縣域鄉村運營激活閑置資源與招商實戰方略

■王國燦

引言：縣域鄉村發展困境與閑置資源激活的現實意義

隨著城市經濟增長紅利逐步消退，區域發展不平衡問題愈發突出，縣域鄉村作為中國經濟發展的重要基石與潛力板塊，其發展價值正受到廣泛關注。當前，縣域鄉村普遍面臨農房閑置、土地撂荒、校舍廠房廢棄等突出問題，大量優質閑置資源未能得到有效開發利用，不僅制約了鄉村經濟的高質量發展，也對鄉村振興戰略的全面推進形成了一定阻礙。

縣域鄉村閑置資源并非無效資產，而是蘊含巨大開發潛力的核心生產要素。鄉村運營作為激活閑置資源、破解鄉村發展瓶頸的關鍵路徑，其核心要義在于通過系統性的資源整合、運營模式創新與招商引智，實現閑置資源的價值重塑與高效利用，進而推動鄉村產業升級、村集體增收與村民共同富裕。本文基于縣域鄉村發展實際，結合一線實戰經驗，系統探討閑置資源激活與招商工作的具體實施路徑，為縣域鄉村運營實踐提供堅實的理論支撐與可操作的實踐參考。

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一、縣域鄉村閑置資源的全域排查與價值評估

閑置資源的精準排查、規范確權與科學估值，是實現其高效激活的前提與基礎。只有全面厘清縣域鄉村閑置資源的底數、權屬與價值潛力，才能制定針對性的盤活策略，為后續招商引智工作筑牢根基。

（一）閑置資源的拉網式排查

以縣域為統籌單位，以鄉鎮為實施單元，以村莊為基本排查顆粒，組建由基層干部、行業專家與村民代表共同構成的聯合排查小組，開展全方位、無死角、全覆蓋的閑置資源普查工作。普查范圍重點聚焦四大類核心資源，確保底數清晰、數據詳實、分類準確：

閑置空間資源：涵蓋空心農房、老舊院落、廢棄校舍、閑置廠房、破舊祠堂、空置村部等各類閑置建筑空間，需逐一登記其具體位置、建筑面積、完好程度、閑置時長等核心信息；

低效土地資源：包括撂荒耕地、閑置林地、荒坡灘涂、低效園地、零散宅基地等，重點排查土地面積、土壤質量、利用現狀、閑置原因及可開發條件；

生態文化資源：包含山水林田湖草等自然生態資源，以及古橋古道、非遺技藝、民俗文化、紅色遺存等人文資源，重點挖掘其文化內涵、生態價值與開發潛力；

集體資產資源：主要包括閑置設備、閑置倉庫、集體經營性建設用地、閑置基礎設施等，明確其權屬歸屬、閑置狀態及可利用方向。

綜合運用衛星遙感、GIS地理信息系統、無人機航拍等現代信息技術，結合入戶走訪、檔案核查、村民佐證等傳統排查方式，建立“一村一檔、一資源一編碼”的電子臺賬，繪制縣域閑置資源可視化分布圖，實現閑置資源的動態監控、精準管理與高效調度。

（二）閑置資源的確權定界

權屬不清是制約閑置資源盤活的核心瓶頸，部分閑置資源存在產權分散、邊界模糊、權責不明等問題，易引發后續開發糾紛，影響盤活工作的有序推進。因此，需以規范、嚴謹、高效的方式，全面推進閑置資源確權定界工作：

農房宅基地：逐一厘清產權歸屬、繼承關系及抵押登記情況，簽訂規范的產權確認書，明確各方權責邊界，從源頭規避產權糾紛；

集體資產：嚴格落實所有權、經營權、收益權“三權分置”原則，對各類集體閑置資產進行全面登記造冊、公示備案，確保權責清晰、責任到人、管理規范；

土地資源：全面完成土地確權頒證工作，精準界定土地四至范圍、面積等級與用途，徹底解決土地邊界爭議與權屬糾紛，為資源盤活提供合法依據；

復雜權屬資源：針對產權分散的老宅、存在爭議的公共空間等特殊資源，由村集體牽頭，通過村民議事會、戶主代表會等民主協商形式達成共識，明確資源收儲、使用及收益分配規則，保障資源盤活工作順利推進。

