「杭州頂豪」戶型哪家強？

文/金槍杠叔

上一期，我們在文章中談到了濱江·望天際和中海·萬潮玖序的戶型。

某個層面而言，這也恰恰折射出了「杭派房企」與「央派房企」的戶型設計邏輯與價值觀。

這一期，我們再來聊聊奧映世紀、濱杭傳麒府、保利·奧博天珺這三大「杭州頂豪」戶型。

奧映世紀

濱江金帝·奧映世紀由濱江、金帝和德恒三家房企共同開發，戶型面積是建面約238㎡、288㎡、388㎡，共計360套。

前段時間，奧映世紀首開推出了3#、6#樓，戶型涵括238㎡、288㎡和388㎡。首開價約8.76萬/㎡，共計86套，首開賣了20.6億。

顯然，這是一個純杭派血統的頂豪項目。

■奧映世紀效果圖

先看建面388㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬干到了23.05米。

這個面寬在同面積大平層戶型里算是拔尖的，對比濱江·望天際建面約385㎡戶型的18.85米面寬，要多出4.2米，甚至比濱江·望天際506㎡戶型的21.6米面寬，還要多1.45米。

總體來說，這款戶型設計很濱江，但在戶型設計的邏輯性、科學性、人性化層面，當然要比濱江·望天際遠勝一籌。

動靜分區合理，全明四套房設計，四開間朝南，客餐廳面積很奢適，超106㎡；贈送面積多，超27㎡。

短板：

沒有專屬的保姆間，雖然次臥3可以用作保姆間，但也要開未來主人格局大不大了。

■奧映世紀388㎡戶型圖

再看建面288㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬17.35米，進深21.45米，尤其是進深的尺度，在同面積戶型里足夠堪稱出類拔萃。

