司，分明是高管的搖錢樹！”“經(jīng)紀(jì)人為了幾單傭金卷到飛起，高管躺著拿天價(jià)工資，太離譜了！”

與此同時(shí)，兩個(gè)靈魂拷問也被推到臺(tái)前：貝殼究竟是撐起行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施，還是一個(gè)正在被圍獵的壟斷帝國(guó)？我們依賴的中介模式，到底是降低了房產(chǎn)交易成本，還是變成了購房者身上卸不掉的沉重負(fù)擔(dān)？今天咱們不繞彎子，用大白話深扒背后的真相，不吹不黑，既有銳度，也有溫度。

財(cái)報(bào)下滑：不是行業(yè)寒冬，是自身的貪婪藏不住了

很多人說，貝殼業(yè)績(jī)下滑，是大環(huán)境不好，房地產(chǎn)行業(yè)寒冬所致。這話沒錯(cuò)，但絕不是全部原因——行業(yè)寒冬只是催化劑，真正讓貝殼陷入困境的，是它自身的貪婪與失衡。

先看財(cái)報(bào)里的核心數(shù)據(jù)，每一個(gè)都觸目驚心：總交易額3.18萬億元，同比下降5%，看似跌幅不大，但結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整節(jié)奏來看，貝殼作為行業(yè)龍頭，本應(yīng)展現(xiàn)更強(qiáng)的韌性，可它不僅沒穩(wěn)住，反而跑輸行業(yè)平均水平；Q4凈收入暴跌28.7%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，意味著貝殼的核心業(yè)務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性虧損，賺錢能力大幅退化；全年凈利潤(rùn)下降26.7%，盈利能力持續(xù)萎縮，曾經(jīng)的“房產(chǎn)中介一哥”，如今連基本的盈利穩(wěn)定性都保不住。

可即便業(yè)績(jī)虧成這樣，貝殼高管的天價(jià)年薪，依然沒有絲毫收斂。2023年彭永東和單一剛兩人合計(jì)年薪12.42億元，要知道，2025年貝殼全年凈利潤(rùn)也才29.9億元，也就是說，兩位高管兩年的年薪，就幾乎能吞噬公司一年的凈利潤(rùn)。

更諷刺的是，平臺(tái)上50萬經(jīng)紀(jì)人，人均年收入不過1.48萬元左右（按兩人合計(jì)年薪12.42億元、8400倍測(cè)算），而根據(jù)職友集數(shù)據(jù)顯示，2025年房地產(chǎn)中介平均年薪在4-24萬元之間，即便取中間值14萬元計(jì)算，兩位高管的年薪也遠(yuǎn)超普通經(jīng)紀(jì)人的千倍以上，這種收入差距，堪稱離譜。

一邊是50萬經(jīng)紀(jì)人頂著行業(yè)寒冬，起早貪黑帶看、談單，賺著微薄的傭金，甚至很多經(jīng)紀(jì)人連基本生活都難以保障；一邊是高管們拿著天價(jià)年薪，即便公司業(yè)績(jī)暴跌，也絲毫不影響自身收益。這種極致的利益失衡，不僅寒了經(jīng)紀(jì)人的心，更讓市場(chǎng)對(duì)貝殼的價(jià)值觀產(chǎn)生了深深的質(zhì)疑——這家公司，到底是為經(jīng)紀(jì)人賦能、為行業(yè)賦能，還是只為少數(shù)高管牟利？

更值得警惕的是，貝殼的虧損，還藏著壟斷帶來的后遺癥。這些年，貝殼通過并購、加盟等方式，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，幾乎形成了“一家獨(dú)大”的格局，占據(jù)了全國(guó)二手房交易的半壁江山。可壟斷帶來的不是創(chuàng)新與效率，而是惰性與貪婪——不需要深耕服務(wù)、不需要優(yōu)化模式，就能靠壟斷地位賺取高額利潤(rùn)，久而久之，核心競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)退化，當(dāng)行業(yè)寒冬來臨，自然不堪一擊。

壟斷帝國(guó)的偽裝：喊著“基礎(chǔ)設(shè)施”，干著“收割”的勾當(dāng)

貝殼一直給自己貼標(biāo)簽——“行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施”，宣稱自己的使命是“讓居住更美好”，為經(jīng)紀(jì)人賦能、為購房者減負(fù)。可事實(shí)真的如此嗎？剝開偽裝就會(huì)發(fā)現(xiàn)，貝殼早已變成一個(gè)被資本圍獵的壟斷帝國(guó)，收割的是經(jīng)紀(jì)人、購房者和整個(gè)行業(yè)。

先說對(duì)經(jīng)紀(jì)人的收割。貝殼看似為經(jīng)紀(jì)人提供了平臺(tái)、流量和培訓(xùn)，但背后是高昂的抽成比例——很多經(jīng)紀(jì)人辛辛苦苦談成一單，大部分傭金都要被貝殼平臺(tái)抽走，自己只能拿到微薄的提成。更過分的是，貝殼通過“獨(dú)家房源”綁定經(jīng)紀(jì)人，一旦經(jīng)紀(jì)人脫離貝殼，就會(huì)失去核心房源和流量，只能被迫依附于平臺(tái)，淪為平臺(tái)的“打工人”，被牢牢捆綁，沒有絲毫議價(jià)權(quán)。