（三）閑置資源的分級估值

不同閑置資源的稟賦條件、區位優勢、開發難度存在顯著差異，需構建科學完善的估值體系，對閑置資源進行分級分類，實現精準開發、高效利用。本文構建經濟價值、開發難度、市場前景、文化價值四維評估模型，對閑置資源進行量化評分與分級管控：

一級資源（黃金級）：區位優越、產權清晰、稟賦獨特，如臨近景區的農房、連片撂荒耕地、特色古民居等，此類資源開發潛力大、收益預期高，應優先開展招商工作，采用高端化、精品化開發模式；

二級資源（白銀級）：基礎條件較好、改造難度適中、具有一定開發特色，如普通閑置農房、零散閑置土地、廢棄村小等，可進行適度包裝升級，采用中端運營模式，適配大眾消費需求，實現穩步增收；

三級資源（基礎級）：基礎條件一般、改造投入較大、價值潛力較低，如偏遠破舊農房、碎片化荒地等，應以生態修復為主，結合基礎利用與保底開發模式，最大限度實現資源價值。

建立閑置資源動態數據庫，實時更新資源狀態、盤活進度與收益情況，定期開展復盤優化工作，將閑置資源從“靜態檔案”轉化為“動態資產”，為招商對接、項目落地提供精準的數據支撐與科學的決策依據。

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二、縣域鄉村閑置資源的多元激活模式

基于閑置資源的分級分類結果，結合縣域鄉村資源稟賦與市場需求導向，構建多元化、差異化的閑置資源激活模式，推動閑置資源從“資產”向“資本”轉化，實現資源價值的最大化與可持續利用。

（一）農房閑置資源的激活模式

農房是縣域鄉村最主要的閑置資源，也是與村民利益關聯最為密切的資產。結合農房資源特點，摒棄大拆大建的粗放式開發模式，堅持“微改造、精提升、強特色”的原則，構建三大精準激活模式：

民宿度假模式：針對區位優越、風貌完好的閑置農房，進行統一規劃設計與專業改造，保留鄉村鄉土肌理與人文特色，植入現代配套設施，打造精品民宿、康養小院、研學居所等業態。以四川大竹縣為例，5棟閑置農房經專業化改造為民宿后，單棟估值從8萬元提升至40萬元，十年增值率達400%，有效帶動了村民穩定增收；

創客工坊模式：依托閑置農房與老舊院落，打造非遺工坊、文創工作室、鄉村直播間、手作體驗空間等創業載體，出臺針對性優惠政策，吸引創客入駐與青年返鄉創業，實現閑置農房與鄉村創業的有機融合，激活鄉村創新活力；

共享居住模式：精準對接城市人群鄉村休閑、康養度假的需求，推出“鄉村共享住房”產品，通過長租、短租、分時共享等靈活方式，盤活閑置農房資源，讓村民通過房屋租賃獲得穩定收益，實現閑置農房的高效利用。

（二）土地閑置資源的激活模式

土地是鄉村產業發展的核心載體，針對土地閑置問題，重點推動閑置土地規模化流轉、集約化經營與產業化開發，構建三大高效激活模式：

特色種養模式：集中流轉連片撂荒耕地、低效園地，引入農業龍頭企業與專業合作社，發展高品質果蔬種植、道地中藥材培育、特色養殖、有機農業等產業，打造“一村一品、一鄉一業”特色產業集群。大冶市還地橋鎮流轉2400畝閑置土地，引入優質農業企業發展生態種植養殖，帶動200多戶村民人均增收2-3萬元，實現了土地資源與村民收益的雙重提升；

農文旅融合模式：結合鄉村生態資源與文化資源，盤活荒坡灘涂、閑置林地，打造田園綜合體、休閑農場、露營基地、采摘園等農文旅融合項目，實現農業生產與旅游休閑的有機結合，提升土地資源的綜合利用效益；

生態價值轉化模式：針對偏遠、碎片化、不適宜規模化種植的閑置土地，重點開展生態修復、植樹造林、濕地保護等工作，發展碳匯交易、生態補償、林下經濟等業態，推動生態資源向經濟資源轉化，實現生態保護與經濟發展的雙贏。

