恒大地產(chǎn)集團(tuán)28.8億債權(quán)只賣了30.3萬

2026年4月23日，阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)上發(fā)生了一樁震撼市場(chǎng)的交易。恒大地產(chǎn)集團(tuán)子公司羅定市恒悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下一筆賬面金額高達(dá)28.8億元人民幣的對(duì)外債權(quán)，以1000元人民幣的起拍價(jià)開拍，經(jīng)過29名競(jìng)買人、長達(dá)780輪的激烈競(jìng)價(jià)（每次加價(jià)幅度僅20元），最終以30.3萬元人民幣的價(jià)格成交。

這筆成交價(jià)，僅相當(dāng)于其賬面原值的約萬分之一（0.00105折），創(chuàng)造了中國不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)上一個(gè)極為罕見的折扣紀(jì)錄，生動(dòng)揭示了恒大債務(wù)危機(jī)傳導(dǎo)至末端、市場(chǎng)信心徹底崩塌后的資產(chǎn)估值現(xiàn)實(shí)。

背景：債務(wù)主體與股權(quán)關(guān)聯(lián)

這筆債權(quán)的所有者羅定市恒悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2017年，注冊(cè)資本1000萬元，在拍賣時(shí)已進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。其股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰地指向了恒大系：公司51%的股份由珠海鼎利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有，而剩余的49%股份則由恒大地產(chǎn)集團(tuán)廣東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有，后者是恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司。這意味著，該公司是恒大系典型的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目公司。

更為嚴(yán)峻的是，該公司的兩個(gè)股東均已自身難保，均被列為失信被執(zhí)行人或被限制高消費(fèi)。這預(yù)示了該公司及其資產(chǎn)的命運(yùn)。

債權(quán)構(gòu)成：一筆“虛無縹緲”的巨款

這筆28.8億元的債權(quán)并非指向單一債務(wù)人，而是由18家不同公司的欠款打包構(gòu)成。其內(nèi)部構(gòu)成呈現(xiàn)極度懸殊的特征：

最小單筆欠款僅為1960元人民幣，來自佛山一家公司。

最大單筆欠款則高達(dá)12.9億元人民幣，債務(wù)方為佛山某投資公司。

其他債務(wù)方包括多家房地產(chǎn)、文旅和投資公司，單筆金額從數(shù)千元到數(shù)億元不等，例如揭陽某公司欠款約1.77億元，另一家公司欠款4.32億元。

這種構(gòu)成本身就意味著追索的復(fù)雜性和極高的不確定性。

關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)提示：為何“不值錢”？

在拍賣公告中，破產(chǎn)管理人做出了極為罕見和直白的風(fēng)險(xiǎn)警示，這是理解此次成交價(jià)“歸零”的關(guān)鍵：

真實(shí)性存疑：管理人聲明，這筆28.8億的債權(quán)金額僅為公司賬本上的數(shù)字。他們并未實(shí)際接管到支撐這些債權(quán)的核心證據(jù)原件，如合同、發(fā)票、付款憑證、財(cái)務(wù)賬冊(cè)等。

法律效力不確定：債權(quán)可能早已超過訴訟時(shí)效，或者存在付款條件未達(dá)成、已被質(zhì)押、存在債務(wù)抵消等情形，導(dǎo)致在法律上已無法追索。

可能已獲清償：存在債務(wù)人早已私下還款，但賬目未銷的可能性。

追索價(jià)值低：考慮到18家債務(wù)人的資質(zhì)和當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體狀況，這些欠款公司自身很可能也已陷入經(jīng)營困難或破產(chǎn)，缺乏償債能力。

簡(jiǎn)而言之，管理人幾乎是在明確告知潛在買家：這28.8億只是一個(gè)寫在紙上的數(shù)字，我們無法保證它的真實(shí)性和可回收性，購買風(fēng)險(xiǎn)完全由買家自負(fù)。 這一定性，直接將這筆巨額債權(quán)從“資產(chǎn)”類別打入了接近“廢紙”的范疇。

六輪拍賣歷程：從流拍到“瘋搶”

