2026年4月全國房地產(chǎn)市場研究報告

核心觀點

• 政策環(huán)境: 加快推進城市發(fā)展，十五部門發(fā)文深化青年發(fā)展型城市建設(shè)

• 新房供應(yīng)：4月環(huán)比微降11%，一線環(huán)比正增11%

• 新房成交：穩(wěn)定至去年以來月均規(guī)模，近半數(shù)城市同環(huán)比雙升

• 二手房成交：“五連升”至同期新高，20城成交面積同比增17%且累計正增8%

• 土地市場：4月成交規(guī)模環(huán)比回落，平均溢價率如期環(huán)比回升

◎ 文 / 克而瑞

01 政策環(huán)境

加快推進城市發(fā)展

十五部門發(fā)文深化青年發(fā)展型城市建設(shè)

2026年4月，多部委發(fā)文推進城市發(fā)展工作，涉及城市更新、城鄉(xiāng)就業(yè)、中小人才住房服務(wù)、青年發(fā)展型城市建設(shè)等方面。地方層面，至截稿時74次發(fā)布穩(wěn)市場新政，從發(fā)布頻次統(tǒng)計來看， 優(yōu)化公積金提及次數(shù)最多，其次是城市更新和住房保障。

中央方面，央行一季度例會延續(xù)適度寬松貨幣政策，強化利率引導(dǎo)、保持流動性充裕；住建部、自然資源部聯(lián)合印發(fā)城市更新可復(fù)制經(jīng)驗清單，規(guī)范項目實施；十五部門部署青年發(fā)展型城市建設(shè)，聚焦青年安居保障；中辦、國辦推動超低能耗建筑規(guī)模化發(fā)展，建設(shè)綠色智慧“好房子”；財政部擴大專項債“自審自發(fā)”試點、支持城市更新；五部門強化中小企業(yè)人才住房保障，三部門統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)、擴大公積金覆蓋；人大法工委明確將修改城市房地產(chǎn)管理法，以法治支撐行業(yè)轉(zhuǎn)型。

本月最值得關(guān)注的文件即十五部門發(fā)文，深化青年發(fā)展型城市建設(shè)，要求做到“進得來、留得下、住得安、能成業(yè)”。政策從供給側(cè)發(fā)力優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，契合行業(yè)深度調(diào)整新階段需求。宿舍型、小戶型青年公寓建設(shè)直指青年住房痛點，既能增加適配性租賃與剛需供給，又能促進職住平衡，降低青年安居成本。政策將青年安居與城市更新、公共服務(wù)配套有機結(jié)合，既能盤活閑置資源、去化存量房源，又能培育新的住房需求增長點，為構(gòu)建房地產(chǎn)新供求秩序提供青年友好型解決方案，助力市場實現(xiàn)供需平衡與可持續(xù)發(fā)展。

地方層面，37次發(fā)文涉及優(yōu)化公積金政策，如杭州、青島、拉薩等大幅提高貸款額度（最高至240萬元），武漢取消公積金貸款戶籍限制，恩施州縮短征信審核時限，南京將異地貸款范圍擴至安徽全域。17次發(fā)文推進城市更新，成都、武漢、湖南、濟南等推進存量盤活，嚴(yán)禁拆真建假，支持閑置商辦改租賃住房。16次就保障安居相關(guān)工作發(fā)聲，典型如北京向OPC人才提供安居保障，上海舉辦高校畢業(yè)生安居保障專項行動，1.2萬套優(yōu)惠保租房定向供應(yīng)等。此外，南京對半馬完賽選手購房最高補貼10萬元、泰州“泰十條”高購房補助10萬元、貼息2萬元/年等政策，也為需求端帶來了可感可及的直接利好。

02 新房供應(yīng)

4月環(huán)比微降11%

一線環(huán)比正增11%

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，全國重點50城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積約750萬平方米，環(huán)比減少11%，整體供應(yīng)規(guī)模仍處低位。前4月累計供應(yīng)面積2595萬平方米，累計跌幅進一步收窄。

