出租率50% VS 95%：高端養老公寓一房難求

近期《銀發經濟藍皮書》在京發布，URI城市租住觀察到一個現象，截至2025年末，全國60歲及以上人口達3.2338億，而全國養老機構平均入住率卻僅有50%左右；與此同時北京、上海等一線城市高端養老社區的入住率卻普遍超過80%，部分標桿項目甚至常年保持在95%以上。

為什么會出現這樣“冰火兩重天”的情況，這是否意味著，在中國當前的養老市場中，“高端”才是養老公寓的生存之道？URI城市租住試圖通過數據與案例，拆解這一二元悖論背后的深層邏輯。

備*根據《養老機構管理辦法》，養老機構是指依法辦理登記，為老年人提供全日集中住宿和照料護理服務，床位數在10張以上的機構。

在討論全國養老機構的高空置率問題時，我們有必要厘清一個關鍵前提：民政部統計公報中所述的“養老機構”，是一個法定的、寬口徑的管理概念。而業內討論的養老公寓一般指的是規模更大的養老社區，是在“養老機構”這一概念下、以較高服務標準和產品定位而與普通養老機構形成差異的產品類型，它們屬于養老機構，但在統計公報中未單獨拆分呈現。

理解這一概念歸屬，有助于更準確地解讀整體“高空置率”與標桿項目“高入住率”為何并存。

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現象：3億老人與半數空床

高需求、低入住率并存

隨著60周歲及以上持續增加，居民養老需求日益增長。但在養老服務供給端卻呈現出令人困惑的景象——民政部披露的數據顯示，全國養老機構床位空置率長期維持在50%左右：2024年全國注冊登記養老機構整體入住率僅45.4%，部分區域空置率甚至超過60%。

經過URI城市租住研究發現，這種長期高空置的情況，甚至與養老機構、養老床位的數量下降同時發生：2025年末，全國養老機構數量為39411家，比2024年減少1014家；全國養老服務床位的數量為768萬張，同比減少了3.92%，與2022年末相比更是減少了7.4%。

一邊是老齡化加速推進，一邊卻是大量養老床位無人問津，這種現象正是典型的供需錯配。

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原因：三重因素

導致養老需求的結構性錯配

URI城市租住研判，當前養老機構的結構性困局主要由三重因素疊加所致。

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價格錯配

“有需求住不起，有供給賣不出”。在青山資本2025年度研究報告中顯示，老年人退休金領取存在巨大差異：約5%老年人領取機關單位退休金，月均6243元；約40%老年人領取企業退休金，月均3271元；約55%老年人城鄉居民養老金，月均僅有223元。

根據其引用的CEIC數據，中國36個城市全自理老人月平均養老護理費（包含床位、餐費、護理）超過2600元，（針對半自理或者失能老人價格會更高）。根據城鄉老年人生活狀況調查，僅有15.8%的老年人每月能承受3000元及以上的養老機構費用，超過80%的老年人無法負擔養老機構。

因此，大量中低收入老年群體雖有照護需求，卻因支付能力不足而無法入住，導致“好的住不起，差的不愿住”的局面。

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空間錯配

過去有許多大規模養老社區、康養社區，為降低成本選址郊區，但由于交通不便、配套不完善、脫離熟悉生活圈、離兒女距離太遠等問題，對老年人的吸引力有限，入住率難以提升。但市中心土地稀缺、租金高昂，難以建設大體量項目，這一矛盾天然難以解決。有數據顯示，城市核心區養老機構入住率普遍超過80%，而郊縣機構空置率高達30%以上。

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服務錯配

“低端供給過剩、中端性價比機構稀缺、高端需求旺盛”。養老機構價格體系中存在“中檔機構缺乏”的結構失衡問題。大量設施簡陋、服務水平低、區位不佳的低端機構面臨被市場淘汰的命運，而真正具備醫養融合能力、服務標準化的高品質機構卻供不應求：例如泰康之家不僅月費區間從6000元/月到30000元/月以上，屬于高端高品質老人護理，還需要額外繳納排號費（3-5萬不等）。

URI城市租住認為，供給側的出清是行業從“規模擴張”邁向“安全優質”的必然陣痛。

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反轉：高端養老社區

越是高端、越不愁客

與全國養老機構的“半數空置”形成鮮明對比的是，北京、上海等一線城市的高端養老社區呈現“一床難求”的火爆態勢。

URI城市租住了解到，多家險資頭部企業投資運營的高端養老社區項目，入住率已普遍超過80%，部分標桿項目已提前實現盈利。

【燕園】

作為泰康保險集團在全國投入運營的?首家旗艦康養社區，自2015年開業以來歷經十年運營驗證，規劃床位3700張，已開放3200張，且入住率穩定在95%以上，已經成為北京高端CCRC旗艦標桿。泰康保險投資建設的上海養老社區亦早于預期實現盈利，開業兩年左右的太保家園普陀社區入住率也已超80%。目前，泰康完成已37個核心城市連鎖醫養社區和康復醫院的布局，可容納約9萬名老人，規劃約6萬個養老單元以及近5300張醫療床位。