這筆債權(quán)的處置并非一蹴而就，其過程戲劇性地反映了市場(chǎng)認(rèn)知的轉(zhuǎn)變：

前五輪（流拍）：起初，管理人和法院仍試圖以一定折扣回收價(jià)值。起拍價(jià)從第一輪的2.88億元（賬面價(jià)值的一折）開始，歷經(jīng)第二輪2.305億元、第三輪1.844億元、第四輪1.475億元、第五輪1.18億元，盡管價(jià)格逐輪腰斬，但全部因無人出價(jià)而流拍。市場(chǎng)用腳投票，認(rèn)為即使打0.4折，這筆債權(quán)也一文不值。

第六輪（成交）：在多次流拍后，起拍價(jià)被調(diào)整為象征性的1000元。這一次，吸引了29人報(bào)名，1787次圍觀。競(jìng)拍者不再為“債權(quán)價(jià)值”出價(jià)，而是為“一張入場(chǎng)券的期權(quán)價(jià)值”博弈。最終，經(jīng)過780輪緩慢但持久的加價(jià)，以30.3萬元成交。這780輪的“角逐”，更像是一場(chǎng)關(guān)于“誰能以最低成本博取最大潛在意外收益”的心理游戲。

深層邏輯：買家到底在買什么？

愿意支付30.3萬元的買家，絕不是認(rèn)為自己能收回28.8億。他們支付的是一筆“風(fēng)險(xiǎn)投資”和“權(quán)利購買費(fèi)”，博弈的是以下幾種可能：

信息套利：買家（可能是專業(yè)不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)或知情人）或許掌握著某一家或幾家債務(wù)人尚未被公開的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)信息。通過極低成本獲得債權(quán)人身份，便獲得了合法的追索權(quán)和查封權(quán)，可以去挖掘這些隱藏價(jià)值。

程序性權(quán)利：成為債權(quán)人后，可以在破產(chǎn)清算或其他法律程序中行使投票、提案、監(jiān)督等權(quán)利，從而影響資產(chǎn)分配流程，為自己在其他方面爭(zhēng)取利益。

債務(wù)重組籌碼：如果未來有整體重組方案，作為債權(quán)人（無論債權(quán)多小）就擁有了談判席位和投票權(quán)。

30.3萬元，買的不是28.8億的債權(quán)，而是以債權(quán)人身份入場(chǎng)參與后續(xù)復(fù)雜法律和資產(chǎn)博弈的“門票”。

行業(yè)影響與警示

這一極端案例已成為中國房地產(chǎn)危機(jī)和不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)的一個(gè)標(biāo)志性事件：

恒大風(fēng)險(xiǎn)深度出清的縮影：它表明，恒大危機(jī)已從集團(tuán)層面徹底傳導(dǎo)至無數(shù)像恒悅這樣的末端項(xiàng)目公司，其關(guān)聯(lián)資產(chǎn)在市場(chǎng)上已被視為“毒性資產(chǎn)”，信任歸零。

不良資產(chǎn)估值體系的失范：當(dāng)傳統(tǒng)評(píng)估方法（如現(xiàn)金流折現(xiàn)、資產(chǎn)抵押評(píng)估）完全失效時(shí)，市場(chǎng)只能通過這種極端競(jìng)拍來“發(fā)現(xiàn)價(jià)格”。法院將起拍價(jià)定為1000元，實(shí)際上默認(rèn)了其賬面價(jià)值已毫無意義，處置核心從“價(jià)值實(shí)現(xiàn)”轉(zhuǎn)向“程序終結(jié)”。

為后續(xù)處置設(shè)定參考：這個(gè)“萬分之一折”的案例，為市場(chǎng)上其他類似恒大系不良債權(quán)的處置提供了殘酷的定價(jià)基準(zhǔn)，可能加速其他持有方的資產(chǎn)減記和處置決策。

總結(jié)而言，恒大28.8億債權(quán)賣出30.3萬，是一個(gè)多重因素疊加下的極端結(jié)果：它是恒大危機(jī)深度發(fā)酵的必然，是司法處置面對(duì)“賬面幽靈資產(chǎn)”的無奈選擇，也是市場(chǎng)投機(jī)者利用信息不對(duì)稱和法律權(quán)利進(jìn)行的一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)、高不確定性的博弈。它以一種戲劇性的方式，為房地產(chǎn)泡沫出清寫下了冰冷而真實(shí)的注腳。