從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市供應(yīng)面積約172萬平方米，環(huán)比增加11%為各能級城市增幅最高，前4月累計供應(yīng)面積447萬平方米，累計同比較一季度降幅顯著收窄。23個二線城市供應(yīng)面積約439萬平方米，環(huán)比減少14%，累計供應(yīng)面積1504萬平方米。23個三四線城市供應(yīng)面積約139萬平方米，環(huán)比減少23%，累計供應(yīng)面積644萬平方米，三四線城市新增供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，庫存壓力逐步趨緩。

03 新房成交

穩(wěn)定至去年以來月均規(guī)模

近半數(shù)城市同環(huán)比雙升

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環(huán)比小幅下降7%，同比減少2%，單月同比跌幅持續(xù)收窄，前4月累計成交面積4161萬平方米，累計同比較1季度累計跌幅收窄10個百分點，整體穩(wěn)定至去年以來月均水平。

從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市成交面積約187萬平方米，環(huán)比微降6%，同比由跌轉(zhuǎn)正增1%，收窄22PCTS，累計成交面積590萬平方米，累計同比跌幅顯著收窄9個百分點至18%。23個二線城市成交面積約756萬平方米，環(huán)比微降7%，同比下降6%，降幅同樣收窄。23個三四線城市成交面積約335萬平方米，環(huán)比微降8%，同比正增長9%，累計成交面積1158萬平方米，累計同比下降6%，降幅同樣收窄8個百分點。

04 二手房成交

“五連升”至同期新高

20城成交面積同比增17%且累計正增8%

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，全國重點20城市二手房成交面積約1793萬平方米，環(huán)比持平微跌1%，同比增長17%，單月同比增幅擴大11個百分點，前4月累計成交面積約5918萬平方米，同比正增長8%，增幅擴大4個百分點。

從重點城市成交面積絕對規(guī)模看，成都二手房成交面積達218萬平方米高踞首位，環(huán)比持平，同比亦增18%，累計同比增8%；其次是上海成交面積約215萬平方米，環(huán)比微降8%，同比增20%，累計同比轉(zhuǎn)負(fù)為正增長4%。天津、武漢、寧波、蘇州、青島、大連、東莞、揚州等二三城市環(huán)比、同比都顯著正增長，二手市場熱度由點到面?zhèn)鲗?dǎo)提升。

05 土地市場

4月成交規(guī)模環(huán)比回落

平均溢價率如期環(huán)比回升

2026年4月，受供地節(jié)奏季度性變化影響，土地成交規(guī)模環(huán)比回落，但隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的接連入市，土拍熱度指標(biāo)明顯升溫。月末快報數(shù)據(jù)顯示，本月土地供應(yīng)建筑面積為3283萬平方米，環(huán)比上升5%，同比下降25%；成交2187萬平方米，環(huán)比下降34%，同比下降36%。一線城市成交 規(guī)模同環(huán)比均上升。從市場熱度來看，本月平均溢價率7.5%，環(huán)比上升4.4個百分點，處于近半年以來高位水平。杭州襄七房、上海徐匯長橋、西安中央創(chuàng)新區(qū)等宅地均實現(xiàn)了20%以上的溢價率。

4月份，受供地節(jié)奏季節(jié)性變化影響，二線、三四線城市成交環(huán)比回落，僅一線城市環(huán)比增加。截至4月25日，全國商住辦類招拍掛成交建筑面積2187萬平方米，同比下降36%，一線城市環(huán)比增加51%，同比增加319%，主要是由于上年基期大量宅地集中在3月末成交所致。二線、三四線城市成交環(huán)比分別下降51%和31%。成交金額方面，一線城市環(huán)比上升36%，二線、三四線分別環(huán)比下降37%和45%。

就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交仍較為分散，TOP10地塊分屬7個城市。其中榜首為杭州濱江區(qū)襄七房地塊，經(jīng)過127輪競拍，由華潤置地以39.5億元競得，溢價率47%，平均樓板價達到4.1萬元/平方米，目前周邊優(yōu)質(zhì)二手房掛牌價可達5萬元/平方米以上。

單價榜方面，杭州、上海、北京均有多宗地塊入榜。上海徐匯長橋板塊再度成為樓板價第一地塊，該地塊共吸引了9家房企參拍，經(jīng)過了82輪競價后，由招商蛇口以33億元競得，平均樓板價8.7萬元/平方米，可比新房售價11萬元/平方米。相較3月份成交的同板塊商住地塊，平均樓板價高出近3.85萬元/平方米。

排版：花卷