▲燕園項目實景圖

【北京朝陽城心社區】

大家保險旗下的“大家的家”城心養老品牌同樣表現亮眼。截至2025年11月，北京、天津、濟南、南昌等6家在營城心養老社區平均入住率近90%，其中北京朝陽城心社區入住率達99%，北京友誼社區達97%。截至2024年6月底，“大家的家”已在全國布局17個城心醫養社區。

▲北京朝陽城心社區項目實景和宣傳圖

【上海靜安國際康養社區】

中國太保旗下的太保家園已在全國13個城市落地15個項目，其中14個社區已開業，在住長者超過3000人，全年累計接待參觀超28萬人次。從成都到杭州，從上海普陀到北京南城，太保的養老版圖正在快速擴張。

▲上海靜安國際康養社區項目實景和宣傳圖

【玉蘭人家康養社區】

中國太平保險集團與北京城建集團在北京市順義區聯合打造的高端養老社區中國太平·玉蘭人家康養社區數據顯示，2025年其入住率已突破85%，項目共規劃1387間居室，可容納約2200位長者，客戶滿意度達98.7%。

▲玉蘭人家康養社區項目實景圖

我們認為，一線城市高端養老社區之所以能夠實現高入住率，其核心一是通過“保險+養老”模式提前鎖定高凈值客源，二是建立完善、專業的“醫養融合”全周期照護體系；此外部分養老社區在選址上回歸城市核心區或交通便利的近郊地段，更精準集中老人的需求痛點。

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高端化不是可選項

而是生存之道

從以上成功案例來看，高端養老社區都將“醫養融合”作為核心競爭力。例如泰康之家打造的“一個社區、一家醫院”模式，在2023年，泰康之家·燕園康復醫院累計接診就已經突破15萬人次，展開危重癥急救1500余次；其他養老社區如太保家園普陀社區則配備醫務室、康復科等“一站式”醫療保障。這種醫養結合的模式，才能給入住的客戶踏實、充實的感受。

同時，政策層面也在強力推動護理型床位建設、普惠養老服務從“有”向“優”升級。

“十四五”規劃明確提出提高護理型床位占比的要求，截至2024年末全國養老機構護理型床位占比已達65.7%。

2026年兩會期間，全國政協委員徐士龍提議，建立全國統一的養老床位供需監測與共享平臺，動態引導資源向需求集中地區和護理領域傾斜。新建及改造養老機構護理型床位占比不低于70%，對存量機構改造予以補貼。對空置率持續高于60%的機構，推動其轉型為社區養老服務中心，或通過公建民營、連鎖運營等方式盤活閑置資源。

政協委員彭靜認為，發展普惠養老服務，是推動“老有所養”從“有”向“優”升級的關鍵路徑，核心在于“價格可負擔、質量有保障、服務在身邊”。

養老公寓的高端化，并不是指“裝修更豪華、服務更周到”的表面升級，而是通過專業護理介入，實現從“居住空間”向“全周期照護體系”的升維。對于追求品質生活的老年人而言，這本質上是剛需。而那些運營水平底下、管理混亂、缺乏醫療支撐的養老機構，對老年人而言甚至不如居家養老或社區養老的體驗，則入住率遲遲難以提升。

我們并不認同“只有足夠富裕，有才有資格入住優質養老公寓”，讓老年人有尊嚴、有質量地老去，本應是社會的共同責任。但我們也必須正視：達到真正意義上的專業看護標準，背后必然需要較高的運營成本：從護理配置、醫療設備到適老化設計、智慧系統，每一項“看不見的服務”都在推高運營底線。

對于想要進入這一賽道的企業，或是提升入住率的養老機構。URI城市租住建議：并不需要盲目復制高端項目的奢華配置，但要認真借鑒其在服務體系、醫養融合、運營管理上的核心邏輯。可以通過選址、控制規模做小而精、功能聚焦（如認知癥照護）等方式打出差異化，走出一條有性價比的路。

當一家機構能在合理價格區間內提供足夠專業、足夠有溫度的服務時，它就有機會吸引最廣大的、既不愿將就低質服務、又無力承擔高昂門檻的老年群體，而這正是改變當前養老公寓市場結構性錯配的最關鍵力量。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