（三）集體閑置資產的激活模式

閑置校舍、廠房、祠堂、村部等集體資產，是村集體經濟的重要組成部分，也是推動鄉村發展的重要支撐。堅持公益屬性與市場運作相結合的原則，構建三大多元激活模式：

公益服務模式：將閑置村部、校舍改造為村級綜合服務中心、文化禮堂、老年活動站、兒童之家、新時代文明實踐站等公共服務載體，完善鄉村公共服務體系，提升村民的幸福感、獲得感與安全感；

產業運營模式：對閑置廠房、倉庫進行標準化改造，打造農產品加工廠、冷鏈倉儲中心、電商服務中心等產業載體，延伸農業產業鏈，提升農產品附加值；對閑置祠堂、古民居進行修繕保護，打造文化展館、研學基地、民俗體驗中心等，挖掘鄉村文化價值，推動鄉村文化產業發展；

租賃分紅模式：由村集體對閑置集體資產進行統一收儲、標準化改造與規范化運營，通過出租給企業或個人經營獲得穩定收益，收益按“村集體+村民”約定比例進行分紅，實現村集體經濟增收與村民共享發展成果的目標。

（四）閑置資源的業態融合激活模式

單一業態難以實現閑置資源的可持續利用，需打破產業邊界，推動閑置資源激活與文旅、農業、康養、研學、電商等產業深度融合，構建“吃住游學購”一體化產業生態，實現資源價值疊加：

閑置農房+特色餐飲+農耕體驗，打造鄉村度假綜合體，滿足游客鄉村休閑、體驗農耕的需求；

閑置土地+生態種植+研學教育，打造自然研學基地，為青少年提供農耕知識學習、自然體驗的實踐平臺；

閑置廠房+非遺文創+直播帶貨，打造鄉村文創產業園，推動非遺技藝市場化、鄉村產品品牌化，拓寬銷售渠道；

閑置山林+森林康養+休閑露營，打造生態康養目的地，滿足城市人群休閑養生、親近自然的需求。

通過業態深度融合，實現閑置資源價值疊加與效益倍增，推動鄉村產業高質量發展，形成“一業帶百業、一興百業興”的良性發展格局。

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三、縣域鄉村閑置資源盤活的招商策略

招商引智是閑置資源盤活的關鍵支撐，沒有市場主體的參與與資本的投入，閑置資源難以實現高效利用。縣域鄉村招商需摒棄傳統粗放式招商模式，構建“運營前置、精準靶向、政策賦能、利益綁定、服務優化”的現代化招商體系，全面提高招商效率與質量。

（一）運營前置：提升招商精準度

傳統招商模式存在“重建設、輕運營”的突出問題，導致部分項目落地后難以持續運營，造成資源浪費。運營前置模式強調在規劃階段就引入專業運營思維，以運營目標鎖定業態布局，以業態需求對接目標客商，有效提升招商精準度與項目落地成功率：

精準業態定位：基于縣域資源稟賦、市場需求與區域發展定位，明確各村莊、各片區的主導業態，繪制業態需求圖譜，清晰界定招商方向與目標企業類型；

定制化項目包裝：將閑置資源轉化為可落地、可盈利、可復制的標準化招商項目，編制《縣域鄉村招商項目手冊》，明確項目概況、資源優勢、投資規模、收益預期與合作模式，為客商提供清晰、直觀的投資參考；

樣板示范引領：優先打造1-2個閑置資源盤活標桿項目，通過標桿項目的示范效應，讓客商直觀了解項目盈利模式與發展前景，帶動更多優質項目落地，形成“引進一個、帶動一批、輻射一片”的招商效應。

（二）精準靶向：聚焦核心招商對象

縣域鄉村招商應堅持“精準對接、重點突破”的原則，聚焦三類核心客商，建立重點客商目標庫，開展一對一、點對點精準對接，有效提高招商效率與項目質量：

產業龍頭企業：重點對接農業龍頭企業、文旅集團、康養企業等，此類企業資金實力雄厚、運營經驗豐富、資源整合能力強，能夠帶動片區產業升級與資源高效利用，需給予重點對接與政策保障；