再看對(duì)購房者的收割。這也是最讓普通人詬病的地方。我們之所以找中介，本是希望降低交易成本、規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，可現(xiàn)實(shí)卻是，中介費(fèi)用越來越高，一套幾百萬的房子，中介傭金動(dòng)輒幾萬、十幾萬，成為購房者身上沉重的負(fù)擔(dān)。更離譜的是，貝殼憑借壟斷地位，掌控著大量房源，不僅能隨意抬高中介費(fèi)用，還可能存在“陰陽合同”“虛假房源”等問題，坑害購房者的利益。

有購房者吐槽：“找貝殼中介買房，不僅要付高額傭金，還要被各種套路，明明能直接交易的房子，中介非要從中賺差價(jià)，反而增加了交易成本。”這話道出了很多人的心聲——貝殼所謂的“降低交易成本”，不過是一句空洞的口號(hào)，實(shí)際上，它不僅沒有降低成本，反而因?yàn)閴艛啵尳灰壮杀揪痈卟幌拢蔀橘彿空叩募湘i。

更可怕的是，貝殼的壟斷，還在擠壓中小中介的生存空間。這些年，很多區(qū)域性中小中介，要么被貝殼并購，要么被貝殼擠壓得無生存之地，整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)，逐漸形成“貝殼一家獨(dú)大”的格局。沒有競(jìng)爭(zhēng)，就沒有創(chuàng)新，沒有創(chuàng)新，行業(yè)就會(huì)停滯不前，最終受損的，還是經(jīng)紀(jì)人、購房者和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

中介模式之困：到底是福音，還是難以擺脫的枷鎖？

其實(shí)，貝殼的問題，本質(zhì)上是整個(gè)房產(chǎn)中介模式的縮影。我們不禁要問：中介模式，到底是房產(chǎn)交易的福音，還是難以擺脫的枷鎖？

不可否認(rèn)，中介模式在一定程度上，確實(shí)解決了房產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱問題，為購房者和賣房者提供了便利，也規(guī)范了部分交易流程，降低了部分交易風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，中介的出現(xiàn)，確實(shí)推動(dòng)了房產(chǎn)交易的高效進(jìn)行，這是中介模式的價(jià)值所在。

但問題在于，當(dāng)中介平臺(tái)形成壟斷，當(dāng)資本介入追求高額利潤(rùn)，中介模式就逐漸變了味。從貝殼的案例就能看出，當(dāng)平臺(tái)掌握了絕對(duì)的話語權(quán)，就會(huì)開始瘋狂收割——收割經(jīng)紀(jì)人的傭金，收割購房者的錢財(cái)，甚至收割整個(gè)行業(yè)的紅利，原本的“服務(wù)者”，變成了“收割者”，原本的“便利工具”，變成了“沉重負(fù)擔(dān)”。

更值得深思的是，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，信息不對(duì)稱的問題已經(jīng)逐漸緩解，很多購房者和賣房者，完全可以通過線上平臺(tái)直接對(duì)接，不需要中介從中撮合。可貝殼等中介平臺(tái)，卻通過壟斷房源、綁定經(jīng)紀(jì)人，強(qiáng)行維持自己的壟斷地位，阻礙行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展，讓中介模式逐漸淪為資本牟利的工具。

有人說，貝殼的困境，是行業(yè)寒冬下的必然結(jié)果。但我認(rèn)為，貝殼的困境，是自身貪婪與壟斷的必然結(jié)局。它忘記了自己的初心，把“賺錢”當(dāng)成了唯一目標(biāo)，忽視了經(jīng)紀(jì)人的利益，忽視了購房者的需求，忽視了行業(yè)的責(zé)任，最終陷入業(yè)績(jī)下滑、口碑崩塌的困境，一點(diǎn)都不冤。

結(jié)語：打破壟斷，回歸本質(zhì)，才是行業(yè)的出路

貝殼到底是行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，還是壟斷帝國(guó)？答案早已不言而喻——它披著“基礎(chǔ)設(shè)施”的外衣，干著“壟斷收割”的勾當(dāng)；中介模式到底是降低了交易成本，還是成為購房者的負(fù)擔(dān)？答案也很明確——當(dāng)壟斷形成，中介就從“便利”變成了“枷鎖”。

對(duì)于貝殼而言，如今的業(yè)績(jī)暴雷，或許是一次清醒的機(jī)會(huì)。如果繼續(xù)沉迷于壟斷帶來的利潤(rùn)，繼續(xù)忽視經(jīng)紀(jì)人與購房者的利益，繼續(xù)放任高管拿天價(jià)年薪、公司持續(xù)虧損，那么即便行業(yè)寒冬過去，貝殼也很難重回巔峰，甚至可能被市場(chǎng)淘汰。

對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)而言，打破壟斷、回歸本質(zhì)，才是唯一的出路。中介的核心價(jià)值，應(yīng)該是服務(wù)，是為經(jīng)紀(jì)人賦能、為購房者減負(fù)，而不是資本牟利的工具。只有打破“一家獨(dú)大”的格局，引入充分的競(jìng)爭(zhēng)，讓中介平臺(tái)回歸服務(wù)本質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)流程、降低中介費(fèi)用、規(guī)范交易行為，才能讓中介模式真正惠及經(jīng)紀(jì)人、購房者和整個(gè)行業(yè)。

來源：海內(nèi)外資本局