中指研究院：4月50城住宅平均租金小幅下跌 北上深等核心城市仍延續(xù)租金上漲態(tài)勢(shì)

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中指研究院發(fā)文稱(chēng)，2026年4月，隨著季節(jié)性效應(yīng)逐步減退，多數(shù)重點(diǎn)城市租住需求熱度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延續(xù)租金上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，4月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為33.98元/平方米/月，環(huán)比下跌0.05%，3月為環(huán)比上漲0.09%；同比下跌3.38%，跌幅較3月收窄0.27個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年4月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量為145.7萬(wàn)間，較3月減少0.3萬(wàn)間。具體來(lái)看，部分民營(yíng)長(zhǎng)租企業(yè)繼續(xù)關(guān)停“包租”模式門(mén)店；地方國(guó)企系開(kāi)業(yè)規(guī)模保持增長(zhǎng)，在TOP30中的規(guī)模占比提升至27%，本月首創(chuàng)和園新晉上榜。

從管理規(guī)模榜來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2026年4月，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)管理房源量為203.2萬(wàn)間，較3月減少1.5萬(wàn)間，規(guī)模變化主要受部分民營(yíng)品牌包租模式門(mén)店布局收縮影響。

市場(chǎng)運(yùn)行

1.整體租金：4月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.05%，同比下跌3.38%

2026年4月，隨著季節(jié)性效應(yīng)逐步減退，多數(shù)重點(diǎn)城市租住需求熱度下降，50城住宅平均租金小幅下跌，但北上深等核心城市仍延續(xù)租金上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，4月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為33.98元/平方米/月，環(huán)比下跌0.05%，3月為環(huán)比上漲0.09%；同比下跌3.38%，跌幅較3月收窄0.27個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2021年10月至2026年4月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS租賃版

2.重點(diǎn)城市租金：北上深等核心城市仍延續(xù)租金上漲態(tài)勢(shì)

2026年4月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為9個(gè)，較3月減少14個(gè)。具體來(lái)看，上海漲幅最大，為0.55%；北京、深圳等4個(gè)城市漲幅在0.1%-0.3%之間；東莞、太原等4個(gè)城市漲幅在0.1%以?xún)?nèi)。4月，銀川住宅平均租金環(huán)比持平，數(shù)量較3月增加1個(gè)。

2026年4月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為40個(gè)，較3月增加13個(gè)。具體來(lái)看，北海、廈門(mén)等9個(gè)城市環(huán)比跌幅在0.5%以上，其中北海跌幅最大，為0.92%；武漢、成都等13個(gè)城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之間；南京、西安等9個(gè)城市跌幅在0.1%-0.3%之間；杭州、蘇州等9個(gè)城市跌幅在0.1%以?xún)?nèi)。

圖：2026年4月50個(gè)城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS租賃版

2026年一季度保租房REITs收入結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量穩(wěn)固出租率

2026年4月，各保租房REITs集中披露一季度報(bào)告，整體來(lái)看，一季度保租房REITs運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)健。

基金營(yíng)收層面，受結(jié)構(gòu)性因素帶動(dòng)，一季度保租房REITs整體收入同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。具體來(lái)看，得益于華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT完成擴(kuò)募并表，2026年一季度保租房REITs整體收入突破2億元，同環(huán)比均有所增長(zhǎng)。其余未擴(kuò)募的保租房REITs中，僅中金廈門(mén)安居REIT收入實(shí)現(xiàn)同環(huán)比小幅增長(zhǎng)，其他REITs則呈現(xiàn)“同比增長(zhǎng)、環(huán)比下降”態(tài)勢(shì)，主要受底層資產(chǎn)出租率波動(dòng)及租金定價(jià)調(diào)整影響。

表：各保租房REITs收入情況對(duì)比

注：計(jì)算保租房REIT整體環(huán)比時(shí)納入?yún)R添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT數(shù)據(jù)，同比不包含。

數(shù)據(jù)來(lái)源：保租房REITs公開(kāi)資料，中指研究院綜合整理

底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，各保租房REITs平均出租率維持高位，部分項(xiàng)目通過(guò)適度下調(diào)租金穩(wěn)固出租率。具體來(lái)看，2026年一季度末，各保租房REITs底層資產(chǎn)平均出租率均保持在90%以上，運(yùn)營(yíng)韌性凸顯。對(duì)比來(lái)看，華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT底層項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)或小幅上漲，出租率較去年同期略有下調(diào)；而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、國(guó)泰海通城投寬庭REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT底層項(xiàng)目租金小幅下調(diào)，其平均出租率均較去年同期有所提升。當(dāng)前長(zhǎng)租市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)增加，租客價(jià)格敏感度居高不下，在此背景下，部分市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的保租房項(xiàng)目采取以?xún)r(jià)穩(wěn)量策略，通過(guò)靈活調(diào)整租金適配市場(chǎng)環(huán)境，維持項(xiàng)目出租率及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。

表：各保租房REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目平均出租率

數(shù)據(jù)來(lái)源：保租房REITs公開(kāi)資料，中指研究院綜合整理