返鄉創業鄉賢：鄉賢群體熟悉本地資源與文化，具有較強的返鄉創業意愿與資源優勢，通過情感聯結與政策扶持，吸引鄉賢返鄉投資興業，助力鄉村閑置資源盤活與鄉村發展；

青年創客團隊：聚焦文創設計師、直播達人、鄉村運營師等青年創客，此類群體具有創新意識與活力，擅長輕資產運營與新業態打造，通過低門檻入駐與創業賦能，培育鄉村創業新力量，為鄉村發展注入新鮮活力。

建立“一企一專班、一項目一方案”工作機制，組建專業招商工作小組，主動上門對接客商，精準推介縣域資源與招商項目，實現從“被動等待”到“主動招商”的轉變，全面提升招商對接效率與成功率。

（三）政策賦能：優化招商政策環境

政策支持是吸引客商投資的重要保障，縣域需結合自身發展實際，制定針對性、可操作性強的招商優惠政策，打造市場化、法治化、國際化的優質投資環境：

用地保障：優先保障鄉村產業項目用地，簡化用地審批流程、壓縮審批時限、降低用地成本；推動閑置集體經營性建設用地直接入市，靈活保障項目用地需求，有效解決企業“用地難、用地貴”問題；

財稅減免：對入駐鄉村的企業，實行前三年稅收地方留存部分全額返還、后兩年減半返還的優惠政策；對民宿、文創等小微企業，免征部分行政事業性收費，切實減輕企業運營負擔；

金融支持：設立鄉村振興專項基金，為企業提供低息貸款、貼息支持；鼓勵金融機構推出“農房貸”“土地貸”“資產貸”等特色金融產品，有效破解企業融資難題，為企業發展注入資金活水；

人才扶持：為企業引進的運營、技術、管理人才提供住房補貼、子女入學、醫療保障等優惠政策；加強本地鄉村運營師、職業經理人培育，為企業發展提供堅實的人才支撐；

輕資產入駐：對優質創客與小微企業，實行三年免租、裝修補貼、啟動資金支持等政策，降低創業門檻，吸引更多市場主體入駐鄉村、扎根鄉村。

（四）利益綁定：構建共贏發展機制

構建村集體、村民、企業三方利益聯結機制，實現風險共擔、收益共享，增強企業投資信心，推動項目長期穩定運營，實現三方共贏：

保底收益+增值分成：鼓勵村民以閑置農房、土地經營權入股企業，村民每年獲得固定保底收益，保障基本收入；項目盈利后，按股份比例參與增值分紅，實現村民長期權益最大化；

資源入股+利潤分紅：村集體以閑置資產、土地資源入股企業，占股比例不低于30%，企業負責專業運營管理，利潤按股份比例分紅，實現村集體經濟增收與企業盈利的雙向共贏；

勞務就業+訂單合作：企業優先錄用本地村民就業，為村民提供穩定工資收入與技能培訓機會；與村民簽訂農產品收購、手工加工訂單，帶動村民持續增收，實現企業發展與村民增收的有機結合。

（五）服務優化：打造優質營商環境

良好的營商環境是招商引智的核心競爭力，縣域需樹立“店小二”式服務理念，構建全周期、全方位、一站式服務體系，為企業發展保駕護航：

一站式審批：設立鄉村招商服務中心，實行“一個窗口受理、一站式審批、一條龍服務”，簡化審批流程、壓縮辦理時限，實現“最多跑一次、甚至不用跑”，全面提升企業辦事效率；

全程跟蹤服務：為每個招商項目配備專屬“項目管家”，從對接洽談、簽約落地、建設運營到后續發展，全程跟蹤服務，及時解決企業發展過程中遇到的困難與問題，為企業發展提供全方位保障；

基礎設施配套：加大鄉村基礎設施投入，完善水、電、路、氣、網、污水處理等基礎設施，建設員工宿舍、食堂、物流中心等配套設施，實現企業“拎包入駐”，為企業運營提供便利條件；

數字化賦能：搭建縣域招商數字化平臺，整合資源信息、政策文件、項目需求等內容，實現招商信息一鍵查詢、一鍵對接、一鍵洽談，降低招商成本，提升招商效率與專業化水平。

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四、縣域鄉村運營的全域統籌與保障措施

縣域鄉村運營是一項系統性、長期性工程，需強化頂層設計、健全工作機制、凝聚多方合力，實現全縣一盤棋、全域一體化發展，確保閑置資源盤活與招商工作有序推進、落地見效。

（一）強化頂層設計，科學規劃布局

堅持“規劃先行、謀定后動”的原則，高起點、高標準編制《縣域鄉村閑置資源盤活與招商總體規劃》，明確發展目標、空間布局、產業定位、實施步驟與保障措施，確保鄉村運營工作科學有序推進：

