最高院：外國企業受讓國有土地使用權，是否合法有效？

作者：周軍律師.

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土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。

那么，外國企業能否據此受讓國有土地使用權？

最高院在《大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區弘豐鋼鐵工貿有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術產業園區龍王塘街道辦事處物權確認糾紛案》中明確：

中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。因此，外國企業原則上可以在中國境內通過轉讓合同獲得國有土地使用權。

本案爭議焦點在于，羽田制造所作為境外法人受讓涉案國有土地使用權是否違反我國法律法規的規定。

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規的規定，我國土地管理實行的是按用途管制而非按用地主體進行限制，原則上境內外法人均享有相同的待遇，均可依法取得國有土地使用權，進行土地開發利用。

除另有特殊規定外，現行土地管理法律法規對境外法人在我國購買、取得國有土地使用權沒有禁止性或者限制性規定。

因此，羽田制造所受讓涉案國有土地使用權并未違反我國現有法律法規的規定，是合法有效的。

本案中，羽田制造所簽署合同受讓涉案資產的事實發生在 2002年，當時《中華人民共和國物權法》尚未實施，因此，二審判決適用《中華人民共和國物權法》認定羽田制造所不能受讓我國國有土地使用權確有錯誤，況且物權法定原則是指物權的種類和內容法定，二審判決將該原則理解為物權的取得法定亦屬錯誤，應予糾正。

需要注意的是，外國企業受讓國有土地使用權應符合以下法定條件：

一是外國企業具備合法主體資格，無法律、行政法規禁止的情形；

二是受讓程序合法，符合國有土地使用權出讓、轉讓的法定流程，如通過招標、拍賣、掛牌等競爭性方式受讓，或依法簽訂合法有效的出讓、轉讓合同；

三是受讓用途符合國家土地利用規劃和產業政策，不違反國家關于國有土地使用的強制性規定。

若同時滿足上述條件，受讓行為合法有效；若存在主體不適格、程序違法、用途違規等情形，則受讓行為無效。

周軍律師提醒，外國企業受讓國有土地使用權是否合法有效，核心看主體、程序、用途是否符合法定條件。遇到外國企業土地受讓、國有土地使用權出讓轉讓、涉外土地糾紛等相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，維護自身合法權益，以免錯失維權良機。

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