此外，動靜分區合理，四套房設計，四開間朝南，客餐廳面積約71.4㎡；贈送面積多，超21.05㎡。

短板：

次衛1是暗衛。

■奧映世紀288㎡戶型圖

最后看建面238㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬15.2米，進深19.85米。

動靜分區合理，兩套房設計，客餐廳面積約57.9㎡；贈送面積16.2㎡。

短板：

次臥1存在明顯短板：3.1米的面寬與進深均顯局促，且由于未設獨立衛生間，而最近的客衛需穿過家政間才能到達，動線冗長，日常使用極不便利。

■奧映世紀238㎡戶型圖

濱杭傳麒府

濱杭傳麒府是杭州濱江集團與建杭置業聯合開發的頂級豪宅項目。

項目位于杭州市拱墅區武林湖墅板塊，建筑面積約12.5萬㎡，容積率2.6，規劃4幢高層（17-21層）和4幢低密疊墅（6層），共206戶，純大戶型設計。

高層建面約356~496㎡，層高3.5米；低密疊墅建面約308~611㎡，首層層高3.9米。

我們來談談高層建面約350㎡、360㎡、412㎡、493㎡四款戶型。

■濱杭傳麒府效果圖

先看建面350㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬20.6米，進深17.35米。

戶型方正，通透性、采光性強，動靜分區合理。

四開間朝南，四套房設計，客餐廳面積76.2㎡，陽臺面積28.7㎡，主臥帶270°弧形飄窗，且主臥+主衛+衣帽間面積合計約72㎡，行政套房級享受。

歸家動線清晰，并配備專屬保姆間、家政間，服務動線與主人動線完全分離，豪宅的儀式感拉滿。

短板：

次衛1和次衛2暗間；次臥3與書房距離過近，私密性偏差，可能會帶來細微的噪音影響。

■濱杭傳麒府350㎡戶型圖

再看建面412㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬21.1米，進深20.6米。

整體來說，412㎡戶型是350㎡戶型「PRO版」：四開間朝南，四套房設計，客餐廳、主臥、廚房、書房等空間，面積都得到了進一步拓展與加強。

短板：

同350㎡戶型。

■濱杭傳麒府412㎡戶型圖

再看建面493㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬24.6米，進深20.95米。

仔細看會發現，493㎡戶型是350㎡戶型的「PRO MAX版」，只不過入戶方向發生了改變，前兩款是右側入戶，后者則是左側入戶。

公區部分即客餐廳面積達到了137.8㎡，堪稱「公區巨無霸」，同時廚房面積達到25.8㎡，中西廚、島臺、吧臺都能輕松容納。

短板：

北向有兩間次臥，采光性較差；部分次衛、客衛是暗間。

■濱杭傳麒府493㎡戶型圖

如果說350㎡、412㎡、493㎡三款戶型一脈相承，那么建面360㎡戶型則是一個例外。

我們來看看建面約360㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬19米，進深19.9米。

與350㎡/412㎡/493㎡戶型設計不同的是：

360㎡戶型設計很濱江，面寬雖只有19米，實際南向開間卻做到了五開間（含衛生間），最小面寬做到了3.4米（書房），主臥面寬做到了6米，實屬不易。

主臥（含衛生間）約66㎡，帶270°戶型飄窗，同時，將350㎡戶型原本位于北側的書房，挪到南側主臥與次衛3之間（中間還帶一個次衛），將主臥私密感大大拉滿。

保姆間、家政間與公區動線分離，且靠近廚房和公衛，家政服務更高效，也完全不干擾主人生活。

短板：

通透性、采光性是弱項，跑輸350㎡戶型；部分次衛和客衛是暗衛。

■濱杭傳麒府360㎡戶型圖

保利·奧博天珺

杭州保利·保利·奧博天珺是保利發展控股在奧體核心區開發的頂豪項目。

項目包含7幢高層和6幢洋房，整體采用抬板設計，園區整體抬高5.4米，疊加架空層，大大提升了采光、通風和視野。

高層建面約170-220㎡，洋房建面約240㎡。

■杭州保利·奧博天珺效果圖

這里插一句，說到杭州保利·奧博天珺，不由得想到寧波保利·海晏天珺。

寧波保利·海晏天珺戶型為建面約145㎡、155㎡、185㎡、245㎡四款戶型，目前已經售罄。

可以看到：

杭州保利·奧博天珺，在寧波保利·海晏天珺基礎上做了維度級升級，其中戶型起步面積段，直接由145㎡跳到170㎡。

我們來一一研究。

■寧波保利·海晏天珺效果圖

先看建面約170㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬12.85米，進深15.3米。

這是一款入門級改善戶型，南向雙套房設計，戶型方正，南北通透，主臥帶270°弧度飄窗，北向臥室附贈一個約4.7㎡陽臺。

此外，空間利用率高，無冗余浪費。

短板：

部分次衛是暗衛。

■杭州保利·奧博天珺170㎡戶型圖

再看建面約200㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬16.7米，進深13.35米。

四開間朝南，戶型方正，南北通透，主臥帶全贈送的270°弧度飄窗，主臥面積做到35.1㎡，加上主衛約9.9㎡，私密感被大大拉滿。

大橫廳設計，約50.5㎡客餐廳，搭配南北雙景觀陽臺，其中北向廚房，帶一個約5㎡全贈送景觀陽臺。

短板：

次衛1是暗衛。

■杭州保利·奧博天珺200㎡戶型圖

再看建面約220㎡戶型。

優點：

戶型整體面寬18.7米，進深14.2米。

該款戶型本質上和200㎡戶型相差不大，不同點在于北向增加了一個約6.1㎡的獨立保姆間（家政間），此外全明衛生間值得肯定。

同時得房率做到了91%，半贈送南北雙陽臺，全贈送270°飄窗的套房式主臥+主衛，進深達到11.7米，尺度感絕對夠用。

短板：

次臥1和次臥2為非套房，且空間較小，適合做兒童房或書房。

■杭州保利·奧博天珺220㎡戶型圖

最后，來看建面約240㎡洋房戶型。

優點：

戶型整體面寬19.8米，進深13.55米。

短板：

部分次衛是暗間；次臥2適合不適合做臥室，可做書房。

■杭州保利·奧博天珺240㎡戶型圖（洋房）

最后，其實單論面積段而言，保利·奧博天珺嚴格意義上講，距離「杭州頂豪」還差點火候。

另外：

還有一個「杭州頂豪」——中海·海潮玖序戶型暫未對外展示，后期再進一步解讀；建發棲湖云莊是低密產品，暫不做戶型解讀。