統籌城鄉發展，推動縣城、鄉鎮、村莊三級聯動，實現資源共享、產業互補、功能銜接，將鄉村發展融入縣域發展大局，形成城鄉融合發展新格局；

立足資源稟賦，差異化布局民宿集群、特色農業區、文創產業園、康養度假區等產業載體，突出地域特色與文化特色，避免同質化競爭與低水平重復開發；

堅持生態優先、綠色發展，嚴守生態保護紅線與耕地保護紅線，實現生態效益、經濟效益與社會效益的有機統一，推動鄉村可持續發展。

（二）健全工作機制，壓實工作責任

建立健全工作機制，明確各級主體責任，形成上下聯動、齊抓共管的工作格局，確保各項工作落地見效：

強化組織領導：成立由縣委、縣政府主要領導任雙組長的鄉村運營工作領導小組，統籌推進全縣閑置資源盤活與招商工作；各鄉鎮、各相關部門成立專項工作組，主要領導親自抓、分管領導具體抓、工作人員全力抓，形成“一級抓一級、層層抓落實”的工作體系；

完善工作機制：建立“周調度、月通報、季考核、年獎懲”的工作機制，定期召開調度會、推進會、現場會，及時破解工作難題、壓實工作責任、倒逼工作落實；

培育運營主體：組建縣級強村公司、鄉村振興集團，作為閑置資源統籌、招商對接與運營管理的核心平臺；培育本地鄉村運營師、職業經理人，引入專業運營團隊，構建“政府+企業+村集體+村民”的多元運營主體矩陣，提升鄉村運營專業化水平。

（三）動員全民參與，凝聚發展合力

村民是鄉村運營的主體，需充分調動村民的參與積極性，保障村民的合法權益，形成全民參與、共建共享的良好發展格局：

加強宣傳引導：通過廣播、電視、微信公眾號、短視頻、村民大會、入戶宣講等多種形式，宣傳閑置資源盤活的政策、招商機遇與成功案例，向村民解讀發展紅利，激發村民參與熱情；

尊重村民意愿：所有閑置資源盤活與招商項目，均需充分征求村民意見，經村民議事會表決通過后實施，不強迫、不強制、不搞一刀切，保障村民的知情權、參與權與監督權；

保障村民權益：嚴格落實利益聯結機制，確保村民在閑置資源盤活過程中的租金、分紅、就業等權益得到充分保障，讓村民共享發展成果，激發村民參與鄉村運營的內生動力。

同時，廣泛動員鄉賢返鄉、青年創業、企業家投資與社會力量參與，形成政府主導、市場運作、村民參與、社會支持的強大合力，推動縣域鄉村運營高質量發展。

結論

縣域鄉村閑置資源激活與招商工作是推動鄉村振興、實現共同富裕的重要路徑，也是破解鄉村發展瓶頸、激活鄉村發展活力的關鍵舉措。通過全域排查、精準確權與科學估值，能夠全面厘清閑置資源的底數與價值，為后續盤活工作奠定堅實基礎；多元化的資源激活模式，能夠實現閑置資源的價值重塑與高效利用，推動鄉村產業升級；精準化的招商策略，能夠有效吸引市場主體與資本投入，為閑置資源盤活提供有力支撐；全域統籌與完善的保障措施，能夠凝聚多方發展合力，確保各項工作有序推進、落地見效。

縣域鄉村運營是一項長期而艱巨的任務，需要立足縣域實際、因地制宜，不斷創新資源激活模式與招商策略，持續優化營商環境，凝聚政府、企業、村集體、村民等多方合力。唯有如此，才能充分釋放閑置資源潛力，推動鄉村產業高質量發展，實現村集體增收、村民共富，書寫縣域鄉村振興的高質量發展篇章。

（本文作者：王國燦系資深媒體人、著名文化戰略觀察家，持有國家農業農村部農村經濟研究中心頒發的鄉村規劃師證書和農業職業經